昨天《津地产》邀约关于“通货膨胀及房地产之间的关系”，基本建议如下：

  货币经济学基本属于宏观经济学领域，上世纪里主流宏观经济学领域，凯恩斯主义和以弗里德曼为首的货币主义是最主要的流派。随着理性预期理论、真实周期理论的兴起，对货币的认识也发生了变化。例如不再只考虑货币数量，还考虑货币的信用可得性（对经济危机的挽救是很有启发的理论，例如解决信用紧缩和惜贷问题）。

   货币作为特殊的商品（有启发性的是按照经济学奥地利学派哈耶克的理论，不是国家或央行垄断发行货币权利，通过多元化供给，自动产生平衡的货币循环，例如香港的准发钞局制度是三家银行发行港币），利率是货币的国内价格，汇率是国际价格。因此利率和汇率的下降，相当于货币的贬值，也就是容易导致通货膨胀（本质也是货币的贬值，当然利汇率的下降未必一定导致通货膨胀，但有促进作用）。

    按照一般划分方式，通货膨胀按照程度划分为稳定的4%，温和通胀4-8%，中等通胀8-40%和恶性通胀40%以上，世行的意见是40%以下的通胀不影响经济增长，但现在比较认可的是国际货币基金组织IMF的意见，就是8%以下的通胀不影响经济增长。

    通胀和经济增长或者失业率在短期内有替代作用，也就是政府有动机（按照政府选举周期理论，为了繁荣经济，获得民众支持），制造通胀（获得铸币税，也就是从全民身上征收通货膨胀税）来减小失业率，繁荣经济。办法就是向央行“透支”货币，加大财政投入拉动经济。因此国际上有主张中央银行的独立性，防止央行的货币政策被短期的行政政策“俘获”。中金公司近期的分析报告也有类似的分析。

    按照弗里德曼的意见，从任何时候看，通胀都是一个货币现象。因为理性预期理论（民众对环境的预期非常重要），从80年代开始，主要发达国家都开始把央行货币政策的首要目标定位为通货膨胀目标制，也就是与币值稳定有稍微的但是重要的区别，要求央行可以牺牲汇率、利率来保证通货膨胀进入一个可控的区间。通常的目标是2-3%之间，有超出的情况下，央行也要就此做很详细的解释，以获得民众的理解，减少“通胀恐慌”引起的不确定性风险。因为通胀的一个很大的坏处就是导致市场价格信号发生扭曲，影响“看不见的手”的调控效果。

    CPI是反映实体经济的价格数据，不包括房地产、股票等资产价格的数据，当然装修材料价格、租金和房地产抵押贷款利率数据包括在其中。因此，CPI和资产价格泡沫之间通常没有直接的关系。中国和美国在房地产租金和住宅抵押利率上有很大区别，中国住宅抵押利率是浮动利率，美国是固定利率为主，在租金上，中国在购物中心主要是固定租金，美国是比例租金。这些微观上的区别很重要，在利率和汇率波动时，宏观经济的微观基础会有很大的不同反映。（这一点类似货币错配对不同币值计价合同的影响不同，例如人民币对美元贬值，以美元计价负债合同的厂商负债增加）。这些合约的不同，会导致房地产投资决策的不同，尤其是针对跨国投资。

    相对股市泡沫的崩溃，房地产泡沫的崩溃对经济的影响更大，因为这通常是“负债型”的，由此导致的通货紧缩也就更严重。从日本的经验看，土地的垄断控制、信贷总量的控制、以旧房换新房的税制、房地产保有税的改革等都是很有效果的措施。以后会详细介绍财产税的相关问题。

    按照金融窖藏理论（也就是进入股市的钱可以减弱冲击实体经济的货币数量，减少通胀的压力），股市泡沫可以相对脱离实体经济独立运转（这是80年代以后，美国股市的基本特征）。

    中国明年的经济还是处在高速增长的道路上，为了防止房地产的泡沫产生，当前还是要严格控制进入房地产领域的信贷数量，尽快出台财产税和遗产税（二者很关联），抑制投机，通过保障性住宅和限价房等来平衡市场。通过加快创业板市场、企业债市场和加大老百姓海外投资渠道等来分散资本。