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深圳出细则易 广州出细则难

(2006-06-21 17:32:47)
分类: 地产评论

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)


九部委《通知》下达已有20天,在各地政府仍在观望的时候,深圳于6月20日正式发布了《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。

深圳能够这么快出细则,原因很简单:照版执行,不打折扣。用深圳本地人士的话说,就是严格贯彻了国家调控新政策,没有一条“犯规”之举。

深圳出台细则,相对较为容易。

1. 深圳楼盘规模一般较小,市场较规范。“开发建设面积不足1/3或投资额不足1/4”这样的条款较难伤到开发商。
2. 深圳楼价较高(2006年1-5月均价超过9000元/平方米),户型面积平均也较小,70%比例为90平方米以下,未造成重大调整。开发商仍然可以有所作为,不至于完全没有市场。
3. 未有“国六条”前,深圳政府已经对预售等设定了较规范的管理。深圳市场较为单一,发展商操作较为正规,政府推进“国六条”的细则并不累。

相对于深圳,广州要出台细则,难度就较大。

1、广州目前以“大盘开发”为主流。例如,华南板块8大楼盘,总占地超20平方公里;碧桂园,每一个基本上都超过2平方公里。用“国六条”细则控制下来,开发商要交土地闲置费,要被收回土地,还要面对远郊无法运作90平方米以下房子的市场窘境。

2、广州是一个多元化的城市。例如广州规划并重点发展的CBD核心区珠江新城,政府就限定户数(以大户型为主),希望降低人口密度。如果按“国六条”,这些“豪宅”都要降格为普通住宅。城市需要综合平衡,必然经历阵痛。

3、广州政府多年来基本上没有搞经济适用房及解困房。配套政策不容易出台。以后土地出让中70%(普通住房)用地供应的计划较难实施。

4、广州市区人口近1000万人,住房需求复杂。目前,政府并没有作好充分的调研和论证。笔者曾在多篇文章中强调,“广州标准”并没有建立。

5、最重要的一条是:广州的开发商特别强大。“100亿(销售额)俱乐部”里,就有3-4家广州企业。近几年,广州大房地产企业上市,市领导都会欣然出席。“国六条”的细则出台,首先受伤的是开发商,首先叫痛的也是开发商。

面对经济上日益强大,富甲一方,在广州房地产已基本形成垄断(前5位公司占市场一手份额超40%)的大发展商,政府下得了手吗?

深圳出细则易,广州出细则难。期望广州市最终也能出一个“不打折扣”的细则。


 

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