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泡沫,还是被泡沫?

(2009-11-03 08:14:53)
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房产

泡沫

房价

刘胡兰

地产

泡沫,还是被泡沫?

 

地产业似乎一直是个比较浮躁、比较不需要文化的行业。在这个领域里,有不少专业术语被用得面目全非,以致于让人忘掉了它本来的含义,譬如“商圈”、“物业”、“空置率”、“投资回报率”、“产业化”、“智能化”、“别墅”、“MALL”、“物业税”……你如果是个严肃的爱咬文嚼字的学者,千万别进入地产业,在这里人们的用词用语比网络还外星,会把你气死再气活。中国地产业这样的“望文生义”和“不求甚解”,同样也表现在一个本来很严肃的经济学术语上,这个术语就叫“泡沫”。

 

中国地产业是个“泡沫泛滥”的领域。开发量大了,有人就说这里有泡沫;开发速度快了,有人也说这里有泡沫;供应大于需求了,有人就说有泡沫;供不应求了,也被说成是泡沫;房价上涨了,预言家们便讲泡沫必破;房价下跌了,专家们还说泡沫必破……晕死我了,请问什么情况下不是泡沫啊?!什么情况下是真有泡沫啊?!

 

“言必称泡沫”,跟“言必称房价必降”一样,都是中国地产舆论的时髦。甚至在广州,在这个全中国一线大城市里房价最低的城市,在这个别墅都可以卖到2800元/平方米的“平靓正”都市(不信可以去调查),也仍然天天有人在漫无边际地说房地产泡沫的事(当然在一些领域可能是有点泡沫的)。

 

对于地产业这种汹涌而来的语言文字“变革浪潮”,我已无意再螳臂挡车,谁说谁是泡沫谁就是泡沫,我认了。干脆顺势而为吧,既然大家这么爱用“泡沫”这个词,那我就“网络”一把,发明个词,叫“被泡沫”。被泡沫的现象大致有如此种种:

 

第一种,是本来没泡沫,但被人说成是泡沫。

 

自1993年以来,“房地产泡沫”这个词一直被媒体挂在嘴边。回顾这么多年来,真正让人怀疑有“泡沫”的时候并不太多。也就是说,大部分情况下,几乎没有泡沫,但硬被人说成是有泡沫。记得03年至06年间,正是全国城市房地产市场化走上正轨的头四年,房地产业发展特迅猛,要说有多少泡沫,那肯定是胡扯。但就是这几年,正是“泡沫说”最泛滥的几年,可害苦了众房奴,都等着房价降下来再买房,一等等到房价涨了三倍不止,很多人因此失去了买房的机会。痛心啊。

 

第二种,是本来没泡沫,但说的人多了,便有了泡沫。

 

2005年,大摩在中国的“首席经济学家”发表了一篇宏文,危言耸听地说中国地产业的“泡沫即将破灭”。这篇“来自美国业界”的“很权威的预言文章”被国内无数的媒体和网络争相转载。这舆论造的,大家都跟着说有泡沫,而且泡沫将破。很多国内投资商及银行都不得不主动调低了资产升值的期望值。这么一调低期望值,各大银行手里的大量优质资产立刻成了“不良资产”,本来没泡沫,也成了泡沫。于是急于上市的中国建行忙不迭地把它的“不良资产包”往外抛。不出所料,这个价值近2000亿的资产包被大摩轻轻松松拿走了,只花了400亿。任何舆论上的群众运动,都会导致公共策略的缺失。中国在宏观经济控制层面,太放任这种舆论,于是被一些“利益团体”所误导和利用。被坑的,还是群众利益和国家利益。

 

第三种,是本来有一点泡沫,但被一折腾,泡沫变多了。

 

06年下半年至07年底,中央及个别地方政府用了将近一年半的时间抑制开发、抑制二手交易、加大拆迁征地成本,直接导致供求矛盾进一步加大,引发房价持续大涨,于是国际热线纷纷涌入。本来只是有可能的一点点泡沫,但所谓的“宏观调控”一折腾,泡沫明显变多了。

 

第四种,是原本根本没泡沫,硬被折腾出些泡沫来。

 

在中国的地产业,要想让“泡沫”产生,其实是很容易的事。最典型就是香港97至00年这段时间,董伯伯采取了一系列行之有效的措施把房价降下来了,于是之前人们买的高价房以及所做的按揭都成了“泡沫”。这使我想起手机上收到的一个“红段子”,段子里的内容显然是胡编乱造的,但也很能说明以上所说的问题:话说阎匪军包围了山西的云周西村,把村民们抓了来排成一行,说“谁是共党,就往前跨一步!”结果所有人都后退了一步,刘胡兰反应慢了一点没退,就被当作共党抓住杀了……如果换个字眼,把阎匪军口中的“共党”换成“泡沫”,那么“刘胡兰”就成了这个段子里的泡沫。香港的地产泡沫原来是这样折腾出来的。大陆地产的泡沫是怎样折腾出来的?我不敢说。

 

第五种,是本来不是泡沫的东东,硬被说成了公认的泡沫。

 

一直以来,投资性房产被舆论说成是“泡沫”。其实,房产的属性之一就是“投资品”,尤其在中国,这一属性变得格外明显。人们投资房产不全部是用来炒卖的,大部分是长期持有,或通过出租获取收益,可用于保值升值将来防老……从理论上说,这部分长期持有的房产投资,就象水库调节水流量一样对房地产市场起着稳定作用,恰恰有助于阻滞泡沫(投机性投资)的产生,怎么反而被当作泡沫了呢?

 

有泡沫不可怕,泡沫多了成了灾才是可怕的;没有泡沫也不见得是好事,但没有泡沫却产生出一些“被泡沫”,那才是最可怕的。目前的中国地产业,一定要防止大量泡沫的产生,更主要的还是要防止被泡沫。

泡沫,还是被泡沫?

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