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21世纪不动产、经济观察报、新浪网联袂推出:“京沪二手房10大热点楼盘榜”

(2006-09-12 10:05:00)
序:二手房交易,房价价值过滤器
 
根据对销售数量或者销售总量的统计得到的本季度或者本年度的新盘销售榜行榜,对于长期关注地产讯息,熟悉地产媒体内容的读者而言,早可谓司空见惯了。
但这与楼盘的品质如何,尤其是在后市中使用状况如何,却不得而知了。事实上,二手房交易状况,正是一个楼盘从新变旧之后,品质价值的真实表现。如果一个社区管理不善,出现有人交物业费,有人不交,那么社区管理就会打折扣,这会导致社区的租金下降,楼盘的市值必然贬损。在二手市场的表现自然不会上佳。
21世纪不动产、经济观察报、新浪网此次联合推出了二手房交易排行榜,通过对京沪两地二手房市场的交易活跃度、增幅区间和成交价差清晰的计算,从而寻求一手楼盘转为存量房之后的市场运行轨迹,印证该楼盘在后市的表现。
统计的结果却让人有些遗憾。06年7月的京、沪二手十大热点楼盘排行榜一亮相,
人们发现,北京由品牌公司(房地产上市公司)开发的楼盘只占上榜总数的20%,分别为华润的华清家园和富力的富力城。新盘在转化成存量房的过程中,品牌的作用似乎很难用客观数据来体现。为什么北京那么多的“大牌”却榜上无名呢?真的意味着人们在二手市场对品牌的关注度降低了吗?
诚然,房子不同于普通的消费品,地段对于楼盘交易中的决定性影响是永远存在。这次上榜楼盘大多位于黄金地段也再次证明了地段对于楼盘价值非同一般的重要作用。但为什么,同一地段的楼盘,真正的品牌地产却可以比同一地段的其它楼盘贵上百分之二十左右。譬如万科在各地开发的很多小区,又比如稳坐本次排行榜冠军的华清家园。
在二手房市场,对于房屋的优劣,消费者就会有自己的鉴别标准,对住宅整体品质要求更加具体和全面。位置,房屋质量,物业服务,小区规划,社区的建设,甚至小区业主的构成等等,一个都不能少。小区落成使用一段时间后的实际情况,也让人们对上述标准的评估变得更真实和准确,而不再是让喧闹的楼盘销售大厅,铺天盖地的广告,甜美的售楼小姐冲昏了您的大脑。
品牌对于楼盘是否能够溢价的影响力,也许二手市场就是一个最好的检验阵地。
 
“京沪二手房10大热点楼盘”出炉
 
21世纪不动产观点:“京沪二手房交易十大热点楼盘”出炉
随着商品房的销售面积以平均每年31.7%(据2000-2004年官方数字统计)的速度上涨,存量房市场规模也在迅速扩容。
为了把脉一手楼盘转为存量房之后的市场运行轨迹,揭示一、二手房市场的互动与发展趋势, 21世纪不动产对京沪二手房市场中的100个楼盘进行了跟踪监测,并依据价格涨幅、交易活跃程度等因素进行分析评定。
根据2006年7月最新监测结果,京、沪二手房十大热点楼盘榜单亮相。它清晰地勾勒出京沪两地二手房市场的交易活跃度、增幅区间和成交价差,该对比系统有利于分析及研究京沪二手房市场的主流走势。其中,上海新凤城以3年增幅 168.6%、北京华清嘉园以6年增幅121%分列两地首席。榜单同时显示:二手房价格已成周边商品房定价重要参考因素;配套成熟度高的老城区正在成为交易新增热点;品牌地产项目在二手房交易中占有主力军地位;北京二手房上涨空间较之上海要大。
 
21世纪不动产、经济观察报、新浪网联袂推出:“京沪二手房10大热点楼盘榜”
21世纪不动产、经济观察报、新浪网联袂推出:“京沪二手房10大热点楼盘榜”
 
 
榜单显示一:
北京二手房与开盘价比平均增幅为58.2%
二手房价格论 已成新房定价主因
 
为更客观反映京、沪两地二手房市场交易现状,文章在列出两地交易前十名榜单的同时,选取两地有代表性的楼盘进行对比分析,其中北京20个楼盘和上海12个楼盘(见附表)。据21世纪不动产监测数据显示,在北京被监测的20个楼盘中,二手房价格与开盘价比均呈现不同程度的增长,总体平均增幅为58.2%。其中涨幅最小的珠江帝景与开盘时的价格相比也有17.3%的增长,而华清嘉园与太阳园价格的上涨幅度最大,均超过了100%。
从增长速度看,除华清嘉园、太阳园和华腾园分别以年均增长20.1%、16.7%和16.2%领涨外,苹果社区、富力城和宝星国际等13个楼盘二手房年均增长幅度均超过10%,占监测楼盘总量的65%,二手房价格的增长给新房市场带来的信心,在很大程度上支撑了新房的价格。
以朝阳区苹果社区为例,2002年苹果社区一期开盘时的价格为6000元,到2004年价格上涨到7000元,而2004年开盘的果社区二期的价格为7500元,同期周边新开盘的乐成国际价格为8000元,到2006年苹果社区的一、二期价格均上涨到9800元。可以看出,二手房的价格已成为影响周边新房定价的重要因素。
 
21世纪不动产、经济观察报、新浪网联袂推出:“京沪二手房10大热点楼盘榜”
 
 
榜单显示二:
海淀区二手房均价增幅达84%
老城区价值论 渐成新增热点
 
在21世纪不动产北京所监测的楼盘中,朝阳区占65%,海淀区占20%,东城区占15%。从增长速度来看,海淀区年均增长13.3%成为各城区增长速度之首,而东城区以年均增长11.6%超过了朝阳区的年均增长10.9%的增长速度,老城区正在以其配套设施齐全、交通便利等优势体现出升值的潜力,有望成为二手房交易的新增热点。
朝阳与海淀以其特殊的地理位置,一直是北京二手房交易的热点地区,交易活跃程度普遍超过其他地区。单就朝阳与海淀两个地区相比而言,海淀区的二手房价以平均增幅84.0%高于朝阳区平均增幅48.7%,尤其是结合教育与科技两大概念的五道口与中关村地区成为热点中的热点。相应的,海淀代表楼盘华清嘉园与太阳园二手房的价格也在监测的楼盘中领涨。而双井地区以增幅61.1%和望京地区以增幅44.4%超过其他地区成为朝阳区的热点地区。
以大钟寺附近的太阳园为例,紧邻三环交通便利,旁边又有多所小学和幼儿园方便子女教育且周边缺少配套设施完善的新建社区,造就了其独特的地理位置优势,据21世纪不动产监测数据显示,太阳园2000年开盘时的价格为5380元,到2002年二手房成交价格上涨到8000元,而到2006年成交价格已达10776元,其地理位置优势带来的房价上涨是显而易见。
 
21世纪不动产、经济观察报、新浪网联袂推出:“京沪二手房10大热点楼盘榜”
 
榜单显示三:
北京:品牌公司开发楼盘占前十名的20%
品牌决定论 行业特殊性洞显
 
在目前看到的前十名榜单中,北京由品牌公司(房地产上市公司)开发的楼盘占到20%,分别是华润地产开发的华清家园,和由富力地产开发的富力城。
实际上,品牌在房地产企业中的处境一直颇为微妙。而在此次楼盘发布中,21世纪不动产发现新盘在转化成存量房的过程中,品牌作用同样很难用数据来表述,但其行业特殊性昭然若揭。
首先,房地产企业是一个资源相对垄断的行业,地段一直是消费者的首选因素,以此次发布为例,80%的楼盘并非大公司项目。当然无法否认的是,同一地段的产品品牌开发商可以有更高价格的叫卖;第二,地产开发商和消费者尤其是二次以上置业者日益重视到品牌的重要性,但品牌资产似乎尚缺乏科学计量的行业标准。
 
榜单显示四:
2005年京沪二手房总量相差2.8倍
区域相对论 北京上涨空间大
 
据官方统计数据(北京、上海市统计局国民经济和社会发展统计公报)显示:2003年上海二手房市场的交易规模是北京的6倍, 2005年上海的二手房市场交易规模仍然是北京的2.8倍,这一数据至少说明了以下三点:
一、北京二手房市场已经进入上升通道,交易主体由次新房构成;
二、05年的上海楼市振荡却带来了沪市的交易总额下降,进而导致京沪交易规模对比出现大幅变化;
三、消费者理念的变化,京城消费者正在经历部分二手楼盘价格赶超新房的过程,二手房由于地段及周边成熟的配套等因素正在得到认同。
21世纪不动产、经济观察报、新浪网联袂推出:“京沪二手房10大热点楼盘榜”

据21世纪不动产监测数据显示:目前上海二手房房价与新房开盘价比,总体增长幅度为98.3%,总体年均增长幅度为24.0%。无论从增长幅度还是增长速度上均超过了北京的58.2%和11.5%,其中二手房房价增幅最高的新凤城与香港丽园已接近170%。因此与北京市场相比,上海二手房房价明显增长速度较快,增长幅度也较高。
21世纪不动产、经济观察报、新浪网联袂推出:“京沪二手房10大热点楼盘榜”

由于目前上海新房市场的价格增幅放缓,因此出于与新房市场的互动,上海二手房的价格也将趋于稳定,投资潜力有限,投资风险正在逐步显现。相反北京市场二手房价格仍有进一步上涨的空间,具有一定的市场潜力。目前虽受国家政策的影响,目前北京二手房市场交易量减少,但二手房市场并未出现交易价格大幅下挫,显示出房产持有者对北京市场的信心。

 

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