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二手房交易:房产价值过滤器

(2006-09-12 10:02:24)

二手房交易:房产价值过滤器

蓝图,沙盘,铺天盖地的广告,开发商的口碑通常成为判定一个新盘优劣的参照。而在二手房消费市场,对于房屋的优劣消费者就会有自己的鉴别标准,对住宅的品质要求更加具体和直观,而不再是简单的“品牌”盲从。

21世纪不动产“06年第二季度京、沪二手交易前10名楼盘排行榜”亮相,在这交易最为活跃的十大楼盘当中,上海新凤城以3年增幅 168.6%、北京华清嘉园以6年增幅121%分列两地首席。该榜单的诞生基于21世纪不动产对京沪二手房市场中的100个楼盘的跟踪监测。它通过对京沪两地二手房市场的交易活跃度、增幅区间和成交价差清晰的计算从而寻求一手楼盘转为存量房之后的市场运行轨迹,印证该楼盘在后市的表现。

二手房交易:房产价值过滤器

二手房交易:房产价值过滤器

然而,令人遗憾的是,北京由品牌公司(房地产上市公司)开发的楼盘只占上榜总数的20%。榜单中平日暄腾“大牌”之匮乏,不难发现新盘在转化成存量房的过程中,品牌的作用似乎很难用客观数据来体现。实际上,品牌在房地产企业中的处境一直就颇为微妙。供需的失调,土地交易中资本高密集,过去土地出让的不透明导致的竞争不充分,这些都使得开发商建设品牌的动力相对不足。而地产行业跨区域属性对于全国强势品牌的打造也增添了操作的难度。地产行业品牌的评估一直以来都缺乏科学的评价标准。然而,供需的不断调整,地产行业的竞争加据,消费者的理性回归,品牌的重要性也日趋明显。单纯重规划,重策划,重广告的年代终将结束。而品牌对楼盘销售影响的权重亦在逐步加强。
以上榜的冠军华清嘉园为例,不难看出在同一地段的产品,品牌开发商可以有更高价格的叫卖;在同一地段,照样可以让高价房与低价房共存,甚至高价房比低价房更热销。华清的地理位置自然是其能够升值的重要条件之一,背靠清华北大这样的国内一流高校,紧挨着城铁13号线,加之又是学院路上大量留学生的集散中心,获得追捧自然是可以理解的。在北京房市普涨的大势之下,升值本身不足为奇。但该项目的6年121%升值幅度来说,就可以称为周围楼市中的行业标杆了。关于华清嘉园业主门靠买房资产迅速膨胀的各种故事在炒房客中总是争相传送着。虽然是2000年左右建设的楼盘,但华清嘉园的设计思路即使放到今天,也值得很多新盘借鉴。“当时国内景观设计的思想还停留在如何铺地和如何种树上,对空间应用的概念很少。”时任华润置地北京分公司总建筑师的吕健生女士回忆说。她当时大胆启用了一名建筑设计出身的设计师进行小区景观规划,现在社区里跨越中心绿地和二层网球场的“虹桥”就是反复斟酌后的神来之笔。网球场位于半地下停车场的上方,通过“虹桥”和另一条空中走廊,又和小区幼儿园的二层活动空间相连。整个空间通透而延绵不断,又和行人贴近了空间,让20层高的塔楼看起来并不突兀,成为社区居民休憩和孩子游玩的绝佳去所。华清嘉园的商业用房更可以成为社区商业的典范。社区东侧朝向城铁的三层商业用房,被建筑师“切割”成独门独户、不同体量的隔间,这样即便于租客经营又有明显的标志性。在小区内,适度的打开首层住宅形成的社区内底商,也丰富了小区内的生活。整个楼盘的物业管理和维护,华润也是做的相对较好的。尽管业主论坛中依然意见不断,但品牌开发商的物业起码做到中规中矩。相比之下,不远处一个同期开发的项目,由于物业管理的混乱、商住人员进出过多、以及前期规划设计中就存在的诸多不足,现在已经满足不了业主日益提高的居住要求,沦为一个办公为主的小区。在二手市场上,比几乎同样位置的华清嘉园单价要低2000元以上。

品牌地产的好处在于前期规划设计方面考虑周到,建设和后期维护方面比较有保证。仅仅是一个“人车不分流”的设计缺憾,就能让一个高档楼盘沦为中档楼盘。而品牌开发商正是因为在这些地方做的比较好,能够保持和提升物业的价值,才能够得到业主的认同,品牌的长期价值才得到保障。由于房地产行业对地段要求的特殊性,二手房的升值不仅仅由品质单方面决定,更多的跟地段以及具体发展情况相关。像大名鼎鼎的万科,由于没有在北京拿到好的地块,也就很遗憾的与排行榜无缘。这也印证了目前在国内地产行业的地段对地产项目的重要影响。

地产品牌的建设是一个复杂的系统工程,而落实到最后,作为品牌的外化载体,往往是产品决定了品牌的价值。居住的舒适程度和物业服务是否到位越来越成为人们考量的重要因素。这些都并非简单的品牌承诺可以兑现的。品牌地产时代的来临意味着一个成熟,发达,充分发展的市场氛围,这对于诚信商人,理性的消费者无疑都是一个福祉。

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