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冬眠

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

这个星期去了一趟北海、南宁。

一路看来，各地楼市普遍陷于低迷，市场信心有待恢复。

央行大幅降息，房地产界兴奋了一下。事实上，今年房地产的“利好”消息还是太少了。在香港股市，不少国内地产股的股价已经跌破面值，跌到1元以下。可见，目前公众对房地产业前景的忧虑。

最近一段时间，广州的媒体都在预测2009年的楼价，我预测的6300元/平方米被广泛引用。有些人不同意，认为“6300元/平方米太悲观”。

我认为，不是我太悲观，而是有些人有些人太乐观。

1、2009年中国宏观经济会继续下滑，“保八”已成为目标。企业效益和居民收入增幅下降，甚至负增长，都成为可能。

2、2008年是中国人“变穷”的一年。股票市场低迷、通胀，企业效益下降，财产性收入减少。2009年失业率上升，工资水平下降，势必引发新的一个“变穷年”。2009年的房地产需求将持续下降。

3、政策面已经明朗，商品房市场难有进一步“利好”。房地产界伸长脖子等待政府“救市”。等来等去，第二套房贷并未彻底松绑。更糟糕的是：千万亿计划中，商品房并不在支持的行列。发展商赌政府会“救市”，又落空了。

政府的想法已经很明显：高企的房价，让需求市场难以激活，“救活”后社会矛盾也会进一步激化。进退两难之际，政府干脆使出了一招“大建保障性住房”，一方面使中、低收入家庭购房、租房，需求激活；一方面又迫使发展商降价，进一步拉动商品房需求。这是政府“一石二鸟”的构思。

发展商们左等右等，没想到在年底竟然等来了“政策利空”。

距离2009年春节还有不到2个月的时间了。

广州房价面临进一步“大跌”的风险。主要原因有以下几点：

1、每逢年末，都是发展商高支出的时候。工程款、地价款、材料款、贷款利息、员工奖金，都是要支付的，需要大量“现金”。被低迷市场“折磨”了一年多的发展商，都基本上是处于“缺钱”最严重的时候。“降价促销”势必更猛烈。

2、政策“利空”，加上地方政府12月份还要“卖地”。雪上加霜的发展商们普遍对2009年不抱太多的希望。年末冲刺，不再惜售，成为共同的想法。

3、需求市场要被激活，需要价格作进一步调整。8500元/平方米的一手房均价，虽然已有一定需求量支持。但这个价位仍缺乏投资的欲望和热情，还有进一步下降空间。

4、发展商虽然“困难”，但基本上每个项目还有盈利空间（如果按目前楼价卖出），亏本的项目基本上没有。现在的降价基本上不属于“割肉”，基本上还处于“割利润”阶段。但由于资金过于紧张，难免会有人提前“割肉”。现在的市场很脆弱，现在的市场风险很大。

昨晚来了一阵寒风，阳光明媚的广州有了二分冬天的气息。这个冬天，绝对是个难熬的冬天。冬眠得越早越好。

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