潘文大的BLOG

令人惊讶的刚性需求

　  前不久，全球历史最长、规模最大、赢利最多的金融服务集团之美国投行摩根大通(JP Morgan Chase& Co)发布报告，认为随着金融危机影响的消退，宏观经济环境的逐步企稳，政府投资力度的不断加大，经济回暖的有利因素积累、增加，中国楼市在去年四季度触底后已出现恢复性增长。

    根据北京、上海、深圳三地房地产交易管理网数据统计，2009年第一季度，京沪深三地新房交易量创新高，同比2008年同期新房交易量平均上涨了100%以上，北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水准。房地产开发投资在今年前两个月同比增长1%，而在第一季度同比增长达4.1%。

    该报告认为楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及救市政策促成。2008年受全球经济危机的影响，许多购房者的刚性需求受到压制，造成市场整体成交量萎缩，但随着房地产刺激政策利好以及行业变化，改善型购房者开始入市，推高楼市成交量。政府从上年9月开始，不断出台有利推动中低端楼房需求的政策，其中包括减少借款利率，下调购房者的首期付款，加大房贷利率折扣和削减契税和印花税。这些政策大大降低了首次购房者的负担能力。

    其次，在一季度，国内公布的一系列经济数据显示中国经济已出现启稳回暖信号，无论是股市，还是消费市场，都显示出经济形势趋向乐观，民众对经济恢复的信心更加坚定，从而激发此前积压的购买力。春节过后，置业、求学等因素在一定程度上刺激房地产市场成交。

    在沈阳，这些现象表现的愈为明显。

    今年第一季度市场的数据表明，沈阳房地产市场平稳、理性、可持续发展潜力强劲，是全国少有的一个健康、良性的房地产市场。

　　2009年一季度，沈阳市地区生产总值完成921.3亿元，增长14%；全社会固定资产投资完成222亿元，增长26.7%；城市居民人均可支配收入4570元，增长11.5%；农民人均现金收入3079元，增长15.3%。

　　在国内外经济增长减速的情况下，沈阳经济继续保持快速发展的强劲势头，各项经济指标名列全国前茅，从而为沈阳市房地产业奠定了坚实的基础。

　　本轮房地产发展周期起步于1998年国务院23号文件，沈阳房地产市场启动于1999年，比全国晚一拍。因为历史原因，沈阳房地产市场发展曾一度停滞。2001年，市委、市政府新班子对沈阳房地产市场进行了整顿，历时三年，沈阳房地产市场尤其是土地市场达到了规范化、完全市场化。

　　2004年，沈阳房地产市场进入了本轮发展周期的高潮期，尽管2005年国家开始对房地产业进行宏观调控，但沈阳房地产市场提前完成整顿，消除泡沫，所以沈阳房地产市场近几年发展得稳定快速。2008年全国房地产市场处于低迷状态，而沈阳房地产市场仍然能保持继续平稳发展，就是因为发展周期不同。

　　沈阳房地产市场起步较晚，既是坏事又是好事，它为近几年和今后沈阳房地产市场快速发展提供了很大的空间。当前沈阳房地产市场已经成为全国性的房地产市场，投资洼地效应进一步显现，国内知名的30家开发企业已经有70%以上在沈阳有开发项目。

　　2008年下半年，受全国大气候的影响，沈阳房地产市场一度也曾出现了持币待购现象。沈阳市及时出台了《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》（这25条房地产新政），及时地稳定了开发商的信心，提高广大市民住房消费预期，促进了房地产市场发展。

　　2009年，沈阳商品住房的刚性需求数额巨大。城市化带来的住房需求、拆迁带来的住房需求、结婚带来的住房需求、高校毕业生来沈就业带来的住房需求、经济适用住房家庭的补贴带来的住房需求，汇集起来，沈阳商品住房的刚性需求近700万平方米。若加上商品住房的柔性需求（包含有改善型住房需求、投资型住房需求和投机型住房需求），其数量更为可观。

    从2007年开始、因抑制部分发达城市过高房地产泡沫而出台的宏观调控，购房者普遍产生的持币待购心理，在2009年逐渐减弱，从近期北京、广州等地楼市交易量增加的现象中不难看出，购房者的策略已经转为谨慎入市，沈阳市民更是如此，所以3月份沈阳春季房交会取得了非常好的业绩，正是从那时开始，沈阳市民的购买热情才逐渐被释放出来。“五一”小长假期间，部分楼盘的看房和买房人数同时增加，充分说明购房者正在逐渐走出观望。

    规模较大、也比较著名的楼盘如万科·金域蓝湾、保利花园·第五季、绿地·老街坊、碧桂园·银河城、亿丰·时代广场等十数家楼盘，平均每天都能接纳十几组客户，有的甚至达到几十组。像万科·金域蓝湾，“五一”期间开放的售楼处每天到访的客户接连不断；而保利花园的一位售楼员告诉记者：“这几天因为我们的第5季要开盘，每天大约接纳客户近百组，平时也能接待50～90组。900套房源，竟有1300多人名消费者争交订金。”在格林生活坊售楼处，由于发放购房优惠券的活动，来看房的人也非常多。

    近几年，改善型置业者越来越多，这部分力量在楼市发展中发挥着重要的作用。他们选择的多数是品牌开发商开发的楼盘，品质好、地段好、景观好的房子是他们的首选。

    当地某知名报纸的一项调查结果也证明：改善型置业者在增加，在近2000份答卷中，有36.32%购房为第二次置业，而购房目的是为了改善生活的人所占比例为23.06%，这股强大的住房消费动力，对沈阳楼市的稳步发展，有着重要的支撑。

    从年初1、2月份的“看”，到3月份春季房交会前后的“买”，购房者谨慎入市已经成为沈阳房地产市场上的新动向。由此，可以乐观地推定，回暖后的沈阳房地产市场，走向全面繁荣，已经为期不远。