选自《Value》杂志 www.valuegood.com

2005.8月刊

1.投资单一房地产市场风险无法分散

　　尽管今天的房地产市场一片红火，但谁也不能保证大笔投资一定会只赚不赔。没错，我们都听说了，联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)的数据显示，不少地方的房价都在大幅上涨，加州、罗得岛和华盛顿特区三地过去5年间的房价涨幅甚至超过了一倍。

　　但其他州的房价并不都像这三个州一样火爆。实际上，亚拉巴马、艾奥瓦、印地安纳、密西西比、北卡罗来纳、内布拉斯加、俄亥俄、田纳西、犹他几个州过去5年来的累计房价涨幅不到25%。

2.房地产价格并不会只升不降

　　本轮房地产泡沫破灭之时，房地产市场的衰退或许和2000年至2002年股价大幅下挫的熊市不大一样。相反，房地产市场的价格有可能会温和下滑，与之相伴的是房屋销售的急剧萎缩，这是因为业主在认为出价没有到达他们心目中的合理价位之前是不会把房屋售出的。

　　要想推测房价可能的跌幅，不妨看看今日炙手可热的两个地方——波士顿和洛杉矶房地产市场在上世纪90年代初期的表现吧。联邦住房贷款抵押公司的数据显示，截至1992年年中的30个月，波士顿及其周边地区的房价下跌了10%，而洛杉矶的房价在6年间累计下跌了21%。

3.房价下跌时住房信贷会给你造成沉重负担

　　大部分业主往往会开玩笑地说，银行才是房子的真正主人。当然，这是无稽之谈。不论他们抵押贷款占房价的比例是60%、80%还是95%，贷款者都是房屋的主人，因此不论是房价升值1美元还是贬值1美元，他们的财富都会随之起起伏伏。

　　假设你上世纪90年代初期在洛杉矶买了一栋30万美元的房子，但之后房价下跌了21%。于是你的房价市值缩水至23.7万美元，这意味着你的首付也就等于付诸东流了。

　　要是你必须出售怎么办？通过每个月的按揭还款，一大笔按揭贷款已经偿付。尽管如此，一旦你计算出你为出售房子所需支付的经纪手续费，你可能最后还是两手空空而归。

4.房地产是一项长期投资

　　由于出售房地产代价高昂，而且抵押贷款加上房价下跌可能造成毁灭性的影响，因此，除非你计划至少5年内按兵不动，否则你不应买房，而如果你打算在今年充满泡沫的市场上买房的话，你等待的时间甚至要更长。

　　但时下处处可见人们购买房地产以期在几个月之内出手的例子。我能说什么呢？几年后，当我们回首现在，我们将对这样的愚蠢感到惊讶。

5.赚大钱的是租金

　　与今天房地产市场的“短线交易员”不同，多数成功的长线房地产投资者购买房地产的目的不仅仅是为了升值。

　　这些投资者关注他们能够收回的租金收入以及租金与房贷月供款、地产税和其它成本的比较关系。

　　对于住房购买者来说，这是值得学习的一课。买房一个最大的理由是，那样一来，你实际上可以把房子租给自己。确实，这种“估算的租金”价值可能要远远高于你从升值中获得的收益。

　　底线：你在买房的时候要找到一个你喜欢居住的地方，而且它是你可以预见将在相当长的时间内保持不动的地方——并把任何升值看作额外的收益。

6.家居装饰不是投资

　　许多业主认为，重新修缮厨房，装饰或替换一个屋顶也构成一项投资。事实并非如此。2004年，Remodeling杂志对18个家居装饰项目进行了分析，在所有18个项目中，该杂志发现，业主不大可能在出售的时候收回全部的成本。

　　换言之，如果你将房子修缮一新并在一年后出售，你可能只能收回80%或90%的装修费用。你等待出售的时间越长，你能够收回的部分就越少，因为你的家居装饰看起来将日益陈旧。

7.抵押贷款必须还清

　　我常常听到人们将房产作为抵押借钱度假或购置新车的故事。他们的理由是，只要借款金额低于房价升值，他们仍然可以掌控局势。不过到最后，所有这些抵押贷款都必须偿清。

《华尔街日报》