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2017年中国房地产:政策改变市场方向

2017-09-05 17:48:01评论 房产

2017年中国房地产:政策改变市场方向

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

进入九月,广州开始有了一丝秋意。房地产市场已进入传统意义上的“金九银十”,业界的关注点却落在近期不断出台的重量级房地产政策上。

2017年,绝对是中国房地产历史上意义重大的“政策年”。当人们还在热议广东推出的“租售同权”的时候,8月28日,国土资源部、住房城乡建设部颁布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。到2021年底,要在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

集体建设用地建设租赁住房试点方案的推出,对市场造成了巨大影响。

这一政策的推出,打破了长期以来由于土地二元制所造成的城乡土地和住房的壁垒,必将对房地产市场的运作产生长期而深远的影响。

从9月1日开始,广东省国土资源厅《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》正式实施,工业用地租售出让规则发生重大改变。工业用地出让年限不再是50年,改为“2+3+N”,即2年基建租赁期,3年投产租赁期和N年出让期。“2+3+N”总年限原则上不得超过20年。

政府的意图,在于全力推进租售同权,扶持产业发展,缓解用地矛盾,提高土地使用效率。这些举措,必将带来产业地产发展的大变革。

多项重量级政策密集出台,未来房地产市场将发生重大变化。

1、盈利模式改变。

本轮政策触动了“土地”的根本。以“土地价值转移”为主要盈利模式的房地产业,进入“后土地”时代。无论是城市居住类用地,商业、商务类用地,还是工业用地,在“租售同权”、“农村集体建设用地建租赁住房”、“工业用地供应制度”改革的背景下,都将发生重大的供求关系逆转。

通过土地买卖,获取土地升值收益,这种传统模式,未来将越来越难运作。

2、房地产市场进入“经营时代”。

一方面,政府在大力推进产城融合的发展模式,“去地产化”的倾向已经越来越明显。

另一方面,市场在政策的引导下,正催生出新的需求。“房地产经营”,有望取代“房地产开发”,成为未来十年中国城市房地产的“主流”。

3、城乡一体化的大市场有望形成。

城乡土地二元制的边界模糊后,资源要素的流动将加快。农村集体建设用地的价值将得到重新评估。

城乡一体化的大市场有望形成,并将产生前所未有的发展空间和投资机会。

2017年,房地产市场由于政策驱动,将发生重大转向。

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