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反思宏观调控(之五)——防守比进攻更重要

(2006-06-10 09:12:11)
分类: 地产评论
 
  世界杯正热火朝天地进行。最后得到冠军的球队未必是进攻最好的球队,但肯定是防守最好的球队。
  “国六条”及有关细则出台后,全国发展商们慌成一团,惶惶不可终日。内部会议开了一个接一个,结论都是一样:等待。等待什么?很多地方政府都明确表示,不再出台地方细则了。因为九部委的细则已经详细到可以执行了。
  一向擅长钻空子的开发商们,面对这一次宏观调控,确实始料不及。6月1日马上实施的细则,使得开发商还没有反应和“走关系”的时间,就已经要面对新形势了。仿如现在的天气,明明要进入夏天,却突然“六月飞雪”(当然不是因为冤情),转入冬天,大伙们确实连棉袄都没准备好。
  按照历史经验,无论是前年的“8"31”还是去年的“国八条”,总有缓冲的时间。按照发展商的“人脉”,平稳过渡总是没有太多的问题。唯有这一次,大家都被打了一个“措手不及”。
  如果要反思这次宏观调控,发展商们首先就要考虑抛弃十多年来的“机会型”思想了。大陆房地产发展以来,基本上都是发展商“进攻”,政府和老百姓“防守”。这次宏观调控,政府“主动进攻”,攻守逆转,开发商马上就面临困局了。

  当前发展商大概有三种类型:
  第一种:手上有项目,已拿到开工证。特别是户型较大项目的开发商,目前是“幸灾乐祸”,还在报纸上不断叫“涨价”。待价而沽的心态很显著。“政府限制什么,什么东西就要涨价。”“政府限制大户型,大户型供应少了,能不涨吗?”这些开发商还在采取“攻势”。
  
  第二种:手上有项目,未拿到开工证。特别是广东地区,千亩大盘、万亩大盘特别多。虽然1994年颁布的《城市房地产管理法》对闲置用地已有明确规定,但长期以来,“有法难依”、“有法不依”,“大盘”开发商已经过了很多年舒服的日子。这次宏观调控,“大盘”问题暴露,发展商穷于应对。就看这一关能否“守”得住了。
  当前很多专家说:开发商的“大盘”死定了。笔者却认为未必,“大盘”一般都是以“超低价”拿到土地的。发展商即使赚不到预期利润,保证不亏是没有问题的。大盘发展商的形势虽然被动,但估计仍然守得住,就看地方政府敢不敢“出手”了。

  第三种:手上有钱,预计拿项目。或者已用高价取得了未开发的项目地块。这一类开发商较为被动,“退场”是最好的选择。

  无论上述哪一类型的开发商,得失均是暂时的。没必要为短期的得失而计较。从这次宏观调控中,大家都可以学习到一样最重要的东西:搞企业,没有防御能力是不行的!特别是从事房地产这样“高风险,高回报”的行业。
回过头来看看,发展商们日子过得红红火火,“生意好得很”,但看看企业的防守体系,确实没有几家成型:
  ——需注重长期经营性物业和出售物业的长期比例,企业现金流的稳定性。95%的企业都是建完卖光,遇到卖不出去的环境,企业有崩溃的危险。
  ——需注重宏观经济波动。若宏观经济波动,楼价跌20%,国内企业会有80%以上无法生存。
  ——需抛弃机会主义色彩。四两拨千斤,“抱着大盘”慢慢开发的“以小搏大”发展模式始终是“擦边球”,不可能长久。
  ——需注重企业内部保障体系设计。所有的企业管理专家都很诧异:中国大陆的房地产企业90%都是“作坊式”、“生产队式”的管理,却很少又公司亏损。几乎没有什么企业有“研发部门”,每年发展商却向中国城市提供成千上万套住宅!但当“暴风雨来临”,在10家企业中淘汰5家时,能留下来的是谁?

  宏观调控来了,是丢掉幻想的时候了。既然“大发展”遇到了挫折,“生存问题”必经深刻思考。至少在今天,防守远比进攻重要。

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