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2006年下半年广州楼价预测

(2006-06-13 18:37:07)
分类: 地产评论

    一直以来,中国大陆的房地产都是政策牵引型的房地产。仅仅在几个月前,业内人士对2006年广州房地产价格的走势基本上持相同的意见,那就是:上涨。而且普遍预测楼价上涨幅度不会低于10%。然而,2006年5-6月,“国六条”及九部委实施细则出台后,广州房地产受到了很大的震动和影响。虽然目前地方政府的实施细则还没出台,但下半年的楼价不可避免地受到了多种不可预测因素的影响。

一、宏观调控背景下的广州房地产
    广州号称“国内房地产市场化程度最高的城市”。从1979年开始商品房的市场化运作。到1995年,个人购房已达到90%。在1995年,广州房地产已经全面进入“现房销售”。单从以上几个事实就可以看出, 广州房地产起步早,发展成熟,在市场化运作方面远远领先于上海、北京等城市。
    令广州人自豪的是:(1)广州是全国大城市里楼价相对(收入)最便宜的城市,在全国房价“涨声”一片的1998—2003年,广州楼价还每年稳中有降。到2003年,广州平均楼价仅为4437元/平方米。广州房地产是真正“平民化消费”的房地产。(2)过去10年,广州政府基本上没有搞经济适用房建设,单靠市场化运作就基本解决了老百姓的住房问题(人均7平方米以下住房困难户在1998年就基本解决),开创了新的住房问题解决模式。(3)过去10年,广州政府基本上不批准开发商搞旧城改造。广州城开始进入良性“新陈代谢”阶段。
    然而,连广州这样一个被建设部官员称为“模范”的城市,在2005—2006全国楼市非理性上涨的背景下,也出现了一系列的问题。


(1)楼价上涨太快。2005年与2003年比,广州市(十区)商品住宅均价两年间上涨1226元/平方米,涨幅31.5%。今年一季度均价5842元/平方米,同比增长17.9%,环比8.97%。2006年4月住宅均价达6453元/平方米,2006年5月突破6700元/平方米。


(2)户型越来越大。笔者多年来一直担任《广州金牌户型》评选的评委,2005-2006年评选时,吃了一惊,大户型(160平方米)以上房型占了30%以上。笔者为此专门写了文章《广州房地产正由“平民化消费”向“有钱人游戏”转变》。


(3)开发商土地储备太多,容易操控市场。广州市(原八区)2003~05年“招拍挂”形式出让土地面积92万平方米,住宅用地仅占三成,建筑面积106.8万平方米,约占同期(原八区)住宅竣工面积的7~8%。2004年计划推出100万平方米土地,结果只推出12.1万平方米。2005年“招拍挂”49.44万平方米,大部分是商业用地。据有关专业机构不完全统计,目前政府手上已有红线控制的市中心区经营性开发土地储备可建筑面积至少有2100万平方米,还有回收的闲置土地近700万平方米,以及工厂、货场搬迁腾空的土地407万平方米。

    国六条及有关细则出台后,广州房地产受到了很大的影响。今后若干年内房地产的发展策略和发展方向都将被迫作出调整。2006年下半年的广州楼价,将是在市场调整过渡期阶段的特定的价格,价格波动和不稳定将是难免的。


二、2006年下半年广州楼价走势将受三种力量的影响


1、供求关系对比:短期失衡,楼价仍有上升动力
(1)按“新政”规定,广州已取得开工证的大户型(90平方米以上)将“供不应求”。
目前广州商品房供应量中,住宅占85%。其它占15%。从产品结构分析,广州写字楼和商业基本上价格平稳,起伏不大。受这次宏观调控的影响不大。住宅方面,一手房占65%,二手房约占35%(2006年上半年数据)。
由于“新政”将本次调控的重点放在调整住房供应结构上,因此,今后广州的商品房市场将重新细分。从6月1日开始,大部分楼盘将需要调整规划设计,这将推迟楼盘的开发进度。短期内商品房的上市量会减少。
由于“新政”规定凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。而未考虑不同项目的区位差别。
表: 2005年广州市批准预售与交易商品房结构
单位:%
户型结构 <80平方米 80-100平方米 100-140平方米 >140平方米
批准预售套数 29.06 20.08 34.04 16.82
批准预售面积 17.51 16.56 37.42 28.52
交易套数 27.5 24 37 11.6
交易面积 16.6 20.4 42.1 20.9


从广州2005年批准预售套型看,100平方米以上大套型商品房占51%(套数)和66%(面积);从交易看,大套型商品房占49%(套数)和63%(面积)。广州房地产已经全面进入“小康型”住房升级消费阶段。
如按“新政”严格执行(我们注意到,这次“新政”对需求的抑制还没有一步到位,如物业税等,还没宣布开征),广州住房消费中“升级换代”部分的需求将很难得到满足,在下半年会出现“供不应求”的局面,可能导致楼价逆势上扬,与政府打压房价的初衷出现短暂背离。


(2)二手房可能出现“价升量减”局面。
从2005年6月起,受政策影响,二手房的成交量连续下跌,但成交价格却连续攀升。2006年1—5月广州中心城区二手交易面积同比减少约10%,一手成交与二手成交比例降为65%:35%,但2006年5月二手住宅成交价格突破4800元/平方米。
“新政”进一步将住房转手交易征收全额征收营业税的时间延长到5年,预计2006年下半年广州二手住宅市场将会出现供应减少,成交萎缩,而价格坚挺的局面。


(3)90平方米以下一手房房型有可能出现发展商抛售而令价格走低。
如果“国六条”认真执行,今后开发商将挤在90平方米户型以下的单一市场开发,无疑将加剧“自住类”项目的竞争程度。实力较弱,或资金紧张的发展商有可能在2006年下半年出现降价抛售。

    2、影响下半年楼价的三种力量。
(1)政府。
    广州是“国内房地产市场化程度最高的城市”。多年来,政府对房地产市场干预的力度并不大。但根据中央调控精神,广州政府已经作出了积极反应。
    ——5月中旬公布了今年的土地出让计划。
2006年广州市经营性用地计划出让82幅地块,总用地面积850.933万平方米。相比2005年的110万平方米计划供地用地面积,今年翻了近乎8倍。据了解,今年供地将偏向中低价位的商品房用地,计划供应住宅用地43幅,用地面积707.616万平方米,占计划出让地块总面积的83.16%。
    ——广州市委、市政府已经决定投入15亿元,利用政府储备用地,在金沙洲、同德、棠下、大塘等地区建设新社区,争取在明年年底前解决全市5643户双特困户住房问题。市政府主要以实物配租方式,由政府提供廉租住房,租金标准暂定为每月每平方米1元。
    ——多年来广州政府基本上不批准不鼓励开发商搞旧城改造。若再坚持几年,广州中心城区房地产更会出现“供不应求”局面。据广州市国土房管局公布的资料,广州2005年老八区批准的预售面积共450万平方米,比2004年批出的469万平方米减少19万平方米,与2003年的513万平方米相比,数量下降了63万平方米。自2003年起,老八区的住宅供应量逐年减少。在供应减少的同时,过去三年,每年老八区的住宅成交量均比批准预售量高150—200万平方米。中心区楼价上升的主要因素还在于政府的政策。若政府在卫星城建设、市区人口疏散、基础设施建设等方面不能取得预期的进展,今后几年中心区楼价还会涨。2006年下半年仍然不会扭转这一趋势。

    可以预测,随着调控的推进,政府行为将成为影响楼价的关键。广州政府在未来广州楼价的走势中会发挥更积极的作用。

(2)开发商:垄断格局下的“新”竞争。
    经过20多年的激烈竞争,广州房地产企业呈集中化趋势,前十位公司的市场份额已约占一手市场份额的60%,垄断已经来临。
    房地产市场的垄断,对老百姓肯定是个坏消息,对政府也未必是个好消息。
    在目前号称市场化程度最高的广州房地产市场,少数几家公司操控市场的局面即将形成,只要注意以下一些现象就可以得出这个结论:
    大型开发商土地储备充沛,前几位开发商的土地普遍够用8-10年。某些大盘的土地储备超过5平方公里,已经达到一个镇的用地规模,而目前,广州市政府的土地储备(尤其是住宅用地储备)则极为有限。
    大型开发商资金实力雄厚,某开发商在珠江新城吃进拍卖地块已有十多幅,就是一个例证。
    近三年广州楼价的上涨,基本是由大开发商楼盘掀起和发动的。
    目前,几大开发商就算没有正式的联盟,也形成了相对的默契。开发商的声音已经远远大过购房者的声音,甚至大过政府的声音。
    目前广州房地产利润已回归暴利阶段,主要是由于垄断引起的。

    本次调控虽然对闲置土地回收,对今后土地批出的结构作了进一步的规定:但“开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准终止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置”的规定仍然宽松,对于广州实力雄厚的发展商巨头来讲,仍然比较容易达到。此举虽然会在一定程度上挤出发展商手上的地转变进入商品房的供给,但由于力度不大,仅能在一定程度上加速土地向商品房的转变。
    可以预见,近两年在发展商中越来越流行的“大户型+豪华装修=高楼价=高额利润”的盈利模式将转变。在竞争加剧的中小户型市场中,发展商的市场风险将加大。在垄断格局下,将会出现“新”竞争和更激烈的竞争。
    2006年下半年广州楼价在很大程度上仍然将由几个大开发商操控。虽然在表面上,几大集团并没有搞什么联盟,也好象没有什么协议。但光从市场份额和各大公司之间的默契,我们就可以得出结论:2006年下半年广州市场最值得警惕的事情是垄断。

(3)购房者。
    广州人具有非常敏锐的市场判断力。广州的购房人士也具有较高的专业水平。“国六条”在很大程度上打压了过度的购房热情和投机需求。在产品供给相对集中的情况下,房地产的投资空间减少,虽然大户型豪宅具有一定的投资空间,但由于投入大、风险大、加上5年内转手的成本增加,因此,本次调控将进一步打击投资(机),使楼市实用型买家增多。
    面对风雨来临的广州楼市,消费者购房会在观望的情况下更加谨慎。面对新政实行后“鲍鱼更有价值,盒饭更实惠”的广州楼市,面对新政后,量缩价升的二手市场,面对大户型供应减少,大量小户型可选择的未来市场,消费者的选择将更加理性。
2006年下半年的广州楼价最终将由老百性自己作出选择。

三、2006年下半年广州楼价走势预测
(1)写字楼。
    2006年,广州市甲级写字楼开始进入供应的高峰期,目前在建甲级写字楼超过200万平方米。预计2006年全年总供应量将超过60万平方米,相当于过去5年的总供应量。
    从区域来看,甲级写字楼主要分布于琶洲、体育中心商圈和珠江新城区域。在巨大供应量的冲击之下,预计2006年广州甲级写字楼的空置率将上升。
    写字楼虽然供应量明显增多,但由于新供应的物业整体素质较高,预计将以较高的租金水平投入市场,另外,部分投资资金会由住宅市场转入写字楼市场,使2006年下半年甲级写字楼整体租金水平仍然保持上升的趋势。写字楼售价和租金下跌可能将从2007—2008年开始。
(2)商业物业。
    由于近年来开发商资金集中于住宅和写字楼物业的投资开发,大型商业物业供应量较少。同时,由于近年广州大型购物中心的运营中,成功案例不多,失败案例比比皆是,大大打击了投资热情。
    预计2006年下半年广州商业物业将会价格平稳。
(3)住宅物业。
    大户型物业在2006年下半年将迎来最后的疯狂:价格上升,彻底消化和透支“政策利好”。除非有新政策对大户型的拥有者进行遏制(例如征收专门的物业税),否则下半年楼价上升将不少于10%(以2006年5月为基数)。
    二手房“量缩价升”难以避免,预计下半年楼价上升将不少于5%(以2006年5月为基数)。
    投资类公寓面临挑战。预计下半年楼价将坚挺,但有可能出现“有价无市”的局面。
    中小户型(90平方米以下)一手房将面临开发商抛售命运。价格将会有一定回落。预计降价幅度不会少于5%。

(本文是赵卓文先生为即将出版的最新一期《房地产导刊》杂志撰写的专稿)

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