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土地储备与房企策略

(2019-08-30 22:11:49)
标签:

房产

土地储备与房企策略
 
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
 
又到周末,又到月末。
2019年仅仅剩下4个月。
房地产行业传统的销售旺季“金九银十”,今年基本上没有什么指望了。
业内充斥着各种消息。
以往的经验表明,消息满天飞,往往就是大变局的前奏。
 
然而,2019年这个秋季,假消息似乎多了一点。
8月份,最典型的假消息,是龙头房企不再拿地了。
先传出富力的“内部通知”,然后是融创的老板表态:“原则上”不再拿地了。引起了圈内的热议。
伴随着龙头房企纷纷公布半年报,一切的疑问终于获得了答案。
 
1、        房地产开发的核心利益来自土地储备。
没有土地储备,就没有开发商的利润基础。
尽管2019年地价、房价走势趋于平稳,然而过去10年(2009到2019),全国地价平均上涨了3倍多。
开发商的利润来源,60-70%来自土地价值转移,20-30%来自管理和产品创新,10-20%来自品牌和垄断收益。
房地产开发,可以没有管理团队,可以没有品牌,甚至可以没有自有资金,但万万不能没有土地储备。
以大家很关心的富力为例。根据富力半年报,2019年上半年富力权益土地储备达到6100万平方米,相应的权益货值达到7810亿元,货值较2018年底增长6%。
2019年上半年,富力新增权益土储653万平方米,合计850亿元货值。
尽管财务压力沉重,富力在2019年仍然在新增土地储备。
 
2、        开发商不在公开市场通过招拍挂拿地,并不意味着开发商不再新增项目储备。开发商获取新项目有三个新动向:
(1)通过三旧改造获取可开发土地资源。
2019年,广东地区“三旧改造”进入高峰期。
恒大刚刚公布,在深圳的旧改项目就达到46个。
毫无疑问,深圳、广州、佛山等珠三角城市已经进入“三旧改造”时间。通过三旧改造项目新增的商品房规模,将逐渐成为市场主力。
三旧改造,成为开发商竞争的主要场所。
 
(2)通过发展战略新兴产业获得土地资源。
2019年,特色小镇和乡村振兴,已经不再是热点。
在科创的大背景下,新能源汽车、AI、机器人、新材料等等,成为地方政府重点推进的产业。在用地上倾斜发展,在政策上广泛推出“新型产业用地”。未来几年,产业地产有望成为新型投资品。
 
(3)通过与地铁等“地主”合作,获得开发项目。典型如,万科和深圳地铁的合作,越秀和广州地铁的合作等。
 
3、        未来3年,中心城市的地价仍然处于上升通道。土地储备越多的房企,未来的竞争力将更强。
尽管2019年年末的房地产市场充满不确定性,尽管楼价短期面临压力。然而,中心城市的土地资源由于其稀缺性,仍然“供不应求”。
扛不住资金压力,卖地卖项目的公司,将失去未来的发展机会。
判断一家房企是否健康发展的最好标准,是看企业是在买地还是在卖地,是在买项目还是在卖项目。

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