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四类物业潜伏巨大风险

(2008-12-01 17:55:07)
标签:

杂谈

四类物业潜伏巨大风险

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

央行上周大幅降息,给市场提供了另外一个信号:2009年国内通缩的风险在增高。

 

当不少地方把2008年年末失业率控制在4.5%作为“奋斗目标”,当广东率先搞“国民休闲计划”时,我们对2009年消费市场能否重振,确实增加了很大的担心。

 

我在最近的博文中,已经再三提出“市场风险在加大,要增强风险意识,要强化熊市思维”。

 

事实上,2008年仅剩一个月,2009年即将来临之际,房地产市场,确实没有多少乐观的理由。无论是发展商,还是楼市投资客,都应该强化风险意识。

 

我在2007年年底就呼吁发展商们搞“减产自救”。但2008年调整下来的发展商不多,有些是被2006—2007年的“胜利”冲昏了头脑,有些是“高速开车”刹不住车。到了下半年,开始有企业调整计划,缩减产量了。2009年,绝大部分企业都在调整开发量,缩减规模。

 

事实上,到今天才“缩量”,发展商们是“被动收缩”,与“主动收缩”效果相差甚远。

 

被“拖”多了一年,发展商们的资金已经极度紧张。消费市场又疲弱,2009—2010年,发展商的日子将十分难熬。

 

讨论到2009年的开发与营销。我认为广州有四类物业十分危险,属于“高危物业”。

 

1、  投资类产品。主要是指酒店式公寓、商务公寓、返租回报的商业物业、小型酒店、小户型出租经营物业等。

 

危机原因:

(1) 金融危机冲击下,投资热情消退。

(2) 租金持续下降,物业价格走低。长期经营与短期炒作均没有空间,项目将陷入死循环。

 

2、  价格虚高的“豪宅物业”。广州房地产缺高档物业,尤其缺真正的“豪宅物业”。但目前广州2万元/平方米以上的物业不少,真正称得上“豪宅”的不多,大多是“伪豪宅”。价格水平高,物业综合潜力不高。“豪宅”价格水份很大。

 

真正的豪宅,应该是能够经得住时间考验,能始终保值增值的物业。广州目前更多是“高价物业”,而不是“豪宅物业”。

 

目前一些卖2--3万元/平方米的物业,在不久的将来跌价50%的可能性很大。

 

3、  休闲度假类物业。

全球金融危机冲击下,财富“缩水”成为现象。中产阶级“无产化”,有产阶级“折半价”,这个时候,休闲度假类物业将极可能出现“有价无市”,无人问津的状况。

 

4、  写字楼物业。

2009--2010年,广州写字楼供应量将大增。同时,由于经济不景,需求量将有所下降。租金水平下挫,只是时间问题。广州新增的写字楼足够市场消化8--10年。

 

无论是发展商,还是投资客,在2009年都要尽量避开上述四类物业,加强风险控制。

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站(www.gztczy.com)

 

     

 

     赵卓文先生新著《城市策划实战案例》将于2008年12月由广东省科技出版社正式出版。全书共约30万字,收录了广州琶洲会展区(10平方公里)、广州珠江新城(6平方公里)、广州上下九商圈(4平方公里)、湖南宁乡一江两岸三洲(37平方公里)、北京宋庄(10平方公里)、广州地铁三号线上盖物业、广州体育公园、柳州古亭山片区(4平方公里)、南宁八桂绿城(3平方公里)、厦门厦港等大型项目的策划实战案例。每个案例均有作者的策划手记,原版再现策划过程。

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