加载中…
个人资料
Value杂志
Value杂志
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:5,007,181
  • 关注人气:1,832
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
正文 字体大小:

Value之家精选:去看了万科棠樾的楼盘

(2009-04-13 16:30:59)
标签:

房产

分类: 编读往来

[Value之家] 

去看了万科棠樾的楼盘

 

wangxlff
去看了万科棠樾的楼盘 万科的这个楼盘位于广东东莞塘厦镇,2007年中拿地的时候是地王,当时媒体好像披露楼面地价是15000-17000元/米。在今年万科的年度业绩推介会上,郁亮也提到这个楼盘,很骄傲地说,我们消化了地王楼盘,还没有亏钱。
东莞紧挨着深圳,塘厦镇距离深圳市中心大约30分钟的车程,算是深圳的后花园之一吧。深圳周边的惠州、东莞等地,高档一点的楼盘都指望着深圳人去买,所以都有定点的销售部门在深圳的商业区长年服务。这个棠樾楼盘,据说卖得不错,上周有事去东莞,顺便去看了一下,不得不佩服万科的策划能力、销售能力。
据销售小姐说,该楼盘位于一个水库、湖泊密布的区域,看沙盘上面,的确是有树林、有湖泊,跟观澜湖高尔夫球场联在一起,山水资源还不错。项目分十期,第一期联排别墅已经销售完毕,正在销售的是三期的联排别墅。简单介绍之后就去看样板房。
万科一直以来,样板房的精制和物业管理的口碑都是极能打动人心,忽悠客户的两大杀手锏。早年,万科那么差的建筑质量、那么偏僻的地理位置,仗的就是化十二分心血制作出来的样板房,打动了一批批小白领。如今样板房更是炉火纯青。所以,以我有限的看房经验和对装修的品位,的确是很被忽悠了。
当然,如今各家地产公司的样板房都美仑美焕,万科的优势也就不那么突出了。关键是这项目的策划,真令人叫绝。销售小姐带我们去看的是200平米改460平米的联排别墅,就是说房产证上是写200平米,但地下室是送的,在盖房子的时候就挖好了,你自己去装修就可以;首层客厅全部算面积,但二楼有相当一部分是不算面积的,可以自行搭建;三楼的天台就更加是客户自己去建了。这样算下来,就能把使用面积加到460平米――比房产证上的200平米多了260平米!!
这样做的好处是,让你觉得单价超便宜,超值!这房子,售价是350万,如果按照200平米算,每平米的价格是17500元,但如果按照460平米算,每平米才7600元,哇,别墅哦,7600元/平米,是不是超值?销售小姐期望从我的脸上看到惊喜的表情。的确,这个帐要这么算,是很超值的。
我没有去看楼盘的一些法定资料,比方容积率。想来,报批的容积率是用200平米来算的,假设整个小区是1倍的容积率,但事实上,每户人家买了这个房子之后,肯定是会搭建成460平米,甚至更多面积的房子的,因此,容积率肯定是超过报批备案的数据的。因此,总感觉看过几个万科的别墅楼盘,总觉得好像很密,但听介绍又觉得容积率不高。大约奥妙在这里吧。
此外,地下室的搭建、二楼、三楼的搭建,这些成本没有算在350万里面,是要客户自己再掏钱的,万科省下了很大一笔建筑成本,同时还造成了物业的超值,真是很聪明的做法。问了几个买别墅的朋友,大约每平米的装修费用至少在3000元以上,大部分在5000元左右,奢侈豪华的,那就没边了。这还都是联排别墅,基本没什么额外搭建的,所以,买了万科这个超值的房子,装修费用应该大大超出预算。
再有,在想土地的问题。不是说目前的物业都只有70年使用权么?70年以后怎么办呢?乐观的想法是顺延,不用补交地价。但70年之后,房子都老朽了,是否拆除重建呢?而拆除重建的话,几十户上百户的公寓,怎么统一意见呢?即便是联排别墅也有这个问题啊。所以,独立别墅就相对好很多,买了物业,就等于买了这块土地。所以,感觉独立别墅的价值似乎没有得到足够的体现。
说到这里,就涉及到土地面积的问题。万科这200平米的联排别墅,其实占地大约也就100平米左右吧。所以,客户真正要算,要较真的是这个占地面积,万科自己在算帐的时候,也要算这个总地价成本、总建筑成本和销售金额。买200送260的这个招数,真的很巧妙,很聪明啊。难怪一期都卖完,三期也卖得差不多了,据说4月份要涨价。估计过几年,后面的几期应该卖得出价格,这个曾经让他们头痛的“地王”楼盘能赚钱,只是赚多赚少的问题。
我看房子的经验不多,体会也不深。该策划之巧妙还是给我上了一课。作为股东,有这么能干的管理层是好事,但作为消费者,还是要睁大眼睛,多看,多比较。
2009-4-3 15:43:00

很热股
不错,分析得好,长见识!!
2009-4-3 16:47:00

峡哥
写得这么好,还这么谦虚。
2009-4-3 17:23:00

michaelgao
写得好呀
你的看房经验挺深厚的
2009-4-3 17:48:00


这些房子真值钱吗,那最好做好三通,卖地,自己修!
益者三友......友直,友凉,友多闻,益矣!
2009-4-3 19:07:00

西区可可
楼主分析得很好,万科楼盘的目标销售群体就是小白领。
2009-4-3 19:12:00

wangxlff
这个楼盘的交通还是非常方便的。珠三角地区,经过这些年的发展,公路密布,高速公路通到各个地方,棠樾的楼盘就是在高速路口下来2分钟车程,很方便的。至于商业配套就不行了。公共交通就谈不上了,估计今后入住的人多了,或会有小区穿梭巴士往返深圳市区和东莞市区吧。
2009-4-4 9:27:00

好兵帅克
很难想象,在深圳市区上班的人,每天来往深圳-东莞。
2009-4-4 10:57:00

小方
棠樾最大的亮点,不是在于送面积之类,现在 的房子送面积比例很多都不小。
棠樾是家家独立,而且融中西式于一体,每家有自己的活水,车子每家是直通自己私家车库电梯。
2009-4-4 11:03:00

ywxsz
好像在观澜东莞会所外面,买这里的房子,家里要买几台车的,周围基本没有配套,在观澜东莞打完球的人,出来都很难找到好的餐厅吃饭。
2009-4-4 11:13:00

股添乐
广东那地方那么潮湿,小虫子那么多,住 别墅有什么好的?这房子还送地下室? 哈哈  一般广东人一楼都不愿意住,那个地下室那么潮湿,估计只能养鱼吧 哈哈,我要在广州就买个 珠江边的中信君廷, 住个十几楼 又凉快又干爽  享受无敌江景
2009-4-5 18:27:00

zhouxt333
我认为此楼盘目前的销售较好在于:
万科抓住了市场的需求,一期是卖的一套是定位于500-800万元,一看经济形势不对,改为一套300-500万元,楼主还没有了解一、二期的不同。
由此也看出万科对目前地产市场的判断。
我也了解了一下曦城,由于定价太高(1000万元以上),现在的销售并不好。
2009-4-6 9:18:00

ermei
东莞人不喜欢太远的独立别墅,因为大多在郊区,配套不好。
还有,有些土地主以前在广州南海房产泡沫中套住,所以对效区别墅极不信任。那些房子现在送人都送不出去
2009-4-6 10:15:00

erainwsun
不得不佩服开发商
最痛苦的事情莫过于,你买了一只好股票,企业的发展一直很好,但是你没有挣到钱.
2009-4-7 13:04:00

然而
曦城感觉就一片农民房。。。。。那发展商搞什么风格,学又学不像,怪怪的。
2009-4-7 14:38:00

 

0

阅读 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  

新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

新浪公司 版权所有