万科周刊和朋友们

我爱我家
◎  彭涛 陈潇 张硕硕

林庆锋，男，29岁，深圳原住民，2000年大学毕业回到深圳，在某通讯公司从事系统维护工作。 
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      2003年“非典”刚过，林庆锋就决定和父母换一套新房。由于经济实力所限，林把置业目标定于物美价廉的二手住宅，开始留心报纸和网上的大大小小楼盘信息。经过三个多月的寻觅，终于在新秀花园找到76平方米的两房一厅，只要18万，便买了一套。由于老房子的动迁没了下文，父母还是愿意住在老东门，林便把这套房子用于出租，目前二手市场价涨到了27万。
 初次买房歪打正着，激发了林的购房热情，而且谈了两年的女友也将很快走进自己的生活，双方希望婚后买套大点的房子用于自住。2004年上半年，林和女友便开始频繁地看房，但越看越灰心，100平方米、地段好的新房差不多要七八十万，即便首付两成，也让积蓄不多的林感到还款压力倍增。这时，林的父母一再劝说他们购买二手的多层住宅自住。
      就在林在新房和二手房之间举棋不定之际，林的单位提供了临时住房，也让新婚不久的林氏夫妇有了安居之所。林暂时也就搁置了新房梦，打算再买一套二手房赚取租金。随着深圳地铁的开通，地铁概念物业吸引了林庆锋的视线。在中介的推荐下，林看中了田贝愉天小区的房子，以前大部分是香港人居住，小户型，非常好租，地铁三期将会在附近设站。看了几轮后，林选定了一套29平方米的房子，由于楼层和装修都比较好，每个月可以租到1200元。这房子目前二手市场上出价为16万，涨幅不大，但较高的租金回报率也让林窃喜不已。
      处于事业上升期的林庆锋遇到了不少更好的工作机会，但一旦离开，现住的单位房就会被收回，这成了林的一块心病。林觉得始终得有套自己随时能搬进去住的房子，才比较踏实。征询了当老师的太太的意见，也把未来小孩的读书问题作为重点因素来考虑，先后在白沙岭片区、园岭片区、洪湖片区的二手房之间辗转挑选，比较下来，最终在2004年底在洪湖片区买了套83平方米的三房两厅，总价不到35万。在林看来，这第一套自住的房子已相当不错：有成熟的幼儿园和中小学，周边有三大公园、沃尔玛超市，而且交通非常方便。买房时向家人借了几万元付清了首期，再向银行申请了七成按揭，终于解决了人生的一件大事。看着深圳这两年房价不断飙升，林庆锋暗幸自己买到了房，有了房子，现在就可以持有平常心，笑看楼市风云变幻。
[点评]：
      1 地铁周围的小户型物业用来出租可以得到比较好的租金回报。
      2 选购地处老城区、楼龄较长的住宅用于出租虽不如短期炒盘那样得利甚丰，但赢取长期性收益不失为一种稳妥的投资方式。

许荣杰，男，31岁，1988年随家人来深，可谓是不折不扣的“老深圳”。从1994年开始，一直从事销售工作，现为房地产经纪人。
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      1988年，许荣杰随父母从甘肃南迁深圳，像许多老深圳一样，许荣杰一家选择了毗邻香港的罗湖，挤住在公司分的一间由办公楼改造而成的小房子里。1991年，许荣杰父母分到了来深圳后的第一套福利房——一间两房80多平方米的多层住宅。
      1997年，深圳楼市突然火了起来，这时许荣杰家里的经济条件也有所改善，全家人都有了购房的想法。许荣杰笑称，1998年全年他就成了一家人的专职司机，一有空就开着车带着父母到处看楼。说是看楼，其实什么也没得看——那时的深圳楼市向香港看齐，流行卖楼花——既没有现楼，也没有样板房，有的只有售楼小姐如簧之舌说出来的“美好未来”和一张张画着无数线条的“楼盘规划图纸”。尽管心存疑虑，几个月转下来，许荣杰一家还是在同样毗邻香港的福强路上买了个楼花，但后来这个楼盘成了烂尾楼，两万块钱也就打了水漂。
      初次置业的挫折并没有打击许荣杰一家的热情。多方寻觅后，1999年购买了翠雍华庭一套99平方米的三房两厅，山居环境，空气清新，而且一次性付款有88折的优惠，单价才6000多元/平方米。在此之前，许荣杰一家也去过布心、福田，这两个地段的房子都要便宜很多，而且实用率要高，但由于“罗湖情结”作怪，最终还是选择了罗湖。其实，与许荣杰一家人一样有相当经历的老深圳人不在少数——初次置业，想的就是永久性置业，全然没有投资的观念。许荣杰说，入住翠雍华庭后，在院子里就能找到许多的熟人、同学。
      中国人奉行成家立业的观念。2002年5月，即将结婚的许荣杰盘算着购置一套新房产。这次许荣杰做足了功课，对开发商的情况进行了详尽比较，最终在合正家园买了套小户型公寓，43平方米，总价24万，目前估价35万。许荣杰坦陈，这次置业有了投资的概念，付款也没有一次付清，交了首期，月供也就1060元，基本上没有什么压力；当时之所以购买小户型，也是考虑以后自己不住了可以用来出租。
      对于未来在房地产方面的投资，许荣杰计划再买些小户型。许荣杰笑称自己是个小男人，现在有了小孩，买几套小户型的房子也算是为孩子做一些打算吧。
[点评]：
      1 老深圳人置业偏向于购买罗湖或关内的房子；他们通常先购房自住，继而出租。
      2 从投资的角度来讲，小户型是一个比较好的选择。购买时不用急于一次性付清房款，只需付首付，每月还款压力也不大。

陈建，男，35岁，1992年南下深圳，目前经营一家旅行公司、一家酒店，并投资多处物业。
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      1992年，陈建怀着新生活的梦想一个人南下深圳闯世界。起初几年，他几乎住遍了深圳。
      1996年，陈建终于购买了属于自己的第一套房——紫荆苑，特区报社后的多层住宅，单价过5000，当时已属高位。之所以最终选中了这个多层，陈建笑称就是看中了它的高实用率。2005年楼市行情一路飙升，陈建果断出货，获得30%的收益。1997年，陈建又买了益田欧风一条街上的一套住房。尽管市场行情看涨，但这次投资却以失败告终——2002年亏20多万了结。原因只有一个，品质太差。
      陈建真正大举进军房地产始于2003年，这次看中的是写字楼。为自己的旅行社选址，比较来比较去，陈健最后买了天安数码城800平方米的二手单位。尽管8000多元的单价在当时已近天价，但等到装修完毕，天安数码的价格却又迅速涨了上来。
      与此同时，为了换个更为舒适的居住环境，陈建又购置了第三套住宅。开始看中的是华侨城附近某知名楼盘一套3层240多平方米的房子，空间感不太好，就放弃了，后来又看过雅颂居，最后购置了水榭花都的一套二手房。没料到此后香蜜湖片区的楼市迅速升温，几个月内水榭花都的房价上涨了50％以上。这时，陈建发现，房地产其实是一个相当不错的投资品种。
      2004年10月，陈建以3920元的单价购进车公庙附近一个面积900多平方米的厂房，3个月后，以3680元的单价购进2300多平方米的一个3层厂房。当时朋友们都不理解，认为价格太高，风险太大。但后来的事实证明，陈建的判断是正确的。2005年底，陈建以5100元/平方米的价格售出这两处物业。做完这漂亮的两票，陈建一算帐，发现投资厂房的收益率要远远低于投资住宅——厂房的收益率一年为20～30%，但是住宅能达到200%。原因很简单，投资厂房、写字楼占有自有资金太大，买进1000万的厂房，他自己要拿近700万，但买进1000万的住宅，他自己只需拿200万。但陈建也很清楚，现在投资住宅很难了，首付比例提高加上营业税，炒楼赚不到什么钱了。
      楼市摸爬滚打多年，陈建坚持自己的投资理念。投资写字楼，一要看交通是否便利，靠近地铁口和公交站最好，二要看停车位是否充裕；投资住宅，则是自然景观最重要，一个重要的原则是没有特点不予考虑，山景、海景、湖景是首选。
      “我以前是靠旅游赚钱较多，这两年房地产赚钱也不错。”陈建最后来了个实话实说。
[点评]：
      1 投资厂房、写字楼的收益率要低于投资住宅的收益率，因为住宅只需要20～30%的资金投入。
      2 投资写字楼要考虑交通便利性以及是否有足够的车位；投资住宅则需要重视周边的自然景观，山景、海景、湖景是首选。

方琳，女，35岁，1984年随父母移民到深圳，1994年进入银行工作，现为某公司人力资源经理。
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      从1994年到现在，方琳已经有了五次置业的经历。1994年结婚没多久，方琳在政府机关工作的丈夫就顺顺利利地分到了88平方米的福利房。
      1997年，方琳公司招了很多刚毕业的年轻人，她觉得这个群体会有旺盛的置业需求，现在买房将是笔划算的投资。当深圳首个小户型概念的楼盘紫薇阁开售时，方琳便与同事参加了团购，以4400元每平方米的优惠价买了两套60平方米的小户型。初次投资并不如方琳料想中的顺利。为了使资金链不会绷得太紧，她当时选择了10年7成的按揭贷款，两套房子月供4000多，2001年提前还清贷款时方琳算了一笔，一半以上的还款都付了利息。在2003年之前，方琳购置的这两套住宅价格一直涨不上去，方琳也因此做了长期放租的打算。没想到今年5月市场峰回路转，中介告诉她目前的价位已到了35万左右，方琳也果断放盘，结束了这一漫长的投资周期。
      经历了市场的风雨，方琳的第二笔投资显得非常精明。2005年初敲定大梅沙附近的一套酒店式公寓，27平方米总价34万，方琳一次付清房款，并在今年4月以54万脱手，速战速决令方琳颇为得意。
      2001年，方琳有了买新房的念头。一次到住在蔚蓝海岸的朋友家做客，水景绿化的小区已足够吸引，而北师大附小的教育质量颇合心意，于是在二期刚推出时便就买下了177平方米的公寓。方琳选择的栋数是最好的，两梯三户，景观视野最为开阔，2003年出售时净赚了20多万。
      2002年底方琳的父母在百仕达花园买了新房安度晚年，为了照顾老人，方琳全家决定搬到罗湖。位于翠竹北附近一个山景住宅概念的楼盘颇得方琳的青睐，旁边就是生态公园，可以亲近绿树繁茂的山林。二期推出时，方琳就毫不犹豫地定下了一套，虽然126平方米的面积小了许多，但身居高处，每天推窗见山，确实享受了悠闲静谧的居家氛围。
[点评]：
      1 楼市活跃时不要草率跟进，但看准了就迅速吸纳；在市场低迷时有足够的耐心，以时间跑赢大市。
      2 投资品首选投入资金少的小户型，每一次买卖后，都持币观望一段时间，观察市场的走势。
 
徐徐，女，1964年生，1997年研究生毕业后从北京来到深圳，现为资深媒体工作者。
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      初到深圳时，徐徐也选择租房，而且一租就是6年。那时买房对她来讲，仿佛一个太遥远的梦。直到2003年，徐徐稳定下来并有了一定积蓄，才将买房提到日程中，没想到一买就是两套。
      对以薪水为主要收入的她来说，微利房无疑是个很好的选择。但那时微利房的申请条件已经不像从前那么宽松，要求年收入在6万元以下，申请人须是深圳户口，遵守计划生育有关规定等等。徐徐对能买到微利房几乎不抱希望。
      这时，朋友告诉她可以考虑购买军产房——这种房产虽不能在房产局挂牌，但可以在市场交易，徐徐动心了。她预购了1套军产房：113平方米，首付9万多元，总价不到30万。房子位置不错，但却单门独栋，没有社区归属，而且贷款必须3年付清，还款压力较大。左右思量，徐徐还是希望能买到微利房。
      微利房选号那天，徐徐怀着忐忑的心情去排队。前面的人对户型、朝向几番挑剔，一些人没选到满意的房子就放弃了，轮到她时居然还真的剩下好多套房子。徐徐没有太多苛求，选了一个92平方米朝北的小三房，总价不到30万，首付30%。当时她还有些钱套在股市里，很难承担两套房子的还款压力，所以明知会升值，还是咬牙托人把军产房亏本卖出。
      从自住角度来讲，徐徐觉得现在的居住条件不甚满意：朝北的这套房子虽然也很亮堂，却缺乏阳光的照射。徐徐说她所期待的房子是光与影和谐搭配的空间，阳光不能太猛，但也不能总是生活在阴影之中。看了新开发的房子在位置、景观、户型上都要好很多，她常有换房的冲动。
      但面对现实，徐徐顾虑颇多：现在孩子和老人的花销很大，还是要先满足他们需要，再考虑购房。徐徐开玩笑说，如果忽然多出一笔钱，她的第一个选择一定是买套自己喜欢的房子：120平方米左右、清爽的社区环境、大客厅和阳台，在阳光煦暖的时节晒晒太阳，摆弄些花花草草，好好享受工作以外的时光。
[点评]：
      1优好的社区服务、景观对买房者具有很大的吸引力。
      2户型的朝向，在一定程度上会影响到人们的买房行为。

凌斌，男，40岁，1991年来深，现为房地产从业人士。
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      凌斌1991年大学毕业就南下深圳闯荡，一年后进了一家外资企业工作，工资也涨到了2000元，便找了一套合适的教师公寓安定下来，并很快与同在深圳的女友结了婚，开始了两个人的租房生活。
      三年下来，由于收入稳步上涨，凌斌夫妇手头有了一笔不多也不少的积蓄，已过腻租房生活的凌斌越来越觉得拥有一套自己的房子的必要。到了1994年初，凌斌做了父亲，拥有自己房子的愿望更加强烈。刚好凌斌太太所在单位开始在莲花北推售微利房。凌斌夫妇一合计，以目前的实力暂时买不起外面更好的商品房，虽然位置偏僻了些，但以不到10万元的总价换得一套90多平方米三房一厅的住宅非常划算，凌太也没再犹豫就去单位办了付款。1994年底，凌斌一家三口搬进了属于自己的第一套新居，半年后，凌斌把远在东北的父母接了过来。
      住了两年的莲花北，凌斌夫妇觉得三房一厅对一家五口来说毕竟挤了些。这时候，凌斌已经跳槽到一家房地产公司，成为某写字楼项目的负责人，收入已经不可同日而语。购买第二套住房提上了日程。这次置业，凌斌夫妇首先考虑离莲花北不太远，方便和父母见面，二是只考虑一次性付款的。这样的房子当然不容易找，但凌斌的运气似乎不错，自己公司1995年在景田北开发的高层住宅有人要脱手，也是90多平方米的三房，总价38万，可以远眺莲花山景，凌斌觉得价格适宜，看了一次就成交了。
      这一地段的生活很方便，凌斌一家过了五年的舒心日子，但费心的事从来不会少，2002年孩子要上学，2001年底起，以学校为中心换一套新房成了凌斌夫妇的首要考虑。最让凌氏夫妇心动的是香榭里花园，靠近深圳高级中学，孩子小学毕业后肯定能直升，但一期的房子已是尾盘，只剩下200平方米以上的超大户型，总价算下来对凌斌来说已是不小的压力。
      2002年9月小孩顺利入读了某老牌公立小学，但换一套新房却成了凌斌夫妇念念不忘的事儿。一次驱车出游经过滨海大道，凌斌瞅见了福荣路上某海景住宅一期在售的广告，便顺道过去看看，没想到一看就喜欢上了，四房两厅150平方米的样板房非常精致，更何况朝南就是一览无余的红树林海景……凌斌一打听，这个户型已卖得差不多了，第二天过来就赶紧交了定金。半个月后，凌斌将景田北的房子50万转手，自己再拿出50多万付清余款，终于将自己喜欢的房子收入囊中。
[点评]：
      1 有孩子的家庭购房时通常会考虑重点学校周围的物业，方便孩子入学。
      2 根据自身家庭结构和经济实力的变化，结婚后初次置业以安家为目的，当家庭收入逐步增加后，会选择购买一套更为宜居的住宅。