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为什么经济形势越好,对房企加杠杆的监管越严格

(2020-09-10 09:18:31)
标签:

房产

为什么经济形势越好,对房企加杠杆的监管越严格

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

房地产圈内人士,最近心情有点复杂。

刚刚过去的8月,房地产业绩喜人。百强房企操盘销售额9761.7亿,同比增速高达30.7%。广州一手住宅网签成交面积达104.9万平,同比增长40.4%,环比增长12.7%;成交套数达9579套,同比增长38%

 

在这样的形势下,管理层再三强调“房住不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段。深圳、南京、杭州等热点城市的房地产调控政策再度收紧。

 

8月下旬,圈内传出了“三条红线”的资管新规,接着就是央行和住建部召开的部份房企的座谈会。限制负债水平高的房企继续加杠杆,预防房地产金融化、泡沫化,成为政策重点。

 

9月刚刚开局,恒大作为龙头企业,在“金九银十”率先推出了7折卖房的促销措施。

未来一段时间的市场走势,是否会出人意料?

 

118月,尽管经历了疫情,全国房地产的业绩仍稳定增长。

根据国家统计局的数据,1—7月份,全国房地产开发投资75325亿元,同比增长3.4%

房地产开发企业房屋施工面积818280万平方米,同比增长3.0%

“稳地价、稳房价、稳预期”的目标已经达到。

 

在疫情防控取得成功,经济企稳(第二季度全国GDP增长达到3.2%)的背景下,防止资金违规流向房地产业,防止楼市过热,成为监管部门的重点工作。

 

2、进一步降低经济对房地产业的依赖,是管理层积极推进的方向。

——中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清的署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中,提及“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”。

文章认为,房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。近年来,各地区各部门根据房住不炒一城一策精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比,房地产贷款增速下降12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

 

——人民银行统计,2019年末,金融机构人民币各项贷款余额153.11万亿元,其中,人民币房地产贷款余额44.41万亿元。全年增加5.71万亿元,占同期人民币各项贷款增量的34.0%房地产贷款余额44.41万亿元中,房地产开发贷款余额占11.22万亿元,保障性住房开发贷款余额4.61万亿元,个人住房贷款余额30.07万亿元。

 

从数据看,房地产贷款余额占比仍然偏高。限制房地产企业盲目加杠杆,防范金融风险是监管部门的工作重点。

 

——在2020年全球货币宽松的背景下,我国的住房按揭贷款的利率LPR已经连续四个月不变。信号很明显,监管部门认为,楼市的温度已经够了,不是加温,要降温了。

 

3、“去地产化”似乎成为了当下的热门话题。事实上,除了海南等个别地区,绝大部分的城市和地区,短期还难以摆脱对房地产的依赖。

 

2020年的最后一个季度,监管部门拧紧了资金的水龙头,各地城市政府忙于卖地,恒大等龙头房企急着抢收。

 

种种因素表明,金九银十,房地产市场的销售量一定会增加,楼价却难言乐观。

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