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“倒春寒”与“寒冬”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

昨天（2008年12月27日），我参加了《南方都市报》举办的“2008珠三角人居论坛暨江门地产金融峰会”。

中山大学教授，广东省经济学会会长王珺认为，由于全球金融危机影响，珠三角订单数减少30-40%，形势还有进一步恶化的趋势。“寒冬”形势严峻。珠三角东岸地区（东莞、惠州、深圳）形势不容乐观。

中国社科院的易宪容先生，现在是个明星人物，也是个空中飞人。难得的是他早上7：00就起床，在丽宫酒店外面走了一大圈，才回来和我们一起吃早餐。据他介绍，上飞机能睡觉，连候机的时候，都能睡着。看来，身体好，才能持续工作。

易先生这一次在江门出言相对谨慎，只是预测2009年股市可能回升至3000点以上，鼓舞了一下听众的士气。

中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞则认为，中国房地产根本没有“寒冬”，只是暂时遇上“倒春寒”，很快就会过去。中国房地产往后几十年，都会是春天。

牛先生有几个观点很有特点：1.中国房地产业的方向，应该是增加有效供给，做好四个统筹兼顾；2.房价背后，是复杂的社会分配关系，社会再分配关系。房价，不应该成为政府调控的重点。3.房地产行业有4个利益主体：政府（中央政府和地方政府）、开发商、被征地的农民和居民。房屋的终端使用者（个人和单位），形成一条利益链，他们是一荣俱荣，一损俱损的关系，不要片面认为发展商赚了购房者的钱。4，媒体要少一些“革命党”情结，多一些“执政党”意识。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声的发言一向严谨，他用大量数据、图表来说明珠三角和江门的房地产发展状况。

他引用了瑞士拉斯.特维德的一句话“房地产市场应该是让多数人财富增加的最重要的因素。”这句话应该能打动很多人。

在论坛的前一个晚上，我和蔡会长在酒店的房间，聊房价一直聊到晚上11：30。我认为，房价2009年趋降。蔡会长坚持认为，广州这样的大城市，中心区物业1.5万元/平方米左右，是合理的。过去10年房价总体涨了不少，但平均到每一年，年均涨幅并不高，与GDP增长和居民收入增长还是基本匹配的。

其实，大家都很愿意相信，2009年我们只是遇到“倒春寒”。

然而，2009年，我们却很有可能遇上“熊市第一年”。这是我坚持的观点。

在这次论坛上，我讲了如下几个观点：

1.  珠三角统一的、完整的房地产市场从未形成过，但随着珠三角城市轻轨的建设及一小时生活圈的形成，珠三角房地产一体化的市场有望形成。城市之间会有激烈的竞争，有限的资源，资金和城市魅力，都形成为竞争的要素。

2.  江门房地产需要突破口。传统的居住类产品已到发展瓶颈。因为江门房地产长期以来是“低低价、低楼价、低置业门槛”，往后必须升级发展才有进一步拓展空间。政府可以主导，通过政企合作，打造一个新的城市空间。

3. 房地产市场一直是“政策市”，江门房地产在珠三角提高竞争力，必须有效地进行“政策设计”。

4. 江门房地产要打破自我封闭的内部系统，要发展三类物业“投资类物业，宜居的豪宅类物业、度假休闲类物业，才能吸引珠三角人士，才能提升竞争力。

5. 江门的土地资源多（9500多平方公里），人口密度低，生态环境优越，前景十分广阔。要发挥“后发优势”，大力打造适合未来生活方式的项目和物业。

珠三角房地产，在未来十年，仍然是充满希望。

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