赵卓文的地产视界

降楼价需先降成本，降价是漫漫长路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

进入龙年，预测楼价下降的人占了压倒性多数。

有经济学家预测今年楼价要降25%，未来几年或许要降50%。

发展商倒还淡定。没有几个人愿意相信今年降25%的预测，更没有公司会根据25%的跌幅去做决策。

要让楼价“回归合理水平”，要让楼价降下来，需要满足以下几个条件：

1、地价水平的下降。

地价的上升往往先于楼价的上升，具有一定的提前量。过去10年，全国130个大中城市经营性住宅用地的平均出让价，普遍上涨了3倍以上。2010年，全国地价款共计2.7万亿元，占当年地方政府财政收入的70%。2011年，虽历经“最严厉调控”，全国地价款水平仍突破2.7万亿元，再创新高。

从开发商的拿地成本看，全国房地产项目地价占总成本比例约25-30%。广州近年来公开出让的住宅用地，地价更占到成本的50-60%以上。

由于城市化的加速，中心城市地少人多的矛盾将越演越烈。广州东濠涌二期拆迁成本最高突破2万元/平方米，就是地价急升的直接结果。

要降楼价，须先降地价。

然而，地价的急升，是一个复杂的问题。既有多年来土地价格被低估，土地价格向价值回归的需要，也有城市经济发展的提升的因素，更有供求关系紧张造成的结果。

管理层要合理调控市场，有效抑制投机，必须紧紧抓住土地市场这个水笼头。

从目前情况看，土地财政对地方政府至为重要。管理层一下子也折腾不出一个好办法。房产税、物业税等等的替代性收入，也难以急进式地推进。

中国经济在付出了昂贵的生态破坏、环境污染的代价下，取得了一定的进展。老百姓过上了小康生活，城市80%以上家庭有了自有物业。以前“种地”，现在“种房”。

政府高度垄断土地一级市场，将经营性土地收入据为地方财政的主要部分。这一制度设计，本身就难以避免造成地价的畸高和炒作。

只要地价不降，发展商及不动产拥有者就不会担心“破产”的问题。更多的不知情的民众更难抑制“买房保值”的冲动。

2、楼价与货币发行量密切相关。

2010年，中国广义货币M2发行量达72万亿元，创世界第一。2011年更是一举突破80万亿元。

中国在海外还有3.2万亿美金的外汇储备，对内每年还要维持庞大的开发建设计划。货币发行量每年以16-18%的速度增长，是正常的事情。未来几年，CPI仍难摆脱高企的阴影。

或许，2012年房子还是那个房子，只是以人民币计价的房子，大家觉得升了。

3、房地产需要减负减税减息。

房地产开发商销售物业，需缴纳营业税（5.5%），土地增值税（增值额30-60%），企业所得税交易契税等等诸多税种，占销售收入13-14%左右。

2012年是一个资金成本高企的年份。发展商海外融资、信托融资，年资金成本普遍在15%以上。发展商还饱受银行提高融资成本的压榨之苦。2012年的发展商，最终落得一个给政府打工，给银行打工的命运。

羊毛出在羊身上，要想楼价下降，政府必须认真摆脱把房地产作为“唐僧肉”的惯性思维。

减负减税减息，才能真正让普通购房者享受到好处。

2012年，楼价绝不会暴跌，更不会急跌。楼价即使下降，也将是漫漫长路。

2012年，地方政府会hold得住，缺了经营性土地出让收入这一块，还有其它收入补偿，再勒紧一些腰带，估计可以继续“调控”下去。

2012年，发展商基本上会hold得住。只要宏观经济面不发生重大转变，地价不发生急跌，房价还会守得住。2012年，即使有企业“破产”，也将是个案。

要让房价回归合理水平，光靠现在“抑制需求”的做法是不够的。要治本，要让房价有一个长期的稳定性，首先要从降低住房的开发成本入手。从这一点上看，政府要做的工作还有很多很多。