加载中…

加载中...

个人资料
赵卓文
赵卓文 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:2,537,744
  • 关注人气:802
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
谁看过这篇博文
加载中…
正文 字体大小:

缓解广州楼价急升的唯一出路

(2006-06-22 08:48:53)
缓解广州楼价急升的唯一出路
 
经济发达国家和地区的经验早已告诉我们:光靠政府行为和市场行为,均不能彻底解决全体居民的住房问题。

广州房地产在过去10年却走了截然不同的道路。政府建设的经济适用房、解困房、廉租屋、安居房等,每年建设比例不到10%。事实上,自从1996年三大解困小区(同德小区,总建筑面积40万平方米;大塘小区,总建筑面积46万平方米;棠下小区,总建筑面积95万平方米)落成后,政府基本上停止了政府“解困”工程的建设。十年来,广州基本上靠市场化运作,通过大量廉价商品房的建设,满足了广大工薪阶层的住房需求。这种模式可以说是“前无古人,后无来者”。建设部官员在2003-2004年期间,面对全国房价疯涨,广州房价平稳的局面,曾赞叹道:“广州模式是最好的模式。”“广州是个典范。”

然而,任何事情都有其两面性。有利则有弊,短期的成功并不意味着长期的有效。

2004年-2006年,广州楼价的非理性上升(2003年住宅均价3888元/平方米,2004年住宅均价4618元/平方米,2005年住宅均价5117元/平方米,2006年1-5月住宅均价5902元/平方米)让广州这个“典范”神话破灭。楼价急升,让“全国市场化程度最高”、“最理性”的市场一下子成为全社会关注的“问题市场”。

事实上,广州的房价问题并不是简单的房地产问题!

多年来,大量廉价使用土地,大量建设“草根产品”,大量无序透支市中心珍稀土地资源的作法,使广州在十年后遭到了市场的报复。

事实上,广州目前楼价上升,是在为过去十年“还债”!

经济学的原理告诉我们:价格主要决定于供求关系。

目前,广州市人口约为1000万,GDP(2005年为)5115.75亿元,人均GDP8393美元,人均可支配收入人民币18287元。可以说,基本上达到一个中等发达国家的平均水平。同时存在的贫富分化问题,又让大部分广州市民被迫选择居住在市中心区,以降低生活成本。这让广州市中心区的需求持续旺盛。以广州老八区为例,2003年需求量为557万平方米,2004年为667万平方米,2005年为626万平方米。

与此同时,由于过去十年,广州过度使用市中心区土地资源,使得老八区可开发土地资源日渐枯竭,项目供应量锐减。2003年供应量为540万平方米,2004年为489万平方米,2005年为450万平方米。供求失衡,供不应求。市中心区楼价就是在这样的背景下节节升高的。

又由于广州市政府从1998年起,严格控制发展商进行旧城改造,为旧城改造设置了越来越高的门槛。可以预见,未来供应量会更少,需求量则持续旺盛。长期下去,广州市中心楼价还可能剧升。

最近有一些非专业人士,未经认真研究就喋喋不休地鼓吹“要多搞中心区建设”、“提高市中心区土地供应量”、“限制住宅郊区化”等等,确实大为荒谬。让我们看一下数字,根据广州统计年鉴2004,广州市建成区面积7434平方公里,人口725万人,人口密度达975人/平方公里,尤其是老城区(原荔湾区人口密度达3.2万人/平方公里,越秀区人口密度达4.7万人/平方公里,东山区3.7万人/平方公里)。(这仅仅是户籍人口的计算,还没算进大量的流动人口。)这已经是一个快要“爆炸”的城市。(按建设部标准,适宜居住城市人口密度应在1万人/平方公里以内)。

广州的问题不在于市区再建多少房子,广州的问题在于要把市区的人口疏散出去。

或许有人会提出:旧城改造是否可行?笔者曾参与广州多个城中村改造项目的研究和广州地铁上盖物业的研究。从研究的结论看:情况很不乐观。老城区拆1平方米至少要建3个平方米,才有经济可行性。“拆一建三”,有什么意义呢?只是增加了老城区的人口密度和开发强度而已!

2005年,笔者曾带领广西钦州城中村改造考察团去拜访了深圳市副市长阎小培和深圳城中村改造的有关部门。深圳方面介绍说:城市人口增加,我们难以负担。举例而言,深圳一个中小学老师,每年的开支就要16万。城市政府如何负担?

广州也面临着这样的问题:无论建多少内环路,建多少地铁(一号线,二号线),城中心区的情况都不会好转!

尽管广州市政府在“大盘开发”、“基础设施建设”、“土地出让”等问题上,最近遭到很多的质疑,也有很多的争议。笔者至少可以在这里肯定:广州市政府限制开发商搞旧城改造的决策是正确的!广州市政府限制老城区房地产建设量的决策是正确的!广州市政府将地铁、高速等往偏远区域(南沙、花都、增城等)方向发展是正确的!

香港的模式很值得我们借鉴。香港从50年代起,每过十年,人口就增长100万,给城市带来了巨大的压力。香港政府解决的模式是:不断建造卫星城和次城市中心,往外疏散人口。以每个卫星城5-10万人计算,每十年建造10-20个卫星城已经可以把居住问题和城市问题一并解决。

广州目前的情况与香港70-80年代类似,每年人口净增长8-10万人,每十年约增长100万人。每年需净增5万套住宅,才能满足人口增长的需要。另外,考虑到广州住房“升级换代”的需要,升级消费每年也需要增加3-5万套住宅。

这么多住房从何而来?

在过去十年里,广州的住房建设主要源于两部分:一是老城区的历史遗留用地的“见缝插针”式的建设;二是开发商主导的郊区化大盘的建设(例如,华南板块,8个楼盘占地逾20平方公里,相当于3个珠江新城)。

在当前国家加紧对土地资源的控制,广州市政府又限制旧城改造的双重背景下,广州“廉价”、“低成本”住宅的建设已遭到很大的问题。广州的难题在于:我们已经没有了低成本住房建设的基础!

故,政府主导的卫星城建设,已经是迫在眉睫的事情。在未来十年广州需要10-20个“祈福新村”,才能有效疏散人口,降低市中心区人口密度,从而降低住房需求,彻底解决居住问题和城市问题。


笔者提倡“政府主导的广州卫星城建设”,主要有以下要点:

1. 政府应在这一阶段主动承担卫星城的规划、控制和管理工作。必须具有明确的建设计划,建设目标和服务对象。10年建设10-20个卫星城,疏散100万人,应该列为政府主动工作的目标。而不像过去十年那样,把商品住宅建设丢给开发商。

2. “新的卫星城”有别于大盘。卫星城不应该是祈福新村,也不应该是碧桂园。“卫星城”应该像香港的沙田、马鞍山一样,具有独立的城市配套、完善的城市功能和与市中心区良好的交通驳接(而不是大盘的“楼巴”)。在发展到一定阶段,甚至可以就业本地化。

3. 卫星城的建设,可以是政府主导,市场运作,但政府可以实行限价(楼价),确保满足不同层次的住房需求。

4. 政府的基础设施建设应配合卫星城的建设。政府第二产业的发展(制造业基地的建设)应充分考虑卫星城的配套。

5. 卫星城可以放在广州的萝岗、增城、从化、番禺、花都,也可以“借地”,建在广州相邻的(1小时车程内)城市,如清远、南海、东莞、三水等地方。相信当地政府一定会热烈欢迎。

期望着广州市政府尽快出台“卫星城”的建设计划。在目前这一阶段,广州卫星城建设是缓解楼价,解决居住问题和城区人口膨胀问题的根本途径。

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有