加载中…陈真诚：强化土地调控需双管齐下
文/陈真诚
（原文载《生活新报》）
[导读：要强化土地市场调控以深化房地产调控，就必须打击违法用地和囤地闲地双管齐下…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
2011年，尤其进入下半年后，决策层就接连发出强化房地产调控的信号，以巩固、扩大调控成果。7月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署加强土地管理工作。会议指出，要坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。进一步完善土地调控政策，采取多种措施增加普通商品住房用地供应，做好保障性安居工程用地供应。坚持和完善土地招拍挂制度，推进商品房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等方式转变。
无疑，中央政府正在改善、强化土地调控，这是深化房地产调控方面的又一举措。
2011年12月12日-14日期间召开的2011年中央经济工作会议明确，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。随即，2011年12月21日，国土资源部公布了所起草的《闲置土地处置办法(修订草案)》，面向社会公开征求意见。其中对于闲置土地的认定、处置和处罚等环节，做出了详细的规定。修订草案所界定的闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。而且，具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：(一)国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；(二)已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1／3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的；(三)法律、行政法规规定的其他情形。修订草案规定，构成闲置土地的，县级以上地方国土资源主管部门应当下达《责令限期动工通知书》，督促土地使用者及时纠正。土地使用者在接到《责令限期动工通知书》后，应当在3个月内动工开发建设。在《闲置土地认定通知书》下达后，国土部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案，报本级政府批准后组织实施。闲置土地处置方案可以选择下列方式：延长动工开发建设期限，改变土地用途，安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地。根据修订草案，闲置土地可无偿收回，即：国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经准后可无偿收回土地使用权。
这说明，中央政府将来还将继续改善、强化土地市场调控。
此前，早在2011年7月4日至11日,温家宝先后召开四次经济形势座谈会,强调要坚持宏观调控的基本取向不变，坚持实施稳健的货币政策,同时要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。2011年7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续加强房地产调控工作。会议指出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，没有了之前“房价过高”的界定条件。首次提出，房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归。短短的半个月时间内，决策层如此高密度地多次释放坚持、深化房地产调控的信号，实属空前。从继续从紧货币政策，到重申限购政策并强化、扩大执行，再到完善、强化土地调控，多箭连发，环环相扣，实属罕见。
之后，2011年11月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这是决策层首次使用“下调房价”（即让房价下降）的措辞。接着，2011年12月9日召开的中央政治局会议和2011年12月12日-14日召开的中央经济工作会议，先后均明确提出，明年继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。这分别是中央政治局会议、中央经济工作会议首次明确提出促进房价合理回归，首次使用“促进房价合理回归”的措辞。不难理解，促进房价回归就是说促进房价回调下降。
可见，决策层在确定房地产调控目标方面的目标越来越明确，措辞越来越不模糊，没有继续使用可做多种解读的“稳定房价”这一模糊措辞，尽管何为“合理”依然难以界定或取得公众的一致性认同。这些也意味着，中央政府对房地产调控的的态度越来越坚决，对调控房价的决心越来越大，继续坚持房地产调控政策不动摇，房地产调控政策不会松动，相反或还将进一步强化房地产调控，细化房地产调控政策，强化房地产调控政策落实执行，并可能继续出台针对性调控举措。其中，强化土地调控，至为关键而重要。
近年来，由于基本体制、经济发展模式、市场机制、监管模式和行政权属等方面的制约，以及地方政府土地财政下利益驱动和多年来房价持续上涨、土地投资与囤积土地的回报很高且预期趋高等因素的影响，土地调控及其效果问题惹人关注，也广受诟病。
无需讳言，土地市场问题多多。一方面，土地违法问题严重，而地方政府是违法违规占地用地的主体，而且有反弹、蔓延的迹象。另一方面，上半年，伴随商品房成交、土地成交大幅下降，土地市场流拍重新频现，部分城市的房价、地价依然上涨。同时，不少地区依然有大量闲置土地存在，一些开发商依然在囤地，甚至因囤地而获溢价暴利，雷声大雨点小的打击囤地效果有限。而2011年7月7日公布的首次土地问责的结果显示，无一人因囤地问题被问责。
如此看来，面对现实土地市场问题，本文作者陈真诚认为，要强化土地市场调控以深化房地产调控，就必须打击违法用地和囤地闲地双管齐下。也就是说，不但要加大力度打击违法用地，还要祭出严厉招数加大力度打击囤地闲地。其关键则在于，政府能否动真格，能否做到有法必依，执法必严。将来，中央政府或将继续出台新举措，加大打击囤积、闲置土地力度，国土资源部修改自1999年以来所实施但落实执行不力的《闲置土地处置办法》，是一个新迹象，也或是新的开始。（《生活新报》原文“强化土地调控需双管齐下”网络地址：http://www.shxb.net/html/20110729/20110729_286605.shtml，有兴趣的读者可以将之与现实对照下）
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