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上海楼市新政十二条 矛盾与微妙处显智慧

(2010-10-08 06:42:37)
标签:

上海新政

十二条

限购

调控

房产

分类: 评说地产

比较地出人意料,在国庆假期的最后一晚,上海市政府出台了楼市调控新政《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》,即俗称的“新十二条”。

乍看此新政,似乎觉得凌乱而不着边际,然而细细一品,顿觉构思行文之间处处妙不可言。点解?且细阐述。

一、限与不限的矛盾

新十二条中,最为突出的就是限购令了,但上海的限购令与深圳的不同,是“限新购”令:暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

一字之差,意义大不相同。单纯的限购令,应当算是相当严厉的调控措施了,不管哪儿人,只要在上海有了房即不可再购;而多了一个新字,则变成了不管你曾经在上海有过多少套房,从今天开始,只许再买一套了!当然,贷款方面的事得自己解决,限贷还是严格按中央的意思办的!

如此一来,严厉的程度大大降低了,倒是平添了几许滑稽的成份,似乎演变成了——上海市政府表示,愿意既往不咎,欢迎全国各界人士到上海置业安家……

到底是限还是不限?此微妙之一也。

 

二,供与不供的矛盾

刚看到新十二条的时候,便发现了其中一个非常矛盾的地方——要不要增加供应量。

原文显示:为增加普通商品住房供应,被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房),允许上市交易期限,由取得房地产权证满5年调整为满3年。
单看这条,似乎真的如文中所言,是为了加大市场的商品房供应量,以此达到降价和调控的目的。然而再往下看,似乎又有所不同。

原文又显示:对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目,要求完成至主体结构封顶并通过验收,方可申请商品住房预售许可,确保房屋质量安全,切实维护购房者合法权益。

一方面为了增加供应,放宽了安置房的上市条件;另一方面又限制了预售,将预售门槛提高到主体封顶并能过验收,这一来必然延长了项目上市周期,短期内肯定会造成供应量的不足。到底是要不要增加供应量?政策本身相互矛盾。

但如果换一种想法,一切又都豁然开朗:如果上海市政府希望通过此次新政为取消预售铺平道路呢?因为要取消预售,所以提高了预售门槛,这势必造成短期内市场供应量不足。为了解决这一矛盾,允许动迁安置房提前上市。

答案似乎就在眼前。此微妙之二。

三、征什么不征什么的矛盾。

上海新十二条出台之前,坊间议论最多的就是房产税会否对个人非营业性用房开征,甚至已经猜测到了税率是多少,征收条件是什么。然而新十二条中,有关房产税的表述却显得轻描淡写一笔带过:积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

不过,对于之前一直在征收的土地增值税,新十二条却是用了一定的篇章:住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。

为什么会出现与外界推测截然不同的结果呢?孰重孰轻?有何含义?此微秒之三也。

归根结底,所有的矛盾与微妙都指向一个结果——降还是不降!

单纯地限购,最终的结果是上海楼市重回计划经济,当然房价一定降得下来,而且会大降特降!限新购,就连炒房客都可以再炒一套,降价空间实在有限。

允许动迁安置房提前上市,增加市场供应量,当然可以缓解房价上涨势头。可提高预售门槛,等于延长了项目建设周期,增加了开发商资金压力,毫无争议地会提高房价。

对个人开征住房房产税,增加了持有的成本,肯定会压制购房需求,造成购买下降;加大土地增值税征收力度,一定会加大开发商的成本预算,又势必会造成房价的上涨。

矛盾重重,又妙不可言。降还是不降?是市场性降,还是政治性降?上海市政府果然有大智慧。

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