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泰禾的启示:高负债、高杠杆,就必须高周转

(2020-06-10 21:35:42)
标签:

房产

泰禾的启示:高负债、高杠杆,就必须高周转

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

由于政策的调控,房地产行业的资金面仍偏紧。

多家企业传出资金链断裂的消息。

泰禾处境最为艰难。据媒体报道,由于资金紧张,泰禾北京院子二期、泰禾上海大城小院项目,都已处于停工状态,已购房的数千业主忧心忡忡。

 

1、泰禾的局面说明,在楼市波动期,过度扩张,是魔鬼。

2016~2017年,泰禾不断加杠杆来扩大规模,两年共花费778.8亿元拿地扩张。泰禾2017进入1000亿的房地产企业俱乐部。但年末净负债率达到惊人的474.64%,在房地产行业“遥遥领先”。

2020年,泰禾到期的有息负债约540.43亿元。债务压顶,这一切都是三年前的因,今天的果。

 

2、泰禾的局面说明,高杠杆,必须要有高周转。

有人可能会有疑问:碧桂园迈上第一的台阶,靠的也是扩张。同样的战略,同样的打法,泰禾为何就失败了?从1000亿到2000亿的目标不但没有实现,还开了倒车,陷入了困局。

问题的关键,是碧桂园几乎所有的产品,都是快消品,实现了“456”这样的高周转。

泰禾沉溺于“院子”中。产品都是长周期销售的类型。以泰禾北京院子二期为例,主力户型为312平方米,1150万元/套起。

这一类的产品,只有一个结局:卖不快。

高负债,高杠杆,又实现不了高周转。

这才是泰禾陷入困局的主因。

 

3、中国房地产行业有三个魔咒:

1)专业做“品质地产”的企业做不大。

2)专业做别墅产品的企业做不大。

3)做专业养老地产的企业做不大。

泰禾再次验证了这几个魔咒。

不同的房企,有不同的路,也有不同的命。

产品结构和房地产企业的发展空间密切相关,不能不慎重。

 

 

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