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广州房地产被谁抛弃(之三)

(2006-06-20 09:28:53)
分类: 地产评论
——广州房地产正被老百姓抛弃


一、 省城难引四乡客


曾经有不少珠三角的老板,试图到广州投资房地产。了解情况后,基本上都收手了。原因是广州房地产有四缺:

一缺大众投资类产品。可供选择的产品太少,年投资回报率在10%以上的极少。住宅出租回报在5%-8%已经算正常。

二缺综合素质高的产品。例如1997年开发的锦城花园,很多人还住在里边舍不得离开,主要原因是替代品少,综合素质高的物业太少。别墅类产品在广州更是奇缺。广州一年销售的别墅,不到北京的十分之一。

三缺可投资的写字楼和商铺。广州作为省会城市,中心城市的写字楼和商铺本来大有前景,无奈政府欠缺良好的规划和控制,写字楼市场到2010年之前都会总量过剩(目前在建的甲级写字楼就超过300万平方米),商业物业更欠缺总体商业规划与策划。外地人看到广州每年都有大型商厦关门歇业,投资热情顿减。

四缺可保值物业。广州房地产最大的问题在于劣质产品过多,精品过少。房地产性价比是提高了,但购入物业后,功能性贬值提速。很多物业在居住不到10年,所有管道及设备均要更换。再加上广州大都市的污染问题较为突出,不到5年,“新楼”(外立面)已变为“旧楼”。这一切,都令外地人望而生畏。

广州房地产与珠三角地区城市房地产PK,居住环境吃亏(虽然广州的目标是创建最适宜创业又最适宜居住的城市),投资回报水平吃亏,房屋性价比吃亏。几个条件都吃亏,广州房地产斗不过珠三角房地产就正常了。

当2006年珠海住宅价格普遍上涨到5000元/平方米(3年前是3000元/平方米),深圳特区内房价平均逾1万元/平方米时,广州房地产却只好关起门来做自己生意了。

二、 广州老百姓的苦恼


广州楼价涨了三年,房价占家庭财产的比重在逐步攀升(平均应不少于40%),很多广州家庭已变为“百万富翁”。但正如香港很多家庭拥有的房子物业超过百万,但一家子还奋斗在“房奴”线上,生活质量无从谈起。

令广州人苦恼的“房事”主要有6项:

1、出租回报率低。
住宅出租的平均水平约为5%(平均租金20-25元/平方米),远低于深圳、上海、北京等城市。主要原因是:广州城中村太多,农民出租屋太多。政府舍不得出钱拆。市领导已经表示:广州宁愿建地铁,也不拆除城中村。外地人士,流动人口大量住在城中村里,大大削弱了广州住宅的出租水平。(例如,广州石牌村、冼村、猎德村、林和村)的出租屋人口就超过10万人,如果转化为住宅需求,相当于3-4万套住宅)。

2、多余的钱无处花。
广州老百姓的储蓄2006年突破5000亿元,相当于人均5万元。一个家庭拥有几十万元“闲钱“是很正常的。但广州楼价高,适合大众投资的小产品非常缺乏。2006年上半年,二手房均价已达4800元/平方米。“平民化”消费的广州房地产已一去不复返。

3、第二套住宅的实际困难
二次置业或多次置业的广州人一般都很苦恼,也并不比只有一套房的人幸福。第二住宅住起来不方便(很多在郊区。如番禺,如从化,出租出去不划算;闲置起来要交物管费。对于精于计算,细心生活的广州人来说,第二套住宅确实是难事。

4、买高还是买低:两难选择
1998-2003年,广州人的房子年年在缩水,大家购房十分理性。2003-2006年,广州楼价上扬,大家的购房疯狂一下子冒出来了。2006年,“国六条”,宏观调控来了,广州人买高还是买低,真是个两难选择。

5、无处买商铺
只要是中国人,都相信“一铺养三代”。
但广州的上下九路衰退了,广州的南方大厦消失了,广州的中山四路变样了,广州人还敢买商铺吗?
大型超市兴起了,小“士多”关门了,广州的街铺还能买吗?
大“广场”易主了,大电器城关门了,大百货公司歇业了,发展商的shopping mall可靠吗?
广州人的买铺热情在2006年已经到达低谷。

6、不敢买写字楼
潜在供应量大,物管费高(甲级写字楼超20元/平方米),地段分散,品质不稳定。这一切都成为广州人买写字楼的心病。一年30-50万平方米的销售量确实难以与广州大都市的地位相称。

2006年的广州老百姓,观望成为主旋律。
在这个自有物业超过80%,二手房交易逾四成的城市,老百姓可以对楼价上涨说不。

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