地产股的春天已经来到

 ——本文将在《金融博览·银行客户》杂志首发

一和家家

从10月以来以及上周行业板块涨幅和成交情况来看，地产和开发区板块分别实现涨幅21.18%、19.39%居行业板块涨幅榜第二、第四名，总成交1972.91亿元，超过了有色金属板块1931.82亿元的成交水平，直逼金融板块2231.92亿元的成交金额，期间涨幅也远远超过了有色金属18.65%、金融板块15.91%的涨幅；上周开发区板块涨10.63%、地产板块涨8.56%居行业板块涨幅榜第一、第三名，总计成交1215.04亿元，更是超越了金融板块1173.57亿元的周成交稳居涨幅榜第一和周成交金额第一的宝座。若将地产和开发区板块周涨幅和所占市场比平均计算，则地产板块周涨幅高达9.595%，超过金融板块2.275个百分点，超过涨幅榜第四名的有色金属板块1.685个百分点；所占市场比总计为10.24%，亦超过了金融板块9.89%、有色金属板块8.59%的所占市场比……上述两组数字是否说明地产板块已经处于主导目前市场升势格局中最重要的位置呢？换句话说，地产股经过了2007年9月至2009年8月长达两年的“冬眠期”，现在是不是已经迎来了属于它们的“春天”？

先让我们看一下宏观政策面和经济基本面是否支撑地产股“阳光灿烂”——统计局发布前三季度国民经济运行情况，数据显示，前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增速比上半年加快7.8个百分点。众所周知，上半年国内GDP增长7.1%，其中，投资拉动增长6.2%、消费拉动增长3.8%、外贸进出口拉动增长-2.9%。但容易被市场疏忽的是房地产投资和消费在上半年GDP增长中所占的比重。换句话说，大多数投资者看到了四万亿投资规划中铁路、公路等基础设施建设所占的比重，看到了房地产行业缺席十大产业振兴规划，但没有看到房地产投资和消费在四万亿投资规划以及十大产业振兴规划中所占的隐性份额——这也是2009年1月5日至今房地产和开发区板块实现涨幅152.17%、138.89%远远小于有色金属板块涨幅194.66%、煤炭板块涨幅194.64%、陶瓷板块涨幅176.12%、汽车板块涨幅162.45%的主要原因。或者说，因为这个市场的投机市属性以及机构投资者散户化的发展态势，更多市场参与者（包括一度崇尚价值投资的公募基金）只注意到了能够带来既得利益的直性政策利好，有意或无意间忽视了房地产行业以及房地产板块在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下所蕴含的巨大潜在升值空间。然而，潮水缓慢退去的时候，冰山总会露出它峥嵘的一角——当所有刺激经济增长的政策和措施均付诸实践之后，出口回升依然缓慢；政府投资虽然抑制了经济下滑势头，取得了一定的成效，但继续加大政府投资恐难以为继，而且效果也不会再像上半年那样对GDP增长拉动作用明显。这让决策层左右为难，要想实现全年GDP增长保八的战略目的可谓举步维艰，怎么办？继续提高出口退税率作用有限，盲目扩大政府投入副作用会逐步显现，能够行之有效的，似乎也就是在投资和消费领域做文章了。于是，有了饱含智慧和无奈的“调结构”；于是，房地产投资和消费在举步维艰的背景下，被推到了关乎国计民生、关乎GDP增长保八和保就业的“风口浪尖”上。能够预见的是，下一阶段经济工作的主要任务，一是拉动民间资本进入投资领域，二是千方百计促进消费升级——2009年9月30日国家发改委暂停对钢铁、焦炭、电石、煤化工、风电整机设备、电解铝和船坞、船台等产能过剩项目的审批到2011年，不能不说是“调结构”的大刀阔斧之举，而山西煤老板携巨资进入房地产投资领域，也不能不说是暗合了国家“压缩政府投入、启动民间资本”的意图。另外，继家电、汽车下乡之后，能够立竿见影促进消费升级的政策策略，恐怕也就是想尽一切办法行之有效的扩大住房消费了（近阶段地产奸商们之所以敢有恃无恐的频繁天价拿地号称地王，恐怕也是卡准了决策层的软肋）。甚至不排除为了达到提振家电、汽车、住房等大宗商品消费的目的，国家出台相关政策鼓励农民进城的可能性——新农村建设进入试点阶段就是一个明证。而与住房消费密切相关的二套房贷，也并非完全没有松动的可能。所以我说，此后一段时期内，房地产投资和消费将会是国内经济增长的主要驱动力，而相关政策环境想不稳定都难。

然后再让我们分析一下资金面和房地产类上市公司经营状况是否支撑地产板块“续写辉煌”——2008年9月以后，为刺激房地产行业走出低谷，国家出台了包括存贷款利率大幅下调、降低住房交易税率、首付款比例将至20%、上调住房公积金贷款额度等一系列优惠政策。尤其是12月初召开的中央经济工作会议，更是明确提出了要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。一方面，宏观调控政策和货币政策双管齐下给房地产行业“松绑”，大大降低了房地产开发企业的融资难度和融资成本；另一方面，政府高层明确提出要保持房地产市场稳定健康发展，从而为房地产市场带来更多行政和信贷方面的利好预期，同时，也让“买涨不买跌”的购房者不敢再作壁上观。再加上房贷利率和首付比例“双降”使购房门槛急剧降低，楼市成交逐渐活跃，住房消费日趋火爆，困扰房地产开发商的资金链问题一定程度上得到缓解。

基本可以这样说，2008年9月以来积极的房地产新政是牛年楼市繁荣的基础，但并非楼价持续走高的主要原因，归根结底，巨大的潜在住房需求才是地王频出、楼价持续走高的源动力，而住房消费的方兴未艾和“调结构”的终极指向也决定了日后政府政策还会向这一领域倾斜——说到底，这和近年来国家政策持续向农村倾斜一个道理。而要完成城镇化建设的百年大业，单单让农民衣食无忧、荷包日渐丰满、老有所养是不够的，还要让他们学会消费，知道怎样才能享受品质生活——社区化的新农村试点建设目的再明确不过。从这个意义上讲，一和家家斗胆预言地产将会再造一个新中国为时尚早，但并非不存在这种可能。

尤为值得关注的是，部分城市明确规定了房地产优惠政策有效期截止今年底，那么，为了搭上政策末班车，购房者就不得不选择在年内付诸实施。毫无疑问，这对房地产类上市公司四季度销售也构成一定支撑。再加上本币升值预期提升房地产资产价值，四季度销售、投资数据持续向好，地产股年报预期相对乐观当属情理之中。而牛年以来楼市持续升温又让房地产行业再次进入增长通道，企业盈利持续回升，已无去库存风险——四十家上市公司前三季度销售款是2008年营业收入的1.5 倍，可谓业绩锁定性良好。

从流动性角度来看，之前市场担心的流动性收缩局面短期内似乎难以形成。相反，人民币进入新一轮升值周期的预期逐渐增强——国庆长假后，人民币兑美元汇率小幅上扬，10月14日的中间价6.83创出近几个月来的新高。美元贬值趋势以及全球通胀预期缓步提高带来了资金对冲贬值的需要，促使热钱加速流入新兴市场。能够借鉴、参考的例子是2006年至2007年人民币升值成为猪年大牛市的重要推动力量，而率先摆脱“5·30大跌”阴影带领沪深大盘展开主升浪的不就是当时其貌不扬的房地产板块吗？2007年5月29日，大跌前夕，我在新浪博客发表吹牛文章《地产板块会不会产生百元股票》，重点提醒博友们关注五家地产股，当时金融街报收29.64元、招商地产49.20元、保利地产42.03元、华发股份40.12元、泛海建设38元。此后，受“半夜鸡叫”影响“5·30大跌”惨然发生，但地产股却开始逆势走强，至11月1日，招商地产和保利地产最高达到102.89元和98.50元，尽管最终没能站稳百元，但实现了涨幅翻番，而时间跨度尚不足文中所说的半年！那么，在宏观政策面、经济基本面、资金面、上市公司经营状况等诸多层面均呈现积极向上的乐观局面时，地产股会不会再度展开专属于它们的“纠偏行情”呢？而就目前权重地产股涨幅来看，无论攻势凌厉的金地集团、招商地产，也无论走势稳健的金融街、保利地产，即使复权计算，相比2007年的股价峰值，也依然存在较大的反弹空间。但不可忽视的是，与此同时，山东黄金和国阳新能等资源股早已创出了猪年大牛市以来的股价新高。

然而，且不管这一波地产股主导的行情能不能起来、起来后能走多远，但有一点必须引起我们足够的关注，那就是地产股的风向标作用——如果说股市是国民经济的晴雨表，那么地产股则是市场预期的风向标。对比上证综指，我们会发现，无论是上涨还是下跌，房地产板块都表现出更大的弹性——2008年9月15日美国雷曼兄弟公司申请破产保护，16日中国央行首次降息，18日深万科等权重地产股止跌回稳，月余之后，沪指见底1664点；2009年初至2月中旬，地产指数上涨40%，同期沪指涨幅为27%；2009年8月，地产指数跌幅为26.18%，远远超过同期沪指21.81%的跌幅；2009年10月以来，地产指数再次表现出优越的弹性，目前沪指涨幅为11.82%，而地产指数涨幅远超大盘，高达17.17%……这预示着什么？

此外，从上市公司层面来看，楼市快速反转、房价持续上涨和销售面积大幅增长已使上市房企的经营性现金流大为改善。而随着预售款的结转和直接融资的开启，上市房企负债率得以下降。又因为房地产特殊的会计制度，地产类上市公司今年三、四季度业绩增长可能还不太明显，但2010年上半年乃至全年房地产企业的经营业绩会有大幅改观。操作上，对那些具有高额预收账款、土地储备资源丰富的地产股多加留意。另外，地产股里的新面孔也值得重点关注，因为此类地产股要么系重组后主业发生变化进入地产业的新公司，其重组后业绩具有确定性，属于比较安全的品种；要么系新上市的地产股，容易受到多头资金追捧——譬如世联地产9月以来涨幅高达84%居两地市场涨幅排行榜第四名、中小板和地产板块涨幅第一名，就是因为自2008年5月29日滨江集团登陆中小板之后，在长达15个月的时间内没有第二家地产股通过IPO申请。

备忘录：引爆鼠年股灾的主要因素有这样几个：“大象群舞”让股市泡沫泛滥、国企大盘股加速扩容和上市公司疯狂圈钱让二级市场“大腹便便”、央行开始念“紧箍咒”让支撑大牛市的资金活跃性彻底改变。引爆牛年大牛市的主要因素也有这样几个：央行宽松的货币政策、国家积极的财政政策和产业政策、中国股市整体股指体系坍塌造成的投融资功能缺失、过去一年全球金融危机……温家宝总理N次提到“积极的财政政策和适度宽松的货币政策不会动摇”，那么，谁又能将牛年大牛市的根基动摇呢？

二〇〇九年十月二十五日一和居

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