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新二套房政策将逼迫楼市赶顶

(2010-04-16 03:39:08)
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硕眼无忌

二套房

新政

房产

分类: 财经房产

14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

这里很有必要说一下二套房的定义。早在今年一月上旬,国务院办公厅下发通知(国十一条)对二套房作了这样的定义:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的。这个定义很模糊,有两种理解:一是只要利用过贷款买过房的无论有无还清,再次购买时均为二套房;二是只要还清前贷,再次购买即为首套(这种理解下,只须先卖后买即可化解)。

如今二套房首付提高至50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍,它究竟会给楼市带来什么呢?我认为,它将在短期内迫使楼市赶顶,主要有以下几个原因:

首先是首付的提高本身会对投资和投机性购房形成一定的压制。当前参与投资和投机性购房的不仅仅是高收入人群,只要有能力支付首付的一般收入家庭也踊跃的参与其中。面对首付提高,相当于提高了炒房的准入门槛,势必将绝大部分一般收入人群排挤出炒客行列,由此而一定程度的降低市场冲动。

其次,由于贷款利率的提高将同时导致成本的增加,为房价的再度攀升提供了理由。投资投机者新购入房产持有阶段而临较高的利率负担最终都将转嫁给买方,因此又可能变相的提升二手房的价格空间。

再次,一般收入家庭的持有的投资机投机房产面临选择。很多人经不起诱惑咬紧牙关参与到炒作队伍中来,假如二套房定义为前述第一种理解,加之新的首付、利率规则,使原本已使用贷款购入的投资投机性房产面临自住与抛售的抉择。假如抛售,尔后去购买自住房,那么自住房反成了二套房,须按二套房利率执行,显然不合算;假如被迫自住,又可能受区位等条件制约,因此将陷入两难。最终的结果可能是不得不抬高转让价格,以弥补将来购进自住房时的利率差。假如二套房为前述第二种理解,那么影响相对有限。

终上几点分析,二套房的新政出台极可能引发接下来的短期内二手房市场价格的再次飚升。然而当前房价已处高位,自住型买家支付压力也渐临近极限,另一方面购入二手房继续作为投资投机性房产的冲动正被压制,因此有可能出现价格继续上涨,而接盘者数量逐渐回落的现象,这正是我所说的房价赶顶。

 

 

 

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