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老陈视频| 万科绿地一哥之争(下)

(2014-04-24 16:39:51)
标签:

老陈产经

万科

绿地

一哥之争

分类: 老陈产经

昨天《万科绿地一哥之争》上集里,老陈狠狠道出万科绿地经营思路之别,引无数兄台尽拍砖。今天,老陈冒着绳命危险,继续为众兄台分解险恶的地产江湖。


抢好板凳,墙裂建议在WIFI(WIFE更好)环境下观看,也墙裂建议兄台转发朋友圈。

 


 

老陈麻辣点评


上一回我们讲到,绿地要取代万科的一哥地位,主要原因是什么呢?万科是四平八稳的,而绿地是野蛮生长的,而真正的差别是什么?万科是分散股权的,绿地是集中股权的。而这个集中股权很重要的一个差别,就是绿地有很多职工,是在职工持股会当中,跟张玉良这个大老板一起持有这个国企的。公司的成与败,是跟他们的个人有非常大的关系的。


好了,说完这个股权的分别之外呢,我们还看到公司的发展方向啊,在2008年的金融海啸 ,2009年4万亿的投放之后,我们中国出现一个翻天覆地的改变,就是什么呢?住宅市场限购了,开发商都往商业地产这条路转过去了。


万科一直犹豫不决,为什么?因为王石老大哥说了句话,谁敢在住宅以外做别的行业,我哪怕在棺材里面也会伸出一只手来反对。你作为郁亮,作为各位万科人,你敢去逆王石老大哥的这句话吗?结果在商业地产这条路上,万科一直是碰碰磕磕,内心很纠结,我做还是不做好呢?手上的土地储备越来越多是商业的,没办法,买住宅的地政府必须要你连一块商业的地,同时呢住宅地也没那么多了,你要拿嘛商业地也要拿,这样子积累下来呢,万科手上的商业地还蛮多的,你能不处理吗?处理嘛要和王石老大哥的意思搭不上了,怎么办,很纠结。结果呢想出一套方案,好,我不搞大商业,我不搞高大上,我搞住宅商业配套,也就是说万科的“五菜一汤”。什么意思啊?在住宅小区里面啊搞菜市场,搞餐饮,搞那些什么洗衣房。最近跟中信集团又签了战略联盟,说我要在万科的小区里面开中信书店。这个我就觉得奇怪了,中信书店为什么要进社区呢?万科不收租吗?就算不收租你也要铺货嘛,不铺货你也要养人吧,那么如果不赚钱的这个生意能持久吗?我有点怀疑。万科想往持有型的社区商业来发展,但是这条路是不容易的。


反过来,绿地就没有这种历史包袱,没有大哥的意志在左右它,做还是不做这个问题。在2009年开始,大家看看啊,绿地到处拿地,拿的都是高大上,都是当地整个城市最高的建筑。全世界十栋最高的办公楼当中,有四栋是绿地的,中国十栋最高的,有七栋是绿地的。这样子绿地撑得过去吗?这些建筑很花钱的,绿地没有这个历史包袱,反正能盖出来的我就卖,能卖的绝对不留一块。所以绿地采取的一贯以来的野蛮生长的方式来做办公楼,当然你说这个会破坏办公楼市场,对于这个发展中国家,发展中的公司来讲,这个不重要,最重要是现金流,我能生存能吃饱,我再讲其它的问题。那么在过去的几年来,绿地到处树起这个高大上,同时也到处去卖这些房子,卖的盘满钵满的。


除此以外绿地也早早意识到,海外市场这个重要性,在前年已经开始布局,到今天为止,我的数据没错的话,已经在四大洲、九大城市,有14个项目。万科呢,还是比较谨慎,在旧金山、纽约都拿了一些,但还是步伐没有绿地这么快。绿地已经在海外投了100亿美金,今年会收回200亿人民币,明年会收回400亿人民币,400亿相当于它的计划总营业额的百分之二十几啦。所以在海外市场,未来的贡献,对绿地来讲是越来越大,对万科来讲还是很有限的。


因此,这两家谁是大哥,各位观众应该有个答案了。


老陈视频| <wbr>万科绿地一哥之争(下)



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