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新城控股上半年营业数据分析

(2018-07-07 13:55:27)
标签:

财经

股票

分类: 房地产

清议:新城控股上半年营业数据分析

 

据隔夜公告,新城控股1-6月完成销售953.11亿元,同比增长94.17%;销售面积774.56万平米,同比增长118.25%;销售均价1.23万元,去年同期1.383万元,同比下降11.06%。

 

销售额大幅增长无疑是好事,而销售均价的下降也未必是坏事。这不仅意味着公司上半年的主战场进一步向售价较低的三四线城市倾斜,同时权益占比明显提升,也意味着已获得广泛共识的“双轮驱动模式”边际效应在放大。此外,鉴于此前三四线城市拿地成本较低,伴随三四线城市销售放量,毛利率有望有所提升。但后者要等到15个月后才能陆续体现在财报当中。

 

二季度租金管理费收入4.48亿元,同比激增152.6%,1-6月8.758亿元,同比激增155%,皆好于往年。并且1-6月新开业的吾悦广场仅1家,而上半年计划竣工为6家。这意味着下半年开业的吾悦广场数量将明显大于之前的预期,同时也意味着下半年业绩的放大效应会明显强于过往年度。

 

值得注意的是,二季度结算面积仅118.65万平米,1-6月结算面积181.58万平米,同比增幅也只有31.8%。这暗示了公司上半年的经营工作重点是新项目的开工与加速前期施工,以确保新开工项目尽早满足预售条件,进而在扩大销售的前提下加快资金回流。这真的是比猴还精。

 

对比之下,上半年结算面积181.58万平米仅占过去18个月累计销售面积1703万平米的10.66%。这除了表明公司上半年的重点不在后期施工上之外,也意味着在前18个月积累的未结算面积规模高达1521万平米的基础上,未来6个月的结算面积预期规模将明显扩大。这进一步强化了以上关于今年下半年业绩放大效应会明显增大的预期。

 

依据2017年年报提供的经营计划,今年计划住宅项目竣工面积为510.64万平米。那么,这会是全年结算面积的预期目标值吗?不会!

 

依据2016年年报提供的2017年经营计划,住宅项目计划竣工面积仅为282.42万平米,但全年实际结算面积高达518.98万平米,是前者的1.84倍,原因是包含了综合体的住宅部分。

 

显然,如果今年全年结算面积依旧是住宅项目计划竣工面积的1.84倍,情况将好的不得了。但最好还是保守写吧(如果将基数定在全部计划竣工面积913.93万平米的话,而不是定在住宅项目计划竣工面积510.64万平米,显然就算不上是保守了)。以下给出两种预测方案。其中高方案是,2018年全年结算面积是年初住宅项目计划竣工面积的1.6倍,即817万平米;低方案是,2018年全年结算面积是年初住宅项目计划竣工面积的1.4倍,即715万平米。

 

以上预测符合新城控股往年下半年加快住宅项目后期施工的惯例。当然,也不能排除公司管理团队为了加快周转而继续推进新开工住宅项目前期施工的可能性。但果真是这样的话,未免太过冒进,背离了公司过往积极而不失稳健的经营风格。

 

接下来的分析是,依据以上高方案,新城控股下半年结算面积将达到635万平米,环比增幅249%;而依据以上低方案,新城控股下半年结算面积也将达到533万平米,环比增幅193%。

 

熟悉新城控股基本面的投资者一定知道,尽管上述两个预测方案都做了相应的保守处理,但无论哪个方案的指向,其2018年全年业绩增长的预期都将依然是相当惊人的,至少大大超过之前的机构研报预测。

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