加载中…
个人资料
云之
云之
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:328,652
  • 关注人气:454
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
谁看过这篇博文
加载中…
正文 字体大小:

自有房屋为何卖不得

(2012-12-28 12:58:39)
标签:

权利

房屋过户

管制还是服务

行政侵权

杂谈

分类: 业无专精

朋友的长辈,原在苏州工作,风烛残年,移居上海。长者自己名下在苏州有套房屋,欲出售,却因无法办理房产过户手续而无法出售。

长者无子女,老伴于2008年去世,未留有遗嘱,婆婆于2009年去世。问题就出在婆婆比老伴晚去世一年,房管局于是认为,婆婆的继承人对于房屋有继承权,因此要求长者出具婆婆的所有继承人即长者老伴的所有兄弟姐妹放弃继承权的公证文书,长者才可出售房屋。长者电话联系了老伴的所有兄弟姐妹,他们均口头放弃,但却无人愿意去办理公证手续。

长者曾试图以将售房款的四分之一即当初婆婆有权继承部分交房管局代管的条件交换房管局为其办理房屋过户手续,遭房管局拒绝。长者很苦恼,将近八十岁,没有精力跑遍全国不同的地区去找老伴的兄弟姐妹办理房管局需要的公证手续。

 

在这个案件中,房管局有权阻碍长者出售房屋吗?

首先需要了解房屋的产权情况。长者是唯一的房屋登记产权人。根据家庭财产共有的法律原则,长者的老伴是房屋的共同共有人,但由于共同共有人已去世,长者就成为唯一的房屋产权人。

显然,房管局不这样认为。房管局认为,2008年长者老伴去世时,长者的婆婆成为房屋四分之一产权的按份共有人,而婆婆在2009年去世后,婆婆的所有继承人成为四分之一产权的共有人。

说到这里,我不得不说,我们的政府部门有时特别“负责任”,有时又特别不负责任。好几年前我曾经办过一个案子,一香港人在广州拥有并出租的房屋,被告知已出售并因为购房者未按时向贷款银行支付房屋按揭款而被银行查封。到房管局一查,果然房屋已过户,业主告知房管局未出售过房屋,房管局却说这种情况下业主只能到法院起诉。业主于是对房管局提起行政诉讼,诉讼中,法院追加的第三人之一即按揭购房者声称从来没买过房屋,结果发现,卖房者通过公证处公证房产证原件遗失而从房管局另外获得房产证,并且凭借虚假的身份证件和业主签名通过房屋买卖骗取银行贷款。对于肉眼可见的虚假文件和签名,房管局声称他们只做形式审查而不做实体审查,因此房管局接受肉眼可见的虚假文件和签名而将房屋过户不存在故意和过错(从法院判决房管局新发的产权证无效但却不判房管局对业主承担赔偿责任看,法院也认同这种说法),换言之,骗子太狡猾,政府很无奈。

 

我们回到长者的案子,既然我国适用房屋产权登记制,房屋产权证上没有记载有其他的共有权人,长者当然就是唯一的产权人,作为登记机关的房管局有什么道理让产权人另外证明没有其他共有权人呢?

我发现,政府部门很“负责任”的时候,往往就是因为他们怕负责任。这个案子中,房管局阻碍长者出售房屋,可能正是因为担心为长者办理过户手续后婆婆的继承人会来找房产局的麻烦。

从财产继承的角度看,这个担心也不是完全没有道理。我国法律规定遗嘱继承纠纷的诉讼时效是自继承人知道或者应当知道权利被损害之日起两年内,但不得超过继承开始之日起二十年。我还没发现对这个“知道或者应当知道权利被侵害之日”有任何司法解释,看上去,继承权不必主动行使,等到知道有人处分你有权继承的财产时再行使也不迟,只要不超过20年。

 

问题在于,业主的家庭财产继承所可能产生的问题,可以成为房管局阻碍长者出售自有房屋的合法理由吗?

我认为,显然不能。理由是,长者目前办理的是房屋买卖过户手续,房管局无权要求长者按照继承程序来办理房屋过户手续。除非房管局有权在长者的老伴去世后就自动将婆婆追加登记为按份共有人,再在婆婆去世后自动将婆婆的继承人追加登记为按份共有人,否则,房管局无权在办理房屋过户手续时要求长者出具婆婆的继承人放弃房屋继承权的公证文件。

房管局非要严格“负起责任”——非法介入长者婆婆的遗产继承案件,房管局也只能请求长者协助,要求长者提供婆婆的继承人的联系方式等,由房管局前去了解各继承人的意图并指示继承人采取必要的法律措施。但是,房管局用纳税人的钱介入产权人家庭的继承问题,似乎也不是很妥当。

读到这里,想来读者应当了解“特别负责任”或“特别不负责任”的实际内涵。在之前那个案件中,作为房屋权属的登记管理部门,在办理房屋过户手续时,负有基本的职责核实过户申请人提供的身份证件及签名等与之前办理权属证明的存档文件是否相符,他们却不以应有的谨慎进行审核。而本案中,房管局却为可能会对房屋拥有继承权的人负起监管责任。他们真有如此监管责任吗?既然如此,为何产权人需要向房管局办理产权登记手续呢?在此我有义务告知各位读者,两案涉及的不是同一个房管局。

真正负责任的政府部门,首先应当清楚职责所在,并了解其界限。而不是随心所欲,要么玩忽职守,要么越界侵权。

 

本案中房管局的顾虑真有道理吗?也就是说,婆婆的继承人日后是否有权起诉房管局错误办理房屋过户手续?

我认为,显然无权。因为根据房屋产权登记原则,他们从未办理继承手续或申请登记为房屋的共有人,而产权人申请办理房屋过户手续时依法无需取得非房屋共有人的同意。

而且,如果房管局的顾虑真有道理,似乎可以如此推论:每个市民在未留有遗嘱的配偶去世后,只要配偶的其他继承人不行使继承权,就再无权处置自己名下的任何金钱和财产,直到20年后。

 

房管局阻碍长者出售房屋,乃行政侵权。长者有权对房管局提起行政诉讼,虽然我对行政诉讼的结果也不乐观,因为我们只有管制型政府,而没有服务型政府,而且法院往往和政府站在一起。

无论如何,我查阅了适用本案的《苏州市城市房屋权属登记条例》。其中

    “第十三条 因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、入股、裁决等原因致使房屋权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起三个月内申请转移登记。

  申请转移登记的,应当分别提交下列材料:

  (一)因买卖、交换、赠与、合并、入股等原因转移房屋所有权的,提交当事人身份证明、原房屋所有权证以及相关的合同、协议等材料。

  (二)房屋属于遗嘱继承或者接受遗赠的,提交原房屋所有权证、遗嘱或者接受遗赠书;属于法定继承的,提供房屋所有权证,被继承人和继承人关系证明材料或者法定继承文件。放弃继承权或者不接受遗赠的,应当到登记机构提交弃权的书面声明;无法到场的,弃权文书应当经过公证。

  (三)依照生效的法律文书申请转移登记的,应当提交相应的法律文书和原房屋所有权证。原权利人拒不提交房屋所有权证的,权利承受人凭生效的法律文书申请转移登记。”

显然,本案中,长者只需按第(一)项提交自己的身份证明、房屋产权证和购房合同即可,而无须按第(二)项提交遗嘱或其他关于法定继承所需要的文件。

 

如果长者了解有关上述条例,应当首先拒绝房产局要求提交公婆身份证明/死亡证明的要求,因为长者满足了房管局的第一个无理要求,房管局于是提出第二个无理要求,事实上,如果长者提供了已过世老伴在世的兄弟姐妹的放弃继承公证文书,房管局还会要求长者证明其老伴再无其他在世的兄弟姐妹或出具已过世兄弟姐妹的死亡证明,如果已过世兄弟姐妹后于老伴却先于婆婆去世,还要提供代为继承人放弃继承的公证文书……

对于目前政府部门的乱执法现象,市民的纵容确实也是不可忽视的原因,如果每个市民在办理相关手续前能主动了解相关法规条例,拒绝政府部门的非法要求,不仅是为自己维权,客观上也帮助/逼迫政府部门依法办事。

虽然对于政府及其部门的违宪法规和条例,目前还没有司法途径予以取消或修正。但我们必须从能做的做起。权利靠自己维护,自由靠自己争取。

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有