杭州房产新政系列解读（一）：
新刺激政策出台背后的勇气在哪里？
文/王泽金
被押后十天的新的房地产“刺激”政策终于出台了。这可以说是今年全国房地产市场中第一个大幅度针对房地产行业的“刺激”政策。此前，南京、上海等地2009年的“救市”新政已经陆续停止、或者明显降低了优惠力度。
听闻杭州市出台的政策在对房地产发展的总体“刺激”力度上，不但没有较2008年的24条有所减缓，反而在某些条款上，更有力度，杭州业界一片沸汤，其它城市的从业人员者则大呼“看不懂”。
认真阅读今年的新政，仔细比较与2008年出台的“24条”的区别，再对照其它城市的房地产政策，笔者对杭州市政府在房地产方面政策制定上的胆识、智慧，及对中央政策度的领悟能力、消化能力、变通能力，不得不十分佩服。
那么，这一新政的胆识、智慧、领悟能力、消化能力、变通能力体现在哪里呢？更大的刺激措施和力度体现在哪里呢？对杭州楼市的影响又将如何？
新刺激政策出台背后的勇气在哪？
2009年杭州的房产成交总共创下了115577套的天量(萧山和余杭两区的成交量不在内)，平均每个月成交近1万套。伴随着成交天量的是成交价格；新房均价从3月份的10780元/平方米，一路飙升到12月份的19560元/平方米；二手房均价几乎连头也不回地从1月份的11512元/平方米，上升至17800元/平方米，平均上涨幅度，在全国范围内已经稳稳进入了前五。
土地市场上，2009年，杭州国有土地使用权出让金额达到了约785亿元(未含萧山、余杭)，这个数字比2007年和2008年两年的总和还多了约35亿元。如果再加上萧山区134亿元的土地出让金和余杭161亿元的数据，杭州2009年的土地出让收入就已经达到了1080亿元，稳居全国第一，比第二的上海（上海约990亿）多了90亿，比第三的北京多了160亿。
为什么在楼市已经这么“红火”的时候，杭州市政府还要、还敢出台新的、更大幅度的刺激政策呢？
仔细观察，这份名为《杭州市人民政府关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》与08年的“24条”——《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》相比，文件名称增加了19个字，增加了“加强保障性住房建设”和“支持自住型和改善型住房消费”两方面的内容。
保障性住房是08年来，中华人民共和国住房和城乡建设部一直在大力呼吁和重点布施的：今后3年，政府准备在全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。但由于地方财政收入、地方保障房建设意愿等多方面的原因，造成各地保障房建设远远滞后于商品房的发展。2010年中央六项主要工作任务中，再次强调了包括廉租房建设在内的通过保障房调控楼市的举措；住房和城乡建设部部长姜伟新承诺要“三五年解决困难群体住房”。
杭州的保障房建设，虽然经济适用房目前已经基本实现了“房等人”，但由于在杭州房价偏高，保障性住房限制条件太多，杭州的经济适用房覆盖人群还比较偏窄，另外廉租房、经济租赁房、限价商品房等保障性住房的建设上，相对其它城市还比较滞后，所以整个保障性住房的覆盖面非常小，尤其在高房价的映衬下，这一矛盾比较突出。因此，杭州市政府提出的“2010年市政府为民办十件实事”中就确定扩大保障房建设为十大实事之一：“扩大保障性住房覆盖面，放宽准入标准，继续保障廉租住房家庭6000户，新增500户；经济适用房建设５0万平方米，人才用房70万平方米，经济租赁房配租600套。”王书记还准备“打造人才保障性住房体系杭州模式”。
因此，文件首先凸显“加强保障性住房建设”也就势在必然了：一方面，既执行了中央的上级主观部门的政策，一方面在民生政绩上又可以写下浓墨重彩的一笔，另一方面，也为接下来的商品房的“利好”政策出台，做好铺垫，也为整个政策将引来的非议树下了第一道“挡箭牌”。
另外，文件名称中强调“支持自住型和改善型住房消费”，则是延续中央经济工作会议决议中关于“鼓励自住与改善型住房需求”的精神，在表明“坚决拥护中央政策”态度的同时，使得接下来出台房地产新的“刺激”政策也就“有理可依”、“遵纪遵训”……
于是，在“保障房”和“鼓励自住与改善型住房需求”两面大旗的掩盖下，杭州新的“29条”在原来“24条”基础上，轰轰烈烈地粉墨登场了。
（未完待续……）
杭州房产新政系列解读（三）：新刺激政策对杭州市场的影响
附：新政全文
杭州市人民政府关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见
各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为认真贯彻落实国务院常务会议精神，进一步加强市区保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，改善广大市民居住条件，加强和改善对房地产市场的调控，进一步促进我市房地产市场健康稳定发展，提出如下意见：
一、加强保障性住房建设
（一）进一步加大保障性住房建设力度和规模。坚持“租、售、改”三位一体方针和“六房并举”的总体要求，全面推进廉租房、经济适用住房、拆迁安置房、经济租赁房、危改房和人才房等保障性住房的建设，加快实现拆迁安置房“房等人”目标，解决两个“夹心层”的住房困难问题。其中，主城区2010年开工建设经济适用住房 50 万平方米，竣工 50 万平方米；开工建设廉租房5万平方米；开工建设拆迁安置房400万平方米，竣工 300 万平方米；建设经济租赁房（含大学毕业生公寓、外来务工人员公寓9万平方米）42万平方米；开工建设人才专项用房50万平方米；完成180万平方米危旧房改善扫尾项目；通过收购、定向采购存量房以及普通商品房，增加保障性住房房源。
（二）进一步加大保障性住房供地和配套建设力度。确保主城区2010年经济适用房供地500亩，经济租赁房供地200亩，人才专项用房供地500亩，拆迁安置房供地2300亩。保证大型居住区公建配套建设与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用。加快萧山区和余杭区两个两平方公里大型居住区的规划选
址和土地前期工作。
（三）进一步提高保障性住房品质。实施保障性住房建设代建制，选择实力强、信誉好的品牌企业承担经济适用住房、拆迁安置房、人才专项用房的建设。
（四）扩大经济适用住房和廉租房保障覆盖面。根据实际情况，加大经济适用住房保障力度，逐步放宽经济适用住房准入条件；研究经济适用住房货币补贴政策，鼓励符合经济适用住房购置条件的住户直接通过市场购买住房。进一步放宽廉租住房的准入条件，对低保标准 2.5 倍（含）以下的住房困难家
庭实现应保尽保。进一步推进经济租赁房配租工作，尽力解决“两个夹心层”住房困难问题。
（五）进一步加大对保障性住房建设资金的支持。拓宽保障性住房建设资金来源，积极争取开展利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作。财政部门对经济适用住房项目建设资金给予适当补贴。
二、支持自住型和改善型住房消费
（六）支持自住型住房需求。在市区首次购买 140 平方米以下的普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴。
（七）支持改善型住房需求。在市区仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴。
（八）因房屋拆迁（含危旧房改造）选择货币安置的，在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。
（九）上述住房消费享受购房补贴的时限为2010年1月1日至2010年12月31日，商品住房以合同备案日期为准，二手住房以产权登记受理日期为准。
上述购房补贴政策以家庭为单位认定，一户家庭只能享受一次。
三、进一步营造良好的住房消费环境
（十）继续执行购房入户政策。购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。购房者为非杭州市区户籍人员（不含境外人员），在上城区、钱江新城内购买单套住房（含存量房）总价达100万元（含）以上，或在下城区、西湖区、江干区、拱墅区、杭州高新开发区（滨江）内购买单套住房（含存量房）总价达80万元（含）以上，或在杭州经济开发区购买单套住房（含存量房）总价达60万元（含）以上的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理 1户（夫妻以及未成年子女）杭州市区户籍。具体操作办法参照《杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于外地人在杭购房入户试点办法的通知》（杭政办〔2006〕6号）规定执行。
（十一）放宽住房公积金贷款政策。每户家庭住房公积金贷款最高额度为 80 万元，个人住房公积金贷款最高额度为 50万元。借款申请人建立住房公积金账户满 6 个月即可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款最长期限由男 60 岁、女 55 岁调整为男65岁、女60岁。购买商品房的首付款比例不低于20%。
对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。职工为改善居住条件再次购买自住住房的，在首次公积金贷款结清后，可申请第二次公积金贷款，贷款额度比照首次执行。对以其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率由
商业银行在基准利率的基础上按风险合理确定。
对职工及其配偶因偿还住房贷款、支付房租等原因需提取公积金的，放宽每年提取的次数限制，继续推行还贷提取按月转账业务。职工的直系亲属（父母、子女）购买自住住房的，可申请提取职工住房公积金，提取总额不超过购房总价款。
允许杭州区、县（市）异地办理住房公积金贷款手续。对使用住房公积金贷款购买自住住房的职工，由杭州公积金中心给予公积金贷款利息 30%的补贴，补贴期限至 2010 年 12 月 31日止。
（十二）简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。
（十三）继续执行对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款的政策。
（十四）继续暂停征收房地产登记等相关收费。自2010年1月1日起至2010年12月31日止，对购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内普通商品住房和普通存量住房的购房者，全额暂停征收其房产登记费、
房产交易手续费、权属调查费3项收费。
四、继续鼓励推行房屋拆迁货币化安置
（十五）继续鼓励拆迁房货币化安置。在项目建设、征地拆迁中，鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。对原规划用于安置房建设的土地调整为公开出让土地的，其出让收入扣除规定的费用、资金后，返还各做地主体，用于拆迁安置土地的开发和基础设施建设等。
五、促进房地产市场健康稳定发展
（十六）对房地产开发企业销售的未完工开发产品取得的收入，可按国家税收政策规定的预计计税毛利率，计算缴纳企业所得税。按季（或月）预缴，年度清算。
（十七）调整房地产抵押权登记办法。房地产项目领取《商品房预售证》，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。
（十八）缓缴房屋物业维修基金。领取《商品房预售证》时预收的房屋物业维修基金，延至办理房屋初始登记时收取。人防易地建设费推迟至办理《商品房预售证》时收取。
（十九）支持房屋租赁市场发展。对个人出租住房不分用途，营业税在3%的基础上减半征收，房产税按4％的税率征收，免征城镇土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；个人非住房出租用于经营所取得的收入，经房屋所在地税务部门批准，其房产税按现行税率减免30%。
（二十）进一步支持房地产企业健康发展。鼓励房地产开发企业和开发项目并购联合，引进投资、管理和品牌，通过加名、联建、转让等方式促进存量土地和在建项目的开发建设。
引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品房销售。鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目特别是中小套型、中低价位住宅在建项目的信贷支持力度，为有实力、有信誉的房地产开发企业兼并、重组及参与保障性住房建设提供融资和相关金融服务。
（二十一)鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。符合条件的房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家相关优惠目录的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备，可享
受相应的财税政策。
（二十二）提高政府服务水平。市级各职能部门及城区政府要营造良好的发展环境，加强与企业的沟通联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时限。同时，要认真贯彻《杭州市人民政府关于暂停征收152项行政事业性收费的通知》（杭政函〔2008〕
184号）、《杭州市人民政府办公厅关于贯彻落实国家、省涉及部分行政事业性收费政策有关事项的通知》（杭政办函〔2008〕432号）、《杭州市人民政府关于取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降级部分收费标准的通知》（杭政函〔2009〕168号）精神，确保涉及房地产的取消、暂停征收项目和降低征收标准项目落实到位。
（二十三）加大支持和监管力度。各金融机构、各房地产企业要加大对住房公积金贷款的支持力度。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，有关职能部门将进行通报批评，必要时依法予以查处。
（二十四）建立房地产市场分析机制。市实施“居者有其屋”工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门，分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，以维护房地产市场稳定。
（二十五）建立沟通协调机制。通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的困难，为企业的进一步发展提供金融支持。鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。
（二十六）建立突发事件预案机制。针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件，制订应急处置预案，同时建立完善突发事件处理机制。
（二十七）充分发挥行业协会作用。积极引导和帮助企业提高竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。
（二十八）加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理，严肃查处开发企业违规囤地、捂盘惜售、虚假广告等行为。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。
（二十九）加强舆论宣传引导。加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。
上级有新政策出台，按新政策执行。《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》（杭政函〔2008〕211号）同时废止。
萧山区、余杭区可参照执行。
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