总价在11－22万，户型简单大方，商住皆宜的小户型公寓，已悄然成为港城人的新一轮投资热点。近日，记者在对秦皇岛房地产项目进行走访时，发现几乎各种类型的小户型都有着广泛的需求群体，尤其是临近海岸或主商业区的小户型更是备受青睐，而一些地段上或其他方面小有瑕疵的小户型则大打低价牌，同样迅速的吸引了购房者的眼球。

小户型公寓的购买者一般比较固定，集中在两类人群——年轻白领和投资者，其中后者又是购买主力。投资者又分为两类，一类是买来租给年轻上班族的长线投资人，一类就是主要靠转手套取利差的短线投资者。"短线投资者大约占据小户型公寓购买者人数的两成左右，并且购买力都不弱，很多长线投资者看好这种商住皆宜的小户型，甚至是全装修的小户型公寓。采访中记者了解到，小户型房产也是中介的主要房源，这种宜租宜售的房源颇受年轻工薪族和临时来秦尚未定居者的喜爱。

一、小户型公寓悄然热身

秦皇岛市的小户型应当始于维多利亚海湾公寓，最具特色的公寓也非维多利亚海湾公寓莫属。这幢公寓的地理位置极为特殊：既坐落在汤河水畔，又与入海口紧紧相连，站在维多利亚海湾的高层上，海景与河景同时映入眼帘，具有水景住宅的双重稀缺性。秦皇岛的优势资源是海景、商业与体育，而维多利亚海湾的地段则全部占有了这些优势的资源：坐拥海景、毗邻闹市、与奥体中心近在咫尺的优越位置成为升值地段的绝版。此外，精装修公寓，全套家电设施也开了秦皇岛小公寓的先河，而购买后即可签约十年租金回报更是吸引了众多投资者的眼球。

坐拥海景的小户型还有位于燕山大学南的世纪海洋花园。据该楼盘的置业顾问王先生介绍，世纪海洋花园共有2058套住房，其中面积为47平米左右的小户型约700套，在2006年6月开盘后不到半年的时间内就销售一空。其中70％被当地的投资者抢走，另外的30％则被有眼光的唐山、东北、北京、石家庄购得，当时的小户型（毛坯房）开盘价为3300元左右。

同海景公寓相比，位于城市中央的金龙.中央胜境也因地段优势而热销。37－66平米的小户型总价在15万－30万不等，毛坯房开盘价为4200元起价，最高5300元/平方米。

位于建设大街（原调味厂原址）的和苑、位于河北大街的渤海家园等房地产也开发了少量的小户型，这些小户型公寓基本上为毛坯或半毛坯房，起价在3500－4000元左右，户型为一室一厅或一室两厅，面积在30－70平方米间。受房价迅速上扬的影响，开发商试探性的推出小平米、低总价的户型以试探购房者的市场反映。

二、小户型公寓热销的缘由

小户型公寓最大的成功之处在于开发商找到了一个处于饥渴状态的目标市场，并为目标市场消费者“量身定做”了其较为满意的产品。小户型公寓所瞄准的目标市场的主要特征可描述为：年龄在25岁至35岁的青年人群，这些青年人中，一部分是本市的已婚或正准备结婚者，另一部分是外地来秦务工的大中专毕业生。这些年轻人思想活跃，接受新鲜事务能力强，且处于人生最具朝气与活力的阶段，因此从心理上更能承受购房或贷款购房的压力。此外，这些年轻人大多有较稳定的工作，处于人生奋斗成长期的他们更渴望自由、独立，对他们而言，能主要靠自己的能力购买房子不仅能满足他们居住的迫切需求，更是他们对社会证明自己能力的最好方式。

除年轻白领外，看好小户型公寓的还有持币准备的投资客。这些人有较强的经济实力，但却没有较好的投资渠道，而小户型公寓所倡导或所提供的正是这样一种既稳妥又便捷的投资理财方式，因此，当敏锐的开发商面对这一近乎空白的市场提供这样一种产品时，其销售的“井喷状态”就可想而知了。

三、营销策略对路是小户型公寓畅销的主要因素

针对上述这样一个目标市场，开发商采取了比较到位的营销组合策略。在产品的开发定位上，开发商考虑到了目标市场消费者的爱好、需求特点及价格承受能力。首先，小户型公寓的地段多选在交通便捷、生活配套机能完善的CBD(中央商业区)或靠近CBD，以迎合目标市场消费者的工作和生活需要；其次，小户型公寓面积控制在25-60平方米左右，以控制总价；再次，小户型公寓采用精装修的交房标准及提供较为完善的生活配套设施，以适应目标市场消费者快节奏、高效率的现代都市生活，还有小户型公寓从起名、立面色彩到户型设计、内部装修都突出时尚化的特点，以契合年轻一族的心理特征。在价格策略上，开发商考虑到了目标市场消费者的承受能力，通过控制总价，并以较低的首期付款加银行按揭的办法，使目标市场的消费者能够承受每月的还款。此外，部分开发商针对目标市场消费者的特点，采用网上和网下相结合的方法进行销售，将其“一网打尽”。

广告宣传是房产开发商的重要营销手段，因此，如何迎合购房群体及潜在购房群体的消费心理是让众多开发商颇费思量的工作之一。开发商在把握了目标市场消费者的价值观、时尚观及其审美倾向基础上，采用煽情加理性的投资回报分析的方法，以吸引消费者及投资客。在秦皇岛楼市，首付3万，月供数百元的广告比比皆是，这种低首付、低总价的广告充分勾起了人们的购房欲望，在这些因素的诱导下，小户型公寓出现热销就成了顺理成章的事情了。

四、周全的物业管理是小户型必备的配套设施

其实小户型公寓最早起源是酒店式公寓，它吸收了星级酒店的服务功能与管理模式，物业管理提供的服务内容十分周全。如有24小时的便利店、美容店、餐饮店、药店、茶艺馆、洗衣房、健身房、酒吧、网吧、俱乐部、活动室、银行、邮局、诊所、快递中心、商务中心等等。他提供酒店式管家服务，如保洁服务、送餐服务等。另外，有些还提供房屋的出租、出售服务。而秦皇岛的小户型公寓在这方面则有着明显的缺陷，很多开发商推出的小户型公寓，虽然名曰公寓，但实际上却并不完全具备公寓所需的条件，但这并不是说这样的产品就不受欢迎，相反，这些不甚完善的小户型公寓与秦皇岛这种城市规模小、流动人口大的旅游城市很是相配，也许，正是这种流动性与临时性成就了秦皇岛楼市的低端市场。

五、小户型的前景未来

那么，小户型公寓这种过渡性产品的未来如何呢？为此，记者采访了本市几名房地产业内人士。业内人士告诉记者，小户型公寓不会是过渡性产品，不会过时，更不会成为市场鸡肋。对于目标市场的消费者来说，无疑，小户型公寓只能作为其过渡性居住，但对小户型公寓这种类型的房产本身来说，却不会是过渡性产品。市场上始终存在这样一群消费者，同时，小户型公寓既是一个生活居所，也是一个投资工具。因此，在小户型公寓市场中，消费者可以不断的更替，但小户型公寓需求却始终存在。至于小户型公寓是不是市场主流产品，这并不重要，只要有市场就行。正像豪华别墅一样，它也不是市场主流产品，但并不影响开发商对其开发的热情，因为它有市场，有高额利润。

如今，秦皇岛的小户型公寓也像其他住宅产品一样，也需要一个逐步成熟的过程，至于未来秦皇岛的小户型公寓会发展成一种什么样的态势，我们都还不得而知。

（本报记者：孙文红）