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沈阳楼市：准典型复苏

文/潘文大

    今年一季度，沈阳一些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等一批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。绿地集团的绿地·摩尔公馆120%地完成了集团预定的销售目标。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景；深航翡翠城在春季房交会期间五天备案达到1.8亿多元……

    2009年4月30日，多家媒体从沈阳市房地产开发协会召开的会议上获悉，2009年一季度，沈阳全市商品房销售面积1320万平方米，超过北京和天津，仅低于上海和重庆，在全国列第三位；在全国15个副省级城市中，已超过广州、深圳和成都，位列第一；而沈阳市房价则仅高于哈尔滨、长春，排在倒数第三位。在660多个城市中，沈阳房地产开发完成投资额列第三位，仅低于北京和上海，完成投资1011亿元，增长38.4%，高于全国17.5个百分点。一季度沈阳市商品住宅价格3613元，同比上涨7.7%，新建商品住宅的价格指数上升了3.9%。

    来自四面八方的信息和数据都显示出这样一个事实：沈阳楼市，已经典型性复苏……

沈阳楼市全面苏醒

　　房交会后的4月，很多人预测房产交易面积将出现大幅滑坡，但实际市场统计显示，今年4月房产交易面积与上一年春季房交会火热售房的4月相比几乎持平。

　　今年1～4月份，沈阳二手房市场在市政府25条政策的推动下，发生了明显的变化，交易面积和交易额增幅由负增长变为正增长，这是2005年以来首次实现正增长。专家表示，这正是沈阳房产市场回暖的一个标志。

　　据统计，去年沈阳房产中介倒闭了500多家，原有的3万从业人员中三分之一失业，但今年以来房产中介从业人员又出现了增多的趋势。

　　一、二级市场相互联动，形成一个链条，二手房市场出现的繁荣局面也将带动商品房市场的发展。二手房交易增多代表着一部分人生活条件改善后，卖掉旧房，准备购买或已经购买了新房。

    今年4月是沈阳春季房交会后的第一个月份。按经验，房交会后的月份交易面积会出现大幅滑坡现象。但从今年的实际情况看，4月销售面积与上一年房交会的4月相比几乎持平，没有出现大幅滑坡现象。

　　沈阳市房产局5月11日公布的“2009年1—4月沈阳市房地产市场数据”，通过对百姓关心的空置率、房价收入比等重要指标的关注，清楚地说明了这一点。

　　1.商品房供销比

　　2009年1—4月份沈阳市商品房供销比为1∶1.58。即商品房销售面积大于商品房批准入市面积58%。这意味着2009年1—4月份，商品房批准入市的面积全部销售，此外又消化去年库存的商品房100多万平方米。

　　2.投资销售比

　　2009年1—4月份，沈阳市商品房投资销售比为1∶0.81。按照国内专家认定，投资销售比1∶0.70就是良好，沈阳市投资销售比高于良好线11个百分点。

　　3.商品房空置率

　　当前全国商品房空置居高不下，2008年底全国达到了1.6亿平方米，同比上升了21.8%。而沈阳市商品房空置情况不但没有上升，反而略有下降。2009年1—4月份，沈阳市商品房空置率为8.6%。按专家的意见，空置率12%为警戒线，沈阳市空置率在合理区间。

　　4.人均住房面积

　　2000年，沈阳人均住房面积为17.4平方米，列全国副省级城市倒数第一，比全国城镇人均住房面积低3平方米。2008年底，沈阳人均住房建筑面积为29.02平方米，达到了全国城镇人口平均住房建筑面积标准。

　　5.套型面积供求结构

　　2009年1—4月份，批准入市商品住宅每套平均面积为85.27平方米；实际销售商品住宅每套平均面积为88.21平方米，套型面积供求结构基本合理，完全符合国家要求。

　　6.房价收入比

　　2008年每户购房80平方米的房价收入比从2000年的11.16下降为5.49，8年下降了5.67，基本符合国际3—6倍的标准。

　　7.房价与GDP、人均可支配性收入增长比率

    房价与GDP、人均可支配性收入增幅的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一。一般来说，这个比率＜1为良好，若比率＞1为不好。2009年1—3月份，沈阳市地区生产总值比上年增长14%，人均可支配性收入比上年增长11.5%，商品住宅销预售均价为3613元/平方米，同比上涨7.7%。房价与GDP增长比率为0.55；房价与人均可支配性收入增长比率为0.67。房价与GDP、人均可支配性收入增长比率都低于1。

　　沈阳商品房销售市场因受国际金融危机和全国房地产市场低迷的影响，大体上走了一个“V”字形。从2008年12月份开始，沈阳商品房销售市场开始走低，到2009年2月底，商品房销售面积同比下降了39%。

　　进入3月后，春季房交会带动了3月份商品房交易大幅上升，3月份商品房销售面积120.99万平方米，同比增长30.56%，创造沈阳市商品房销售历史最高纪录。在房交会的推动下，一季度沈阳市商品房销售面积达到212万平方米。

　　除了以上的指标外，包括城市化、拆迁、结婚、高校毕业生来沈就业、经济适用住房家庭的补贴等带来的住房需求将约有700万平方米。由于沈阳房地产市场起步比较晚，因此为近年和今后沈阳房地产快速发展积累了巨大空间。当前沈阳房地产市场已经成为全国性的房地产市场，国内知名的30家开发企业已经有70%以上在沈阳开发项目，当前全国的房地产大盘都集中在沈阳。

　　2008年下半年，受全国大气候的影响，沈阳房地产市场一度也曾出现了持币待购现象。沈阳市政府根据本地房地产市场发展情况，及时地调整了房地产政策，出台了新的有助于房地产市场发展的《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》（通称25条房地产新政）政策，新政借鉴了全国各地房产政策的相关经验，有效提高了购房者的住房消费预期，促进了房地产市场发展，使得沈阳房地产市场率先走向复苏。