广州新型产业用地政策催生“工业地产”

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

3月21日，广州市政府常务会议审议通过了《广州市提高工业用地利用效率实施办法》。

这项政策迅速传遍了地产圈，因为新政中明确，广州市新型产业地价标准将按同地段办公用途地价的20%计收。

于是，“广州市新型产业用地的地价两折”的消息刷了屏，成为热搜。

1、新闻归新闻，“广州市新型产业用地的地价两折”的说法，其实是不准确的。

按照新规定，广州市新型产业地价标准将按同地段办公用途地价的20%计收。众所周知，工业用地的地价和办公用途的地价，是完全不同的，办公用途的地价要高得多。

2、新政中，广州第一次明确了“新型产业用地”的定义。新型产业用地是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。

新型产业用地可将产业用房的50%进行分割转让，用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。

说明白了，新型产业用地有50%的面积可用于类办公的物业，可分割销售，但地价只有办公类的20%。

3、广州新型产业用地新政还明确了开发强度、配套比例、选址范围等实际操作问题。

新型产业用地的容积率一般在3.0至5.0之间（普通工业用地为2.0至4.0），配套设施比例达30%（普通工业用地为14%-15%）。

实施办法还明确新型产业用地的选址区域：优先在存量工业用地、村级工业园、珠三角(广州)国家自主创新示范区、广深港澳科技创新走廊广州段核心创新平台或节点、各类科技创新平台和产业集聚区周边等区域选址；在工业产业区块内选址的，面积控制在所属区块面积的10%以内。

4、广州新型产业用地新政的推出，对广州的产业用地的价值影响巨大，值得高度关注。

（1）大量的新型产业用地，将产生数量巨大的研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节的物业及其配套设施。

非广州中心区的普通写字楼，将迎来巨大的竞争性物业。

（2）工业地产，有望成为真正意义上的投资型产品。

在新政的推动下，新型产业用地上高达50%的物业的产权可分割与转让，以及功能可灵活配置，将令“工业地产”成为房地产市场上的“正式产品”。

（3）新型产业用地新政推动下，广州的工业用地的需求将激增，工业用地的地价将呈上升趋势。