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恒大是个别现象,央行的态度决定房地产的荣衰

(2021-10-16 07:06:53)
标签:

房产

恒大是个别现象,央行的态度决定房地产的荣衰

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

气温骤降。不觉又到了周末。

一周前,被网络媒体称为“打响第一枪”的哈尔滨房地产新政,并没有被“收回”。看样子,“因城施策”仍然是主基调。

不过,在2021年的这个深秋,谁都看得出:决定房地产是牛市还是熊市的,不是地方城市政府,而是央行。央行的态度,将直接决定房地产是否会入冬。

1015日,央行对恒大及房地产贷款集中度管理等热点问题作出了回应。

在三季度金融数据统计发布会上,央行金融市场司司长邹澜提及了恒大事件:

1恒大集团总负债中,金融负债不到三分之一。债权人也比较分散,单个金融机构风险敞口不大。恒大集团资产总规模超过2万亿元,其中房地产开发项目约占60%,涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。

根据中国恒大公开披露的数字,截至20216月底,不计算2157.9亿元预收账款的情况下,恒大有息负债、应付款项及应付税费等加起来负债规模达到了1.76万亿元。

2恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控,尤其是房地产长效机制建立后,国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体是健康的。

3、相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则,依法依规开展风险处置化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。在此过程中,金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持。

这三点表态,可以这样解读:

第一,   恒大事件是个别现象,金融负债规模处于央行认为可以承受的范围内。意味着不会“救“恒大。

第二,   恒大在建项目,将会设法建成。购房者的利益将会得到保障。

第三,   恒大处置资产将加速,瘦身,甚至破产将是恒大的结局。

对于房地产业内最关心的问题:央行有可能对房地产信贷管理暂时放松吗?

央行金融市场司司长邹澜谈到了四点,值得业界认真领悟:

1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,加快建立房地产长效机制,在防范化解房地产灰犀牛风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时,也有力推动了中国经济结构转型和高质量发展,降低了整体金融风险水平。

2今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

3部分金融机构对于30家试点房企三线四档融资管理规则也存在一些误解,对要求红档企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

4、人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

 

这四点,可以解读为:

第一,   防范化解房地产灰犀牛风险、降低整体金融风险水平,实现房地产市场平稳健康发展 ,这是总体战略部署。

第二,   针对房企的三道红线四档管理的资管新规,前一阶段执行上偏严格,未来将有松动。

第三,   重点城市和热点城市的个人住房贷款额度,将逐步恢复正常。

第四,   将保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

 

读完央行的最新表态,房地产业内尽开颜。

一块石头落了地。年末的房地产开发商,不会出现大面积“断粮“。恒大只是个别现象,不会出现群发性的资金流动性危机。

房地产市场平稳健康发展,是各方面想要的结果。

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