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“国六条”密码

(2006-06-15 13:16:39)
分类: 地产评论
  六月的广州阴晴不定,暴雨与阳光共存。广州人喜欢用“六月天”来形容天气的复杂多变。
  “国六条”及其细则一直令人琢磨不透。“新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”这句话本来无歧义。业内人士却普遍担心执行起来很难。
  果然,半个月后的6月13日,建设部官员就在正式场合解释:“70%的比例是对各地区一个总量的概念,即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%的要求,具体到各个楼盘套型面积90平方米以下的户型占多少,要看各地区的实施细则。”“套型面积90平方米约等于100到105平方米的建筑面积。”
  如果这一条解释得到最终的落实,开发商会大大松一口气,地方官员会欢呼雀跃,老百姓会无所适从。
  笔者认为,这一解释倘得到落实,恐怕将是最糟糕的结果。从负面看,至少有五大后果:

  1、政策的权威性受到挑战
  回顾历史,2005年“国八条”后,楼价不降反升,越炒越热;2004年“8.31”大限,开发商暗渡陈仓,成千上万亩土地,在“过渡期”以各种名目办妥。2006年“国六条”政策出台与执行日期很近,基本上不给开发商“回旋”时间,让人增加了希望:政府要动真格了。
  但按最新解释,威力顿减,开发商又找到了“逃生口”。以后再出“国50条”、“国100条”,估计开发商都不会再担心了。

  2、滋长地方政府的腐败倾向
  由地方政府制定“七三开”,确定是一个大问题。“国六条”后各地规划局门口已经车水马龙,门庭若市了。建设部官员倘若到基层走一走,就会感受到:这样的政策是走不通的。
  因为我们的制度还不完善,因为我们的监督机制还远不健全,“七三开”只会让大多数开发商感到“不公平”。回归计划年代的审批,无论从形式上还是程序上,都是令人担心的。

  3、助长楼价疯长
  由于受资源制约,“国六条”也好,“国八条”也好,都很难让各城市通过扩大供应来抑制楼价。例如深圳,特区内可开发土地几乎枯竭;广州老八区,供应量一年比一年减少,每年减少量近100万平方米。
  政府能做的最严厉的工作,就是抑制需求,使需求降温。楼市若不降温,老百姓的存款释放出来,购买力将十分惊人,例如广州老百姓的存款就有5000亿元。
  本次政策方向很好,但倘若细则、“解读”将其变形,后果将很严重。今后几年楼价仍将大幅上升。

  4、形成“死循环”
  笔者最担心的情况是,政府今后会走这样一条路:“调控——市场变形——调控——市场变形——调控”。
  一年一调控,都不能从根本上解决问题。政府今后的作为和信用将会越来越少。
  大型开发商的声音越大,政府的声音就会越小,社会就会更失去公平。毕竟,大开发商并不能代表房地产业,更不能代表大众的利益。

  5、误伤无辜
  每一次政策调整,都会误伤无辜。“国六条”后,不少老百姓去抢购大户型,开发商趁机抬价,结果可能成为牺牲品。“国六条”后,新房子买卖受到限制,很多人成为最后的“房东”。“国六条”后,不少中小开发商停工等待,不少中介机构裁员关门。这一次宏观调控,伤及不少无辜。
  1994年《城市房地产管理法》出台后,政府再也没有出台更完善的法规了。《住宅法》、物业税等论证了好几年,都没有正式出台。“满天飞”的都是不稳定的政策。

  面对不稳定的政策,正如我们面对广州上空的暴风骤雨,市场很无奈,从业人员很无奈,老百姓很无奈。

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