在08年即将过半,奥运即将到来的时段,北京的房产市场表现出了租赁交易火爆,买卖交易乏力的态势。在这样的背景下，究竟是什么群体支撑租赁市场走强，又是什么样的刚性需求在力挺买卖市场。北京中原三级市场研究部的专业人士通过百家分行对现阶段租、买需求群体进行了详细调研。
一、学生群体为主、奥运短租为辅的租赁市场
据北京中原三级市场部的历年租赁成交数据显示，5、6月份是一年中的第二个租赁高峰期的起点，而今年又恰逢奥运年，因此带动了北京市房屋租赁市场的进一步活跃，在这个租赁高潮，客群主要集中在以下三类：
1、应届大学毕业生：由于受到奥运会举办的直接影响，北京市人事局毕业生就业服务中心相关负责人表示，08年毕业生就业工作将比往年提前。根据北京市人事局的规定，市属企事业单位在4月底就要上报留京名额，比往年提早近两个月。根据北京市教委规定，往年7月初发派遣证，今年6月中旬就发放。这使得往年的租赁高峰期也有所前移，5、6月份正值学生群体的租房需求集中爆发时段，因此成为该阶段的租赁高需求人群，他们的需求多集中于学校周边和通往商务办公等大型商圈的地铁沿线；
2、考研过渡期的短租人群：由于部分应届考研、考博生选择留校复习考试，而从6月规定的离校时间到9月研究生入学有近3个月的时间差，因此部分等待入学的学生就需要通过短租房来过渡；这部分群体需求多集中在高校聚集区，如五道口、学清路、芍药居等；
3、奥运短租人群：随着奥运会的临近，时间已不足两月，虽然短租市场没有预想的火爆，但随着时间的推移，短租成交将在6、7月迎来高峰期，从而带动奥运主场馆即亚奥片区的短租热。
学生和奥运效应的叠加迎来了08年租赁市场的新高潮。
二、以刚性需求为支撑的自住型买卖市场
由于通货膨胀和宏观调控的双重作用，在二季度京城总体二手商品房价格保持了稳中微升的趋势，但涨幅回落明显。据中原（北京）二手商品房买卖成交领先指数报告的数据显示，08年3月北京二手商品房价格环比上涨1.45%，而5月环比上涨幅度则回调至0.86%。在房价上涨空间明显缩小的现实状况下，投机需求被大量挤出，投资需求出现萎缩，而刚性需求的支撑力得到了最好的体现。然而什么样的群体是现阶段的刚性需求呢？北京中原三级市场研究部总结出的调研结果如下：
1、购买接近心理价位房产的需求群体：由于投资获利水平下降和资金周转困难等因素的影响，市场不乏部分投资客降价抛售部分手中房产，而这类房产自身多半有些缺点，如朝向较差、户型过大、地段一般等。然而这正给一些始终关注该目标房产的潜在购房者一个买进的机会，他们发现此类房产的价格恰好降至其心理价位，因此选择出手购买；
2、婚房的购买需求：受奥运年的刺激，选择08年结婚的年轻人络绎不绝，预计2008年北京的结婚人数将超过18万对，其中有相当比例需要购房结婚，而5、6月份买房，8月入住正是时候。因此婚房大军成为刚性需求的重要组成部分；
3、孩子入读名校的需求：又到了一年中家长为孩子上学选购住房的时间，为了赶在9月1日入学，许多家长都行动起来，望子成龙的家长们为了孩子能上重点小学，不惜血本购买有入学名额的特定楼盘，如购买世纪城等项目可以上人大附小和中关村三小等名校。
4、升级置业的需求：房价的稳定使得部分具有一定经济实力的消费者开始考虑升级置业，以小换大，提升居住品质。如望京地区近一段区域内的次新房，面积在130平米-160平米，总价在200万的房产成交相对踊跃。据北京中原望京区域的某分行经理表示，这部分成交的需求群体主要是一些三、四十岁有换房需求的客户。
5、其他需求：还有小部分外地的应届毕业生考虑到在北京长久发展的需要，为了有一个安定的居所，依靠家里的资助直接在北京购房的也有一定比例。
当然我们也要看到，部分投资需求仍然存在，因为受到不动产区位性质所决定，一些区域性的利好在整体楼市房价稳定的情况下仍会带动局部保持上涨，如地铁十号线即将开通或周边新型商业设施、星级酒店等近期运营的消息都将对周边房产价格上涨起到有力的推动作用。而供应的稀缺性或房产品质等的不可替代性更是决定了部分楼盘其未来的升值潜力，因此北京中原三级市场研究部的分析人士总结了部分5月房价环比4月上涨幅度较高的区域和楼盘（见附图：一），供消费者投资置业参考。
附图：一
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