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广州房地产被谁抛弃(之二)

(2006-06-19 09:49:20)
分类: 地产评论
——广州房地产正被发展商抛弃

一、“根正苗红”不如“倒插门”

  广州1998年有1600多家开发商,到目前有资质的企业仅剩300多家,其中有业务的只有100多家。大量企业在广州销声匿迹的同时,有数百家广州企业在其他城市开拓房地产业务。

  2005年广州业界曾热烈讨论“粤派地产”。笔者把“粤派地产”归纳为三种类型:Ⅰ.根正苗红型:广东企业在广东的运作;Ⅱ.外来媳妇本地郎型:外资、外地企业在广东的运作;Ⅲ.倒插门型:广东企业在外地的发展。近年来,随着跨区域投资与跨区域购房的兴起,全国房地产开始摆脱封闭的各自区域性市场,开始走向一体化。在这种潮流之下,2005-2006年广州房地产企业中,“倒插门”企业的成长速度远远大于“根正苗红”型企业的成长速度。广州房地产企业正逐步远离广州市场。

  从数字上也可以看出这一趋势,1998年老八区的销售金额已突破330亿元,2005年464亿元。从1998年到2006年,广州房地产投资额的增长非常有限。市场逐步成熟,增长缓慢。广州房地产发展空间已越来越小。

二、大型企业“逃离”广州
  仅仅在两年前,富力、合生创展、恒大等企业都信誓旦旦地表示:会把房地产发展重点放在广州。两年后的今天,谁都不会再提这句话了。以富力为例,2005年总收入82亿元,其中广州41亿元,占50%。合生创展集团2005年总销量11000套,其中广州6000套,占54%。广州已经不是这些大型企业的“主战场”,而变为“次战场”了。

  广州房地产企业“逃离”广州,主要原因有四点:
  1、自有资金回报水平低。广州从1979年开始住房商品化的运作,发展时间长,市场竞争激烈,从1995年就已经开始“现楼销售”,逐步发展为“现楼现景全装修”的销售模式。发展商自有资金的压力较大。以10万平方米的项目估算,市中心区平均造价不低于5000元/平方米,一个项目即需要5亿元的投入,再一套一套从老百姓口袋里把钱掏回来。北京、上海等外地市场,还可以“期房销售”。按自有资金计算,北京房地产的投资回报率远高于广州。富力、合生创展的企业领导人在公开场合都承认:“北京(自有资金投资回报率)大约是广州的2倍。”

  2、广州市场已初步形成垄断。广州前10位公司市场份额已占约60%,已经很难再扩大份额。各企业必须在外地寻找出路。

  3、广州市政府限制旧城改造,发展商后劲受制约。目前广州有项目开发的公司只有三种类型:1)土地储备型,2003年前(特别在1997年前)储备大量土地的企业;2)政府扶持型,能够直接或间接得到市政府和地方政府某些特殊项目的企业;3)品牌突出型企业,土地储备不多,但品牌好,有资金,仍有发展机会。这三种之外的企业,大多走上了“外逃”的道路。

  4、外地政府的开放政策。与十年前相比,各地政府的政策更开放,官员素质更高,市场更规范。广州的企业不但不再惮于到外地发展。相反,由于是“粤商”,反而受到了外地政府的大力支持。墙内开花墙外香,在广州市政府1997年开始全面推行“招拍挂”的同时,不少企业在外地无须“招拍挂”而获得了不少项目,发展后劲已越来越足。2001年,全中国都在探讨华南板块,探讨广州的大盘。2005年,中国最大的楼盘为京津新城,发展商恰恰也是广东的企业——合生创展集团。

  2004-2006年,广州楼价飞涨,供应量却始终跟不上需求量。其中一个深层次原因就是:开发商大量“外逃”,发展力量明显不足。
2006年之后,大型企业“逃离”广州。总有一天,大型企业总部也会迁离广州。

三、外地发展商:广州了无可看
  广州房地产一直以来都是全国的典范,也一直被视作全国发展商的样板戏。来广州参观的发展商一直络绎不绝。2001年星河湾开盘,一个黄金周,参观的人数达16万人次。发展商事后统计,光2001年,就有超过4000家外地开发商来参观考察。笔者在2001年就(带外地发展商)看了23次星河湾。
然而,到了2006年,外地发展商到广州越来越少了。即使到了广州,也发觉了无可看。
  1) 广州的大盘已不再引起人们的兴趣。2001年后,全国的发展商都在搞大盘,广州已经不再是典范。
  2) 广州缺豪宅。北京、上海的很多天价豪宅,连广州人都不敢想象。
  3) 广州缺创新。当全国兴起“中国风”,广州只是简单复制了一个成都的清华坊即嘎然而止。当全国兴起“品牌风”,广州企业都只有量的提升,而无质的提高。广州不缺大企业,但广州缺乏令人尊敬的企业。能有产品研发创新,具有产品专利的企业,凤毛麟角,接近于罕有。
  4) 广州缺营销。广州房地产企业的营销一直很独特,创造过很多奇迹与记录。但看一看2006年的广州房地产:整个行业营销在倒退。“看楼车”没有了,“销控表”没有了,“价格表”没有了,“户型图”没有了。当笔者告诉公司的年轻人,1999年广州碧桂园开售当天,笔者一下子拿到了3000套住宅的价格表、户型图时,几乎没有人相信。一切恍如隔世。

  一个正在走回头路的市场,一个正在倒退的市场,有什么可看呢?
  广州房地产如同一个上了35岁的足球运动员,偶尔还能踢出一两个好球,但整体上已不再青春,也不再激情。
  发展商抛弃了广州房地产,广州房地产还靠什么保持活力?

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