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2011年首轮房地产调控已初显锋芒

(2011-01-26 07:50:38)
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房产

 

 

2011年首轮房地产调控已初显锋芒

扫了一下今天的房产新闻,位置靠前的几个是“三部委整顿房产中介 严惩阴阳合同行为”,“北京三家银行取消首套房贷8.5折利率优惠”,“财政部:建立新型个税制度 推进房产税改革”,“楼市限购令近期将覆盖逾30个城市”……

不难看出,这些新闻的背后是房地产调控政策正在不经意间密集出台。整顿房产中介、紧缩房地产消费信贷、酝酿出台房产税、楼市限价令向全国推广。这次虽然没有国务院几部委联合发布“国X条”,但在执行层面似乎力度更自觉一些。如果从数量上看,在2011年的头一个月内就出现了如此多的政府调控措施(部分银行取消首套贷款利率优惠是市场行为),确实可以称为新一轮调控了。不过这里面最值得关注的就是房产税问题。

这两天业界一直在盛传126日国务院将召开常务工作会议,研究讨论房产税试点问题,中央发令,地方执行。这个传闻有鼻子有眼,有人物有时间。应该不是空穴来风。无论是建设部的副部长级官员还是地方政府,如重庆和上海的封疆大吏,都或内部、或公开地表达了征收房产税的态度。

房产税能否破冰,关键在于政府的权衡与选择,关键中的关键是如何借此进行房地产领域的税制改革。如果是“先增后见”,先征了再说,政府部门能否承受来自民间的舆论压力和巨大的税收征缴成本,是房产税成败的关键。

如果房产税在近期能够获得国务院的明确表态,那么可以认为新一轮的房地产调控确实开始了。以房产税为核心的调控不是以降房价为调控目的,真正的作用就是调整住房消费结构,供应结构。与大规模住房保障住房建设配合起来,能够在一定程度上实现住房资源的优化配置。不过如果房产税的火候掌握不好,很可能发生负面作用。

以目前传言中上海房产税相关情况为例分析,征税范围目前说法较统一,即以超过人均免税面积的增量房为征收对象,免税面积为60平方米;就税率而言,有一说是4%,另一说是0.4-0.6%,两种说法足足差了10倍。如果这是两种方案的话,那么征税范围一定是不同的。但无论是哪种方案,只是是针对新增购房征税,对存量房免税,这种税收设计就带有先天的缺陷。也说明当前政府对房产税的征收只是试探性的,犹豫的,顾忌房产税对地方经济的打压作用。

个人认为,房产税的征收能够调节投资结构,但对整体房价无明确的打压作用。如果以人均免税面积这种方式划定征税范围,那么市区的房价只能更高,郊区住房,特别大户型将受到影响。这似乎是一种倒退,制度设计不能一刀切,要考虑经济社会发展的规律。

根据我们对历年房地产业发展的观察和总结,2011年依然是一个政策调控年,即便政策调控存在各种争议,但政府的行为“惯性”很难短期改变。

 

 

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