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陈真诚:物业税作茧自缚房产税不得不征

(2010-06-01 05:24:03)
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分类: 我举手并没投足

陈真诚:物业税作茧自缚房产税不得不征

/陈真诚

 

内容导读:如果政府决定不开征物业税或改革后的房产税这种准物业税,此轮房地产调控就将再次成为“空调”,房价肯定将再次出现报复性上涨,而且上涨的幅度会更大、速度会更快,房地产市场会变得更加疯狂,房地产泡沫问题会更严重本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

 

开征房产税成定局

5 31日,国务院发布《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》:国务院同意发展改革委《 关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。该《意见》在“深化财税体制改”中明确,出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革,完善消费税制度。“通知”一出,立即在市场产生了快速而巨大的反应。房地产业内几乎一致性认为,开征扩征范围后的新房产税这种准物业税,已无悬念,而此前许多人认为或希望政府将推迟开征或不会开征房产税或物业税。而当天股票市场的反应更为迅速而直接,投资者纷纷将资金撤出地产股,地产股普遍飘绿,股市大盘收盘大跌。

无疑,这是中央政府官方首次明确将开征改革后的房产税,而且“逐步推进房产税改革”是2010年深化经济体制改革的重点工作内容。这意味着,开征扩征范围后的新房产税将成定局,余下的只是具体开征时间、如何开征了。

从中央政府“通知”的表述和发展改革委“意见”的措辞来看,今年的重点经济工作之一是,深化财税体制改革,逐步推进房产税改革,尽管上述“通知”及“意见”没有进一步提供将如何改革房产税的细节,没有推出开征房产税的时间表或细节。不难预测,改革的结果很可能是,开征将目前只针对商用物业征收扩大至同时针对个人住宅物业征收的房产税,如此前纷传的上海将针对住房保有环节征收扩大征收范围的房产税这种准物业税。

 

暂时放弃开征物业税

如果将今年国务院批转的发展改革委《 关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》与去年525日国务院批转的发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》的相关深化财税体制改革的内容进行对比,就可发现,去年的深化房地产税制改革,研究开征物业税已被将进入实际操作也具有可操作性的“逐步推进房产税改革”所代替,本文作者陈真诚认为,这也意味着政府已经决定暂时放弃开征面临诸多障碍、一时难以实征的物业税,将开征改革后的房产税这种准物业税,以助力房地产调控,打击房价预期,促使房价合理下降。

其实,无论是如今的房产税改革计划还是此前的物业税开征设想,都是政府深化财税体制改革的内容。

2003年,中共十六届三中全会的文件《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中,明确提到物业税,物业税开始进入老百姓的视野。从2006年开始,财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。2009525国务院批转发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提到“研究开征物业税”, 其后不久,就传出消息称,深圳市、武汉市等作为全国率先实行物业税空转运行的城市,将成为首批开征物业税的试点城市,市场预期物业税即将步入实征。

而后,今年4月14日,国务院常务会议首次明确提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策,国务院办公厅4月17日发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》也明确财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,市场预期政府可能将开征物业税,以迫使房价下降。但后来,尽管舆论上开征物业税的消息不断,但总不见政府正式的公开表态。而且,种种迹象、传闻显示,政府将放弃开征物业,可能代之以开征改革后的房产税,房产税将可能在一段时期内成为面向住房所有者征收的主要税种。今年发展改革委《 关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》明确“逐步推进房产税改革”,便是一个官方证明。

就这样,多年来,物业税一直只闻“狼来了”却总不见真正的“狼”,结果变成了开征改革后的房产税这种准物业税。这种结果,可以说是政府化解了开征物业税各种难题的结果,也可以说是政府在开征物业税这个问题上作茧自缚的结果。

 

不得不开征房产税

多年来,一直不断有开征物业税的消息释放出来,但一直没能开征,已使市场产生了“审美疲劳”。其结果是,政府在开征物业税这个问题上作茧自缚,业内对政府开征物业税之事将信将疑,开发商对政府的调控政策执行力度、调控效果将信将疑。就这样,即使房地产迎来了“史上最严厉的调控政策”,尽管房价下降大势已经形成,但开发商纷纷采取观望态度,迄今房价下降不明显。

进一步地,可以说,从市场种种迹象来看,如果政府决定不开征物业税或改革后的房产税这种准物业税,本文作者陈真诚认为,此轮房地产调控就将再次成为“空调”,房价肯定将再次出现报复性上涨,而且上涨的幅度会更大、速度会更快,房地产市场会变得更加疯狂,房地产泡沫问题会更严重。在这种情况下,由于开征物业税尚有多重障碍,就只得开征、也必须开征改革后的房产税。

如此看来,政府不得不开征改革后的房产税,以继续深化房地产调控。开征改革后的房产税,将成为政府即将祭出的房地产调控举措。

不难看出,国务院同意发展改革委《 关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,批准“逐步推进房产税改革”,这是政府即将在部分城市推出开征房产税的信号,也为部分城市开征房产税奠定国家性决策的基础,扫除如必须由国务院统一部署、地方政府没有开征或做出新的解释权利等相关障碍,意味着可能从今年就将“逐步推进房地产税”,向高房价做坚决宣战

所谓“逐步推进”,意味着首先在部分城市试点,而后在全国逐步推开,而不是一开始就全国全面推开。如此来看,很可能即将在上海等部分城市试点开征将征收对象扩大到个人住宅的房产税,也即针对住宅保有环节征税的准物业税。

 

7月份左右房价或明显下降

尽管不是开征物业税,但开征改革后的房产税这种个人住房消费税,实质是在住宅保有环节征收税费,其作用几乎与开征物业税相当,只是没有将土地纳入征税对象。开征改革后的房产税,必然将增大增加投资投机购房、大面积购房持房的成本与风险,目标直指投机,从而打击投资持房和投机性炒房需求及部分追求大户型、高档次的改善性需求,迫使房价合理下降。

应该说,“逐步推进房产税改革”这种信号释放出来,其早期的作用几乎与开征房产税一样,将对房价及房地产市场走势预期形成打击。到时实际开征,更将产生叠加效应,对房价及房地产市场走势预期形进一步打击。这样,由于针对保有环节开征房产税,对房价预期形成重力打击,将导致更多原本准备购房者观望甚至弃购,而已经持有存量现房者则将可能出现集体抛售的局面。再加上到底如何开征房产税并没有完全明确,而房价下降大势已经形成大势,但目前房价并没有下降到位,因此,在房价下降到多数人认为的心理价位之前,将有更多的人观望乃至弃购,将会导致成交量进一步下降。

另一方面,目前开发商坚挺不愿意降价的真正原因,主要不是有资金链等因素相关,而是与调控不会彻底、房价继续上涨而不会下降的预期相关。如今政府明确开征改革后的房产税,一旦开发商确认政府会下决心调控房地产,建立起房价肯定下降的预期,则不管资金是否充裕,多数开发商就都会不再继续选择坚挺或观望,而会选择加快推盘、促销乃至直接降价等促进销售的措施以促进销售,减少或放弃捂盘、持房、积压。如果房价不能及时有效下降到合理水平,则成交量还将持续低迷,尽管已经下降了不少。

这样,拟购房的消费者选择进一步观望乃至弃购、已持房者抛售和开发商加快推盘、降价促销等因素的综合作用,最终将促使房价下降,加速房价下降的速度。

当然,尽管未来房价肯定会下降,但目前开发商依然还在观望,并由于市场存在买涨不买跌的规律而担心降价后消费者会继续观望,而政府并没有明确何时开征、如何开征等具体细节,因此,政府即将开征房产税这一信号的影响力短时间内可能不会太明显,房价在短期内大幅下跌的可能性不大。

基于目前形势来看,房价普遍性出现明显下降,本文作者陈真诚认为,很可能会出现在7月份公布半年度宏观经济数据这一时间左右。这是因为,从2008年的经验看,房价出现明显的下降,往往要比成交量下降滞后3个月左右。到7月份,不但成交量已经下降了约3个月,房地产调控新政策也已经出台了约3个月,基本将完成政策效力的发酵,政策效力将比较有效地释放。而且,7月份公布的半年度宏观经济数据很可能显示,通货膨胀形势无疑会显得更加严峻,其后央行很可能加息。一旦央行加息,则会对房价产生立竿见影的打击效果。如果届时已经明确在上海等部分城市开征改革后的房产税,那么,房价将会加速下降,并加大下降的幅度。

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