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刘晓光 责任与激情

(2009-11-16 11:27:18)
标签:

房产

分类: 观点访问

作者:陈小丽  来源: [ 《观点》杂志

 

200310月,刘晓光去阿拉善沙漠,当眼前出现一望无际的沙漠,刘晓光突然长跪在沙漠里,表达着自己的忏悔。

  在2009博鳌房地产论坛上,瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平将中国政府比作家长,房地产行业比作逆子,但是这个逆子,在经济运行中承担了重要的责任。

  这个比喻似乎仍可套用于国有企业和民营企业,国企为长子而民企为逆子。而执掌首创置业的刘晓光显然是长子

  针对目前房地产行业中国有企业的急速扩张,刘晓光并没有表现出太多的不可思议。有一些地王被一些大的上市国企拿去了,但国企拿地无可非议,资 本逐利嘛。刘晓光认为,国企不是钱多了没有地方投,也不可能不算账,重要的是经济周期的变化使得企业不得不重新思考自己的投资模式和发展战略。

  在刘晓光看来,并非逆子才是市场经济的忠实执行者。国企同样要遵循市场经济的规律,同样要有自己的发展思考。

  一如刘晓光守护国有资产数十年所承担的责任。国企,也许本身就是刘晓光的责任。他是中国最早利用资本市场进行国企整合的企业领导者之一……责任

  关于刘晓光,业内一直津津乐道的传说版本是:大学期间,担任班长的刘晓光常常阔绰地拿着打工赚来的钱请大伙儿吃饭。在物质匮乏的年代如此奢 侈显然有些另类,而刘晓光同班一女生更是将他列为纨绔子弟之列。直到有一天,当这位女生亲眼看到刘晓光那简单整齐的家和多年来都靠他照顾的瘫痪在床的母 亲,她才真正觉得这是一个宽厚并且可以依赖的男人,这个女生后来成为了刘晓光的妻子。

  1995年,刘晓光从政界走向商界,接手首创。刘晓最初接手时的首创净资产只有15亿,涉及到十几个产业,有100多家企业。当时的首创主营业务不清晰,业务组合混乱。正是在这样的背景下,刘晓光开始着手重组首创。

  机制不灵的国企迟早要死,迟早的问题。要不死,也像个濒临灭绝的保护动物。针对首创面临的国企体制的种种弊端,刘晓光想到的是打破固有的国 有企业机制,而刘晓光打破这个机制的手就是利用资本市场。他是首个把中国城市价值推荐到国际融资平台和国际基金面前的城市运营商,也是第一个成功引进国际 基金的地产商。

  刘晓光似乎天生拥有资本魔法,在进行一系列重组,并有效地利用资本市场的过程中,他带领首创置业在十年当中实现了近百倍的增长,首创成为北京国企中的一匹黑马

  然而,在一个无论从资源还是利益角度来考量的国有资产转换经营方式的过程当中,利益的纠结总是困扰着一批国有企业转制的开创者,刘晓光也一样。

  2006年,受北京市副市长刘志华案影响,刘晓光因此也被推到舆论的风口浪尖。

  78天后,刘晓光回到首创。数十年的政界、商海沉浮。刘晓光坦然而对。但此时的首创却不得不面临2007年市场疯狂和2008年市场调整的考验。

  2009年,刘晓光又一次对首创的策略进行了调整。刘晓光首先的动作是将首创在2007年扩张的部分土地处理掉,重新明确首创的经营及发展策略,而后,同样通过一系列的资本市场的操作对2007年首创的部分失误进行调整。

  未来的首创应该做小,决不能大而不强。刘晓光说。首创的新蓝图也呼之欲出,资产重组、发债、收购、配股、回A等声音便一直围着首创。

  守护国有资产,经营国有资产,对刘晓光而言,是责任。

 性情

  在大多数时候,人们一生也许守候的只是责任,而非自己的梦想。尤其如刘晓光,言语温和间,似长子般温和敦厚,却在不声响之间,将首创带入国内一线房地产企业的行列。

  然而又如同其在大学期间,责任于家庭,于班级之外,刘晓光呼朋引伴,激情似火。每次重大活动或者谈判结束后,刘晓光喜欢即兴作诗一首。200310月,刘晓光去阿拉善沙漠,当眼前出现一望无际的沙漠,刘晓光突然长跪在沙漠里,表达着自己的忏悔。

  我不是个自由人!私底下刘晓光如是称,他每天的活动都被秘书写在一张日程表上,上班打了一天仗,回家就睡觉了。其实30多年前,他还有个梦想就是当画家,尤其喜欢画油画,但1978年考大学选择了经济专业,从此开始了从商之路。

  下辈子让我选择,我还要选当画家,从商太累了。如果退休了希望还能学学画画,在一个画板上创作,那才自由,那才奔放,那才有激情。刘晓光说。

  在刘晓光看来,一个幸福接着一个痛苦,痛苦之后又来了一个幸福,无限的循环,最后构成了一个完美的过程。

  也许正如刘晓光自己的人生,沉浮之间,长子般的温和与敦厚;沉浮之外,是性情人生。

  2009博鳌房地产论坛是刘晓光在四年之后重回博鳌。四年之前,他曾主持了一场激情的夜话,那个时候,王石与孙宏斌激情对话的煽动者恰恰是刘晓光。

  四年之后,中国房地产行业已是时过境迁。孙宏斌早已卖掉了顺驰,低调地打理着融创,而王石,则渐渐地将万科交予了下一代。

  然而博鳌房地产论坛还是博鳌房地产论坛,思辨的激情与行业执着的态度未变,刘晓光回到博鳌,同样如是。

  在2009博鳌房地产论坛上,刘晓光一再强调:要变,但应该怎么变?

  以下是观点地产新媒体在博鳌现场对刘晓光先生的采访。

刘晓光 <wbr>责任与激情

  观点地产新媒体:据您观察,目前房地产市场是处于一种怎样的态势,作为企业应该准备哪些对应措施?

  刘晓光:目前的市场情况,已经不是复苏,而是进入了全面的转折,未来可能会有一些不确定性,但总体态势不会发生大的变化。

  就企业而言,现在是一个很好的机会,一是应该紧紧抓住市场机会,趁着市场的机会加速循环,好的时候加大开工面积,加快开工速度,以满足市场的需求;二是把产品品牌做得精细点,更好地满足消费者需要;三是练好内功,加强管理。

 观点地产新媒体:08-09年中国房地产行业经历了一场巨大转折,首创发展战略是否进行调整?

  刘晓光:没有,我们的定位还是城市综合运营商,就是围绕城市建设提供服务,我们要向这个目标发展。

  观点地产新媒体:您认为是什么促使今年的中国房地产市场在全球一个金融形势不好的情况下突然回暖?

  刘晓光:今年上半年的火爆只是沉寂一年后的大转变,这可能主要是复苏,整个局面的转折。这是在快速成长的过程中出现的一种相对的震荡,这是正常的,不过主要还是由供求来决定,如果没有需求,也没有用。

  我觉得这背后有四种力量在推动,一条是政府的扶持政策,二是民众的消费信心大增,三是宽松的货币政策,第四是刚性需求的存在。还有就是跟中国整 个长期的走势有关系,以及中国人对于利益追求有密切联系。这是一个很现实的问题。你看历史也是一样,包括日本的历史还有英国的历史,日本(房价)接近涨了 200%,一样因为稀缺资源有了需求。

  观点地产新媒体:面对楼市突如其来的变化,大部分开发商都有种找不到方向的困惑感,而您是持什么样的心态?

  刘晓光:我很清醒,格局已经形成,楼市未来稳定增长没有任何问题,结构上和态势上都没有问题。如果下一步出现价格涨得过快,可能会出现振荡,微调一定会出现。需要强调的是,将来地产行业出现一些政策方面的微调是正常的,市场的变化也是正常的。

  观点地产新媒体:在这届论坛上,您总是强调变化,该怎么变化这个话题,请问,您认为下半年房地产市场会有什么变化?

  刘晓光:先前我已经强调过了,下半年市场的格局已经形成,第二个,下半年的市场还会向上;第三个问题,如果价格涨的过快,不排除振荡;第四个,这个可以延续到2011年,也就是接下来两年间还有很大空间。

  观点地产新媒体:那可能下半年供应方面会有出现哪些变化?

  刘晓光:这主要体现在政府支持和开发商的考虑方面上,但是不排除个别地区存货少,供不上来。

  观点地产新媒体:就北京地区而言呢?

  刘晓光:有几个城市会出现这种情况,我想不只北京会出现这种情况,销售市场快,存货少一时供不上来,但是不会涨得太多,因为我的感觉中档的房子空间大,再高档的房子空间就稍微小一点,核心地段的房子就比较小。

  观点地产新媒体:有观点认为四万亿中央投资大部分已经流入地产领域?您觉得呢?这会产生哪些影响?

  刘晓光:我觉得不是这样,只是很多投资还没有完全兑现,比如投资有一些进度,可能少量的钱会惠及到地产。

  影响就是很多非专业公司闯进来以后,整个经济结构会产生一定的变动,第二个来讲可能在某些地区会带动价格上涨过快,第三方面可能对于一些刚性需求会有压抑,或许会造成某些地区弊端的形成。

  观点地产新媒体:您认为刚性需求的买家现在是入市时机吗?

  刘晓光:我觉得核心城市的土地是越来越少,拿一块少一块。看城市看地区,在最有价值的城市、在有价值的地段投资绝对没错。

  我认为如果是好地段值得。为什么?因为在北京没有地了。北京五环刚通了地铁,事实上,地段都是靠资金堆起来的,因为随着环境的改变,价值也发生了根本改变,过去去南五环、北五环多远,现在多近,坐地铁很快就过去了。

  这意味着什么?意味着偏远地方的房子还是从资产价值开始,就算今天没有通货膨胀但是明天一定会有,通货膨胀一定会造成资产价值的期望,我觉得城市价值决定了城市的房产价值。

  观点地产新媒体:根据统计局七月份数据显示,有一些城市量跌价涨,您怎么看这个情况?

  刘晓光:这种情况是暂时的,因为价格上涨可能会引起成交量的减少,我觉得还是不同地区不同结构问题。

  观点地产新媒体:能就北京区域谈一下吗?

  刘晓光:第一、我觉得北京市场还是很健康;第二、北京的需求很特殊,不是北京的北京,是全国的北京,是全世界的北京,是国际化的都市;第三、北京的资源很珍贵,像这种城市具有特殊价值,所以我觉得现在应该很健康。

观点地产新媒体:很多观点都觉得下半年楼价还会持续上涨,您怎么判断?

  刘晓光:库存量少,下面的供应量不大。如果未来供不应求更麻烦,我觉得未来这几个月还会上涨,年底供应量不会增加,因为大的开发商手里没有地。

  我不同意价格涨得太快,而是希望价格稳中有升,比如楼价跟国民收入消费者的收入应该有一个正比的关系,两年之后从大的趋势上看还是上升的,可能价格上会发生很多问题,比如出现产业结构的偏差等一系列的问题,但总体而言,我认为应该是稳健的。

  不可否认的事实是,从长期来讲,房价肯定是一直上涨的,个别时期的增长也是存在的。不是说你好日子永远过着,也不是坏日子永远不来中国,大气势 判断决定了中国房地产业的大格局大形势。你不能说收入很低楼价却涨得很高是有问题,在某些地区是没有办法的,有地区结构性的需求,比如北京上半年60%购 房者是外地人。

  观点地产新媒体:您这个数据从哪来?是从政府统计吗?

  刘晓光:这个数据政府是没有的,是一些机构调查的结果。情况比较特殊,有一个问题就是国家采取很多办法,比如推出经济适用房、廉租房,还有就是将来可能盖一些公共租赁房。

  观点地产新媒体:也有人认为现在楼市问题不在于价格在涨,而是货币的问题?

  刘晓光:也不全是货币的问题,举个例子说,两万块钱买了五年前八千块的房子,但是我保值了,这两万块五年之后假如是五万,我没有损失,但是我把钱存在一个地方,两万变成两万五了,那时候买的房子只能是一个很小的房子。

  观点地产新媒体:那换而言之,现在买房子都是为了保值增值?

  刘晓光:这个不一定,在个人的理财上面是一个技术,比如说买黄金或者房子。我之前看一个文章,就是中国房地产住宅已经产能过剩了,即人口的需求已经过多了,不过这方面包括政府、开发商以及机构也没有一个数据。

  观点地产新媒体:那从二套房贷来说,对市场性投资有多大的影响?

  刘晓光:肯定有影响,但是起不到决定性作用。因为有一些东西是很刚性的,比方说教育、养老等需要,我觉得这 这些对于投资者影响不是很大,同样对于投资把它作为一个投资品的人影响不会很大。我看到很多人首付60%,希望多付一点而不愿意多贷一点,还有的人做了按 揭还款等情况,我觉得还是地区不一样、结构不一样从而导致情况不一样。另一方面,我觉得还要看大的走势,第一、长期需求没问题,第二、这种市场发展的核心 已经形成,第三、还会稳步的上涨,第四、各方面问题确实存在,第五、资产价值曲线肯定要上升,第六、资源的缺失。

  观点地产新媒体:就土地供应而言,您认为接下来政府部门将采取哪些措施来调整应对?

  刘晓光:目前政府提出来加大土地供应量是件好事,不过这个土地供应量对市场影响肯定是有一个滞后期,现在供应肯定要等一段时间。但是从中国整个土地供应数据看,热点地区比较弱,冷点地区可能还比较冷,但是都略稳定的增长,整体上而言还是比较平稳的。

  观点地产新媒体:有观点认为就房地产行业来讲,还是存在着一定的泡沫,您是怎么看待的?

  刘晓光:现在从整体上看泡沫还是不存在的。从个别项目上或者个别地区上讲,有的地区还在涨价,如果说不能够很快出现一些理性调整或者理性稳定发展,那将来肯定会出现问题。

  观点地产新媒体:能具体谈谈吗?

  刘晓光:我肯定不能说了,这会得罪人,但我觉得肯定是一个结构问题。

  观点地产新媒体:首创接下来会有怎样的计划?

  刘晓光:我们第一个肯定要拿土地,不拿不行,目标主要在北京、天津、长三角、重庆、西安、沈阳等十几个城 市,继续新增土地储备,一年可能开发两三百万平方米,我们不能现产面粉然后再做面包,第二个就是加强资本的力度和基金的通道,资金来源渠道多一点。还有就 是,首创回归A股市场也在申请中,看目前资本市场的状况,估计到明年上半年都没有问题。

  整体而言,现在上面要求你这么做,拿地开发、变卖、形成利润和国家的市值在一起,这样的战略还是原来的战略,第一个是地区,第二个是市场好的加速开发。

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