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广佛都市圈前景诱人——2006年7月16日在佛山“房地产节”上的演讲

(2006-07-17 13:50:42)
分类: 地产评论
 一、广佛都市圈成为珠三角房地产发展的焦点

  1、广州2005年GDP达5115.75亿元,人均GDP68000元,佛山2005年GDP达2379亿元,人均GDP33121元,在中国611个城市中排17位。佛山城市居民富裕程度很高,2005年居民储蓄存款就达2319亿元。以禅城区为例,居民储蓄存款达545亿元,人均52678元。
 
  佛山2006年预计经济增长超20%。如果年GDP增长20%,三年就可以翻一番。佛山2001年GDP首次超1000亿元,只用了四年时间就超过了2000亿元。今后几年佛山GDP的增长速度会更快。
 
  快速的经济增长,高速的城市建设和人口集聚,使得佛山房地产的前景十分广阔。
 
  我们还注意到,佛山市的土地面积达3868平方公里,人口密度不到0.1万人/平方公里。其中,与广州相邻的南海(1074平方公里,人口107万),禅城(154平方公里,人口58万),顺德(806平方公里,人口112万)均有较为广阔的发展空间。
 
  众所周知,广州经多年发展,可开发的房地产用地已十分紧张,迫切需要对外扩张。广佛都市圈面临全新的发展机遇。
 
  二、佛山房地产的问题
  
  1、注重城市规划和房地产的均衡发展。

  深圳经验教训值得借鉴。深圳城市用地2000多平方公里,但建立特区26年,特区内土地资源已经基本枯竭,发展后劲受到很大制约。佛山目前正处于发展期,土地资源似乎很多,但若不作好规划和控制,用不了多少年,就会遇到深圳今天这样的问题。
 
  2、城市集聚度不够,要打造有魅力的中心城区。

  目前,禅城区只有154平方公里,58万人,人口集聚度不够,限制了当地房地产发展,必须要加快建设进程。未来佛山将规划中心组团新城区,面积达504平方公里,人口230-250万人。
 
  3、政府行为不能缺位。

  以广州为例,大家熟识的华南板块的发展,政府是吃了大亏的。八大开发商占地超过20平方公里。政府再修地铁、搞高速路,建基础设施,楼价由3000升到6000,最后受益的是开发商。政府没赚到钱。老百性也付出了代价。目前,南海也出现了开发商圈地的浪潮。政府应该目光更远一些,长期行为代替短期行为,才能保证发展后劲。特别是佛山正在向现代化大都市迈进的关键期,更要分外珍惜土地资源。要把未开发的土地视为未出嫁的美人胚子,要有把她打造为美女的决心,而不是胡乱就嫁掉了。
 
  4、要引入大发展商、品牌发展商。

  鼓励创新发展。广州地产过去20年高度繁荣,在很大程度上是由于吸引了全国甚至全世界的优秀人才进来。对佛山房地产的明天而言,资源整合和人才引入,依然是很重要的工作。
 
  5、要注重地方标准的建立。

  例如,在佛山我们应该提倡什么样的居住面积、提倡什么样的生活方式等等,都需要有“佛山标准”。如果没有标准,谁有钱谁就去占有更多(例如三口之家住500平方米的别墅),这个城市的资源将最终难以为继。
 
  三、发展商面对“国十五条”

  据资料显示,佛山市今年1-4月的平均户型建筑面积如下:1月144平方米,2月137平方米,3月131平方米,4月130平方米。“国十五条”中关于90平方米所占比例的条款势必对该地区的住宅发展带来很大的影响。
 
  面对“国十五条”,发展商的应对将主要体现在如下几方面:1、品牌发展商进入竞争;2、产品创新;3、要研究防守型策略(养地式开发);4、要积极引导消费。

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