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四类物业潜伏巨大风险

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

央行上周大幅降息，给市场提供了另外一个信号：2009年国内通缩的风险在增高。

当不少地方把2008年年末失业率控制在4.5%作为“奋斗目标”，当广东率先搞“国民休闲计划”时，我们对2009年消费市场能否重振，确实增加了很大的担心。

我在最近的博文中，已经再三提出“市场风险在加大，要增强风险意识，要强化熊市思维”。

事实上，2008年仅剩一个月，2009年即将来临之际，房地产市场，确实没有多少乐观的理由。无论是发展商，还是楼市投资客，都应该强化风险意识。

我在2007年年底就呼吁发展商们搞“减产自救”。但2008年调整下来的发展商不多，有些是被2006—2007年的“胜利”冲昏了头脑，有些是“高速开车”刹不住车。到了下半年，开始有企业调整计划，缩减产量了。2009年，绝大部分企业都在调整开发量，缩减规模。

事实上，到今天才“缩量”，发展商们是“被动收缩”，与“主动收缩”效果相差甚远。

被“拖”多了一年，发展商们的资金已经极度紧张。消费市场又疲弱，2009—2010年，发展商的日子将十分难熬。

讨论到2009年的开发与营销。我认为广州有四类物业十分危险，属于“高危物业”。

1、  投资类产品。主要是指酒店式公寓、商务公寓、返租回报的商业物业、小型酒店、小户型出租经营物业等。

危机原因：

（1） 金融危机冲击下，投资热情消退。

（2） 租金持续下降，物业价格走低。长期经营与短期炒作均没有空间，项目将陷入死循环。

2、  价格虚高的“豪宅物业”。广州房地产缺高档物业，尤其缺真正的“豪宅物业”。但目前广州2万元/平方米以上的物业不少，真正称得上“豪宅”的不多，大多是“伪豪宅”。价格水平高，物业综合潜力不高。“豪宅”价格水份很大。

真正的豪宅，应该是能够经得住时间考验，能始终保值增值的物业。广州目前更多是“高价物业”，而不是“豪宅物业”。

目前一些卖2--3万元/平方米的物业，在不久的将来跌价50%的可能性很大。

3、  休闲度假类物业。

全球金融危机冲击下，财富“缩水”成为现象。中产阶级“无产化”，有产阶级“折半价”，这个时候，休闲度假类物业将极可能出现“有价无市”，无人问津的状况。

4、  写字楼物业。

2009--2010年，广州写字楼供应量将大增。同时，由于经济不景，需求量将有所下降。租金水平下挫，只是时间问题。广州新增的写字楼足够市场消化8--10年。

无论是发展商，还是投资客，在2009年都要尽量避开上述四类物业，加强风险控制。

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