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房价、规模、利润和开发商的陷阱

(2020-09-15 08:04:09)
标签:

房产

房价、规模、利润和开发商的陷阱

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

914日,国家统计局发布20208月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中,59城新建商品住宅价格环比上涨 ,惠州涨幅最大,为1.9%

 

由于新建住宅受多种因素的影响,特别是成交结构、装修标准、备案价格等因素,差异很大。二手房价格似乎更能说明城市楼价的变化。

 

统计局数据说明,北上广深二手房价,在8月份同时上涨。北京涨0.7%,上海涨0.8%,广州涨1.7%,深圳涨1.1%。中心城市的二手房价已经全面企稳,深圳二手房价相比一年前,上涨了15.9%

 

在这样的背景下,恒大掀起的全国性的7折卖房促销活动,可以认为是特别的企业行为。

2020年最后四个月,当“打折”成为热搜词汇的时候,大家一定要保持淡定。

 

913日,中国平安拟入股招商蛇口,总值35.18亿元的合作终止。

今年7月,招商蛇口宣布平安资管将接受平安人寿委托,拟16.58/股(后调整为15.77/股)认购招商蛇口募集配套资金非公开发行的股份,认购金额为35.18亿元,该部分资金将用于支付招商蛇口收购南油集团24%股权的现金对价部分。

 

二个月后的913日,中国平安公告称,由于目前资本市场环境的变化,经平安资管与招商蛇口友好协商,双方签署非公开发行股份认购协议之终止协议,同意终止交易。

 

公告称双方合作终止的原因,是“目前资本市场环境的变化”。这点很有意思。

712日晚双方公告后,713日招商蛇口股价一度达到19.53元的高位。但截至914日收盘,招商蛇口股价已经跌至15.92元。

可能双方协议中,还有不为外界所知的条款。但招商蛇口盈利下降、股价下跌,毫无疑问是双方合作终止的主因。

 

招商蛇口的业绩其实在增长。2020年上半年,招商蛇口实现了1107.13亿元的签约销售,与上年同期相比增加9.41%,跻身行业前十。实现全年2500亿的目标,基本上没有问题。

 

问题在于,招商蛇口的规模扩大的同时,盈利在下降。2020年上半年,招商蛇口归母净利润9.13亿元,同比下降81.35%;归母扣非净利润约7.4亿元,同比下降84.68%。

 

盈利水平下降的原因很多。但规模增加了以后,盈利水平下降,并非只有招商蛇口一家。阳光城、中梁、泰禾等企业在急剧扩展后,盈利水平都在下降。

 

在过去的几年,高杠杆、高负债、高周转,已成为大型房地产开发商的常用套路。碧桂园在2016年后,规模上了新台阶,成为了“宇宙第一”。

规模与效益,似乎构成了正相关的关系。

然而,2020年到2021年,片面强调扩规模,可能将成为开发商的陷阱。

招商蛇口就是一个鲜活的例子。

 

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