加载中…
个人资料
李飞
李飞 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:125,634,457
  • 关注人气:204,335
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
正文 字体大小:

万科出了大狠招!中国楼市迎接大变局!

(2018-10-10 16:51:59)
 周三市场继续不温不火,其实假期结束至今,最让我震惊的倒不是盘面的变化,指数再怎么恶心人,到现在也是波澜不惊的横着。反而是股市这口大蒸锅的背后,另一个行业传递出的信号颇有令人“大吃一斤”的感觉。

就在国庆刚喊着要收缩战线努力“活下去”的万科,今天在厦门白鹭郡项目上,承诺给前期买贵的业主退款——每户折合现金大约100万!

万科这算是直接捅了地产行业马蜂窝。作为行业当之无愧的第一梯队,万科账面上有1600亿现金。就这样一个企业,前脚喊着活下去,已经让整个行业颤三颤。后脚这一言不合就退款,当之无愧是献身实践了一句话——走自己的路,让别人无路可走。

万科到底在卖什么药?是不是整个地产的严冬真的来了?我们分别回答。

首先,地产的严冬来了,这是毫无疑问的,但是这里面不包括万科本身。

在表面利润上,2017 年万科净利润 280 亿、碧桂园 260 亿、恒大243 亿,几家差不多。但在经营现金流上,万科为 823 亿、碧桂园 240 亿、恒大是负的1509 亿,万科收回来的钱远远多于碧桂园、恒大。更大的差距在净负债率上,万科为 8.8%,碧桂园为56.9%,恒大高达 184%。

换句话说,万科这句活下去并不是对着自己千亿级别现金的账目讲的,而是明摆着对着所有的对手讲的。

万科为什么要喊这句话,以及为什么很快以“自损800”的手法引爆新一轮地产降价?我们讲两件事儿。

第一,2008年1月,巴菲特清掉了手中的资产,拿着大笔现金,在下半年,基本巴菲特决定站谁身边,谁就活下来。

第二,万科是一家非常有危机感的公司,2014年,万科提出中国房地产将从之前高速发展的黄金时代,进入增速放慢、龙头房企提升市场占有率的白银时代。那一年,万科就采取了降杠杆去库存和业务转型的保守路径,经营现金流 417 亿、账上现金高达 627 亿,囤够了粮草。但万科的判断有偏差,在同样的时间点上,恒大、碧桂园等公司加大杠杆拿地,短短几年就迎头赶上万科。2017 年,碧桂园销售额 5508 亿、恒大销售额 5299 亿,万科落到第三,销售额为 5010 亿。

两件事儿之后,在2018年,杠杆骤然收紧,地产全行业犹如上满了发条的玩具,再多拧一圈就要崩的时候,万科喊出了活下去,并且喊完了就降价,降完了就赔付——这基本上是借着宏观周期以及自己庞大的账面现金流,对全行业实施一次釜底抽薪的“降维打击”!

因为,万科的目标绝不仅仅是活下去——就在三季度,万科拿地更是近500亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。而更是就在几天前,万科大笔一挥,收购了华夏幸福在环京区域的多个项目。

昨天已经32亿低价接了华夏幸福的割肉盘的万科,本质上是期待把其它房企都逼的割肉之后,再依托庞大的现金流出来大规模的扫货!

对于万科喊话的政策背景,我们不好评价,一方面,国家决心控制房价是有目共睹的,万科首先降价的做法算是很懂政治,而从局部看,稳定大于一切的赔付手法也确实得当。但是这样的动作背后,资金链已经严重紧张的其他房企现在该怎么办,等着跑路还是跟着万科一起退款?碧桂园之类的房闹又该如何收场?更大层面降价之后的金融安全和地方财政问题如何把控?这些问题都要长远看。但是只有一个确定的是,万科又再一次成为了先出牌的人。

无论如何,昨天和大家讲过,多事之秋,僵局的唯一破解方法就是不破不立的狠招。地产对于实体经济和金融领域的吸血已经过于沉重。万科的讲政治背后,不排除还是国家对于地产加紧调控的授意。

但说到底,觉得还是买房好啊,买亏了闹一闹就有钱拿,这既不像是投资的风险自担,也完全违背了国家打破刚兑的信条。回过头来看看股市,我们的股民朋友还是善良的大多数啊。


 周四晚间7点半,我们将召开本月电话会议,聚焦四季度行情机会和底部拐点。参会密码将于明天早间发送给学员,请大家注意接收。热线:010-57594189
公众号:永源财经 

0

阅读 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  

新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

新浪公司 版权所有