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反思宏观调控(之四)——三大无序凸显制度缺失

(2006-06-09 09:18:43)
 
  宏观调控深层次的原因是三大无序。
  
  一、政府行为无序。

  1、迄今未见到有一个城市政府有详细的中、长期土地供应计划。有时候即使制订了土地出让计划,也未必见得能认真执行。以广州为例,早在1997年就宣布经营性土地全部实行“招拍挂”。然而广州市(原八区)2003~05年“招拍挂”形式出让土地面积92万平方米,住宅用地仅占三成,建筑面积106.8万平方米,约占同期(原八区)住宅竣工面积的7~8%。2004年计划推出100万平方米土地,结果只推出12.1万平方米。2005年“招拍挂”49.44万平方米,大部分是商业用地。 2006年广州市经营性用地计划出让82幅地块,总用地面积850.933万平方米。相比2005年的110万平方米计划供地用地面积,今年翻了近乎8倍。因为历史原因,对2006年土地出让计划,大家也心存疑虑。

  2、对发展商的纵容和包庇。特别是一些地方政府,为了短期内繁荣经济,采取了非常短视的“卖地招商”行为,大片大片土地落入开发商手中,千亩大盘,万亩大盘不断出现。连一些实力平平的开发商都喊出了“城市运营商”的口号。2005-2006年,不少城市政府,包括深圳、广州、北京都饱受“土地储备不够,无法扩大供应量以抑制房价”的窘场2簧俅笮涂⑸倘垂啤巴恋卮⒈腹挥?-10年。”“XX公司土地储备一万亩”等,却从来没有一个地方政府去收回这么多的闲置土地。别说收回,连土地闲置费也未见到有一家开发商交过。

  3、政策法规缺乏延续性。包括本次宏观调控,也是在仓促间出台的举措,缺乏对今后城市及房地产发展的风险评估。毕竟这次调控力度之大,措施之细,落实之快,均是前所未有的。制定的标准本应加以深刻的调研和论证方能切合实际。这次仓促出台,虽有短期效果,但长期效果如何,谁也无法预料。

  二、开发商行为无序
  开发商有如草原上的牛羊,哪里有草就吃到哪里去。所以开发商行为无序是正常的。
  在开发商的“恶搞”后,一些城市的商业大大过量,资源浪费的钟声已经响起。一些中小城市聚集了大量的开发商,商品房开发量够城市消化10年。有的大城市,几大开发商串通一气,操控市场,炒作哄抬楼价,使购房者苦不堪言。
  政府对市场疏于管理,开发商强势而又缺乏自律,开发商行为无序,绝非一朝一夕而形成。

  三、市民购房行为无序
  1、消费欲望无极限。有了一点钱,就要买新房子。住了120,想着140,到了140,目标改为180,到了180,梦想着大别墅了。
  2、楼价越高越涨,购买热情越高,保值心理、投机心理都是形成虚假需求繁荣的内因。
  3、非理性消费。“房奴”的出现就是案例。“不是自己的房子不是房子”的思想仍很严重。

  上述三种无序,归结到底,只有一个原因,那就是:制度。毕竟,房地产不可能既是脱缰的野马,又能良性运行。制度建设仍是今后的首要工作。毕竟,经历了这么多年的制度缺失,大家都在盼望着一种理性的回归。制度建设仍是今后房地产发展的根本保障。

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