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楼市真相

(2006-07-19 11:24:56)
分类: 地产评论
    本文仅供购房人士参考。若非购房人士,请停止阅读。

  一、市场的声音

  “凡是专家们喜欢的东西,人民老百姓都不喜欢。”不少人发出了这样的声讨,确实很有道理。

  现在市场上缺乏真实的声音。

  不少媒体今年“暴炒”楼价。全年某一个月楼价的“暴涨”或“微降”,都被列入报纸头版头条。殊不知,楼价需要在一个较长时期内观察。短期“恶炒”只会加大市场恐慌。

  有的专家预言楼价下半年会涨10%,有的专家预言楼价会下调。更多的人说,“楼价平稳”,说了等于没说。

  现在三个专家出来,会说出四种意见。经常见到一些专家,有健忘症。连自己昨天讲了什么都记不得了。昨天说楼价要跌,今天又说楼价要涨。专家如墙头草,风吹两边倒。

  开发商说楼价要涨,老百姓一片声讨。宏观调控浪潮中,发展商已被全国人民视为“楼价急升”的罪魁祸首。发展商只要预测涨价,老百姓必然批评为炒作。

  媒体幸灾乐祸,巴不得楼价下个月跌20%。事实上,大众的意愿是要楼价跌。老百姓的意愿驱动了媒体的倾向。

  但楼价下半年会跌吗?

  事实上,肯定不会跌。而且楼价上涨的机率几乎是100%。

  但没有人敢说真话。

  不是没有人知道真相,只是没有人再说出来了。

  为什么知道真相,还不能说呢?凯恩斯说过:“人都是要死的”,这是真相,这是事实。人们就没有必要说出来,更不能天天讲。

  过去,有人讲了真话,如任志强,结果很不讨好。

  现在有些专家,有些老板,有些媒体也犯了相同的错误,以为自己知道真相,就天天讲。结果是:越讲结果越糟。

  二、政府还有两把“飞刀”

  宏观调控步子越来越大。2005年调控2006年调控。楼价都没有遏制住。非常担心2006年下半年和2007年楼价继续疯涨,我们又会迎来2007年的调控。

  现在的背景是:老百姓收入越来越高。如广州GDP,平均5年翻一番,老百姓的收入5年涨一倍,购买力越来越强。人均储蓄存款越来越高。房地产成为投资首选。几乎别无选择。
 
  预测2007年,政府还有二把“飞刀”:

  一是“限价商品房”。土地出让时,同时限定最高售价。通过行政手段和公共财政补贴的手段来平抑楼价。“限价房”执行起来还有一定技术难度,但估计出台的机会很高。

  二是出台“物业税”(不动产税)。如果像美国一样,各个州制定本地的“物业税”,市场需求立即会得到调节。

  两把“飞刀”如果在2007年飞出,房地产就会彻底改变规则,大家“玩”房地产就要更小心了。


  三、发展商的三个对策

  1、稳守反击。守住土地,适量开发,降低节奏。预计2006年下半年和2007年,供应量会显著下降。准备买房的人苦了。

  2、瞒天过海。明修栈道,暗渡陈仓。发展商最好抓机会,也最能钻空子,肯定会有一部分项目突围而出。

  3、以逸待劳。什么都干,就是不降价。以开发商目前的实力,能憋得住的不在少数。大家看到,2005年调控后上海楼市销售量一片萧条,但降价的发展商能有几个?

  不要以为户型小了,楼价就能降下来。全是谎言。

  香港的户型比广州小得多,却是典型的“小而高”。

  市区建“廉价房”有机会吗?斩钉截铁地说:完全没有机会。政府收回的闲置地用来建“廉价房”?我要问,谁投资?谁出成本?谁来操作?

  违反市场规律的想法,我们还是要少讲。


  四、当一个聪明的购房者

  当一个聪明的购房者,在于“该买时买,该放弃时放弃”。我的意见是:大户型赶紧买;投资类项目少沾手,中小项目等一等。

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