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面对宏观调控,广州房地产应何去何从

(2006-06-02 11:28:47)
分类: 地产评论
“国六条”及九部委实施细则出台后,广州房地产受到了很大的震动和影响。虽然目前地方政府的实施细则还没出台,但在这个号称“国内房地产市场化程度最高的城市”里,无论开发商还是普通市民,都作出了积极的反应。



  一、宏观调控下,广州房地产十大走势预测

  1、供给量:短期减少,上市滞后。供给结构将改变,市场需要重新细分。

  目前广州商品房中,住宅占85%。其它占15%。从产品结构分析,广州写字楼和商业基本上价格平稳,起伏不大。受这次宏观调控的影响不大。住宅方面,一手房占55%,二手房约占45%。

  由于新政将本次调控的重点放在调整住房供应结构上,因此,今后广州的商品房市场将重新细分,但由于政策将尺度卡在未取得施工许可证的项目上,广州大盘(1000亩以上)又很多。因此,由于政策影响,大部分楼盘将需要调整规划设计,这将推迟楼盘的开发进度。短期内商品房的上市量会减少。

  2、产品:广州将迎来新的一轮创新潮。

  由于新政规定凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。而未考虑不同项目的区位差别。

表: 2005年广州市批准预售与交易商品房结构 单位:%

户型结构    <80平方米  80-100平方米  100-140平方米  >140平方米

批准预售套数   29.06   20.08      34.04     16.82
批准预售面积   17.51   16.56      37.42     28.52
交易套数     27.5    24        37       11.6
交易面积     16.6   20.4       42.1      20.9


  从批准预售看,100平方米以上大套型商品房占51%(套数)和66%(面积);从交易看,大套型商品房占49%(套数)和63%(面积)。

  如按新政严格执行。将给发展商带来不同的难题,概括有以下几个情况:(1)原本定位就适合开发90平方米以下主力户型的项目影响不大,但发展商也要重新审视即将面临的新的竞争局势,检讨项目的其它定位是否合适。(2)原本定位超标的市中心项目,如广州CBD珠江新城内的项目,原来多定位为豪宅,以大户型为主,则必须全面调整项目定位及开发策略,需要通过产品研发及产品创新来寻求新的出路。(3)原本定位大户型的远郊大盘,由于项目交通、配套等条件的限制,目标市场面窄,面临的压力更大,将成为产品创新的有力推动者。

  3、关于竞争,垄断格局下的“新”竞争。

  如果“国六条”认真执行,开发商将挤在90平方米户型以下的单一市场开发,无疑将加剧“自住类”项目的竞争程度。另,由于广州目前的房地产市场已经初步呈现“垄断”势头(前十位公司占市场份额60%以上),房地产巨头将面临“自己与自己竞争”的局势。

  4、关于需求:短期的持币待购,观望情绪加重,需求受到抑制

  由于近两年关于房地产的调控政策一轮接一轮,虽然调控效果未尽如意,但由于房地产本身购买属于理性行为,因此,消费者会采取短期观望的态度。特别目前广州房地产价格已经在高位运行,市场风险加大的情况下,较多的不明确因素,将使买家(无论自用型买家,还是投资或投机性买家)的观望情绪加重。短期内市场需求将受到抑制。

  5、三级市场:供货下降,价格继续上扬

  “新政”进一步将住房转手交易征收全额征收营业税的时间延长到5年。虽然是为了抑制投机和投资性质购房需求,但也会对一般二手房交易产生影响。(目前广州二手房已经占住宅供应量的半壁江山)。将使处于“线”内的业主惜售,从而导致二手房的市场供应减少,最终价格上升。但应注意的是,由于二手房除了那些未满5年的房源之外,仍然有一大部分是房改房等超过5年期限的房源,因此,该政策对二手楼价的提升是有限的。影响二手楼价格的主要因素还在于市场的整体供求情况,特别是一手市场的价格涨落情况。因此,可以预测,伴随新政的实施,二手房价格将会略升。

  6、关于楼价:继续上升,即将见顶。

  在宏观调控的背景下,广州楼价走势如何呢?楼价不可能永远上升,特别是广州楼价,目前已经处于高位运行,脱离了一般购房者的承受能力,其市场支撑已经不牢固。加上本次调控将实质性地改变楼市的供应量及供给结构、竞争关系,在市场对未来供应量加大、90平方米以下户型供给增多、竞争加剧的预期中,消费者持币待购,等待观望的情绪加重,多重因素的影响下,预计楼价将接近见顶。但由于目前占市场供应主体的大户型,在本次调控作用下被预期看涨,因此,在大户型即将变热销的情况下,高价格的大户型反而会拉动楼价继续上升。可以预见,广州楼价将在这种局势下,呈现冲高回落的变动。

  7、城市热点:冷热不均,市场洗牌。

  由于“新政”全面改变城市的户型供给格局,使中小户型(90平方米以下)一统江湖,在其影响下,不同区域的楼盘将出现几家欢乐几家愁的情景。对于一般市区,特别是原来定位就比较符合中小户型(90平方米以下)的项目,新政影响不大。城区原来定位适合做大型豪宅的楼盘则需要通过调整定位,产品创新等途径,适应政策。政影响最大的则是广州目前占主导地位的远郊楼盘(主要是那些千亩大盘)。特别是在楼盘交通不方便,配套不成熟的情况下,以往通过作别墅、豪宅这一些对配套依赖不强的产品生存的项目则将面临生死考验。

  8、关于土地:调控力度不大,但会加速消化

  本次调控虽然对闲置土地回收,对今后土地批出的结构作了进一步的规定:但“开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准终止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置”的规定仍然宽松,对于广州实力雄厚的发展商巨头来讲,仍然比较容易达到。此举虽然会在一定程度上挤出发展商手上的地转变进入商品房的供给,但由于力度不大,仅能在一定程度上加速土地向商品房的转变。

  9、发展商盈利下降,开发风险加大

  可以预见,近两年在发展商中越来越流行的“大户型+豪华装修=高楼价=高额利润”的盈利模式将转变。在竞争加剧的中小户型市场中,由于买家对楼价的承接力不高,发展商的盈利将下降,同时,由于在同一细分市场竞争,发展商的市场风险将加大。

  10、消费者买楼更理性,实用买家增多

  在产品供给相对集中的情况下,房地产的投资空间减少,虽然大户型豪宅具有一定的投资空间,但由于投入大、风险大、加上5年内转手的成本增加,因此,本次调控将进一步打击投资(机),使楼市实用型买家增多。而在调控政策不断出台、加息等政策背景下,买家在继续观望的情况下,买楼会更加理性。



  二、宏观调控下,广州房地产的积极应对

  1、政府

  在本次就部门调控细则出台前,根据中央调控精神,广州政府已经作出了积极反应。

  广州政府已经出台了一系列措施,首先是5月中旬公布了今年的土地出让计划。

  2006年广州市经营性用地计划出让82幅地块,总用地面积850.933万平方米。相比2005年的110万平方米计划供地用地面积,今年翻了近乎8倍。据了解,今年供地将偏向中低价位的商品房用地,计划供应住宅用地43幅,用地面积707.616万平方米,占计划出让地块总面积的83.16%。据悉,此次住宅用地的供应面积甚至超过了2005年整年的土地计划供应量,其所占比例也是首创新高。据透露,今年将加大中低价位的商品房用地供应。据了解,天河区、越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、黄埔区、番禺区、花都区等市八区共计划出让储备地块占全市出让面积的23%;其中住宅用地面积为135万平方米,约占全市住宅用地面积的两成。但市八区还计划出让清理收回的地块一批,将根据市场情况适时组织公开出让,这些地块的用地性质以住宅用地为主。

  可以看出广州市政府已经越来越重视土地出让对楼市的调控作用。

  虽然,目前在土地出让量、出让结构、以及采取拍卖方式导致高地价等方面,业界仍然质疑政府的调控效果,但伴随发展商土地储备的减少、政府土地清理的逐步推进等,政府的作为将越来越多。

  其次,广州也将根据中央调控精神,推出廉租房。
 
  广州市委、市政府已经决定投入15亿元,利用政府储备用地,在金沙洲、同德、棠下、大塘等地区建设新社区,争取在明年年底前解决全市5643户双特困户住房问题。市政府主要以实物配租方式,由政府提供廉租住房,租金标准暂定为每月每平方米1元。

  可以预测,随着调控的推进,政府将越来越有所作为。

  2、开发商。

  广州的开发商是全国最市场化的开发商。在知悉“国六条”后,不少开发商连夜开会,积极应对政府的新政。

  面对新政对土地闲置的清晰化定义,发展商在储备土地的时候则必须算清楚家底,排好开发计划。发展商在进行土地储备的时候需要更慎重。

  此外,面对调控,发展商必须研究好政策,在产品结构、开发计划等方面全面统筹,使开发计划更合理、产品更具竞争力。

  3、购房人士。

  广州人具有非常敏锐的市场判断力。面对风雨来临的广州楼市,消费者购房会在观望的情况下更加谨慎。面对新政实行后“鲍鱼更有价值,盒饭更实惠”的广州楼市,面对新政后,量缩价升的二手市场,面对大量小户型可选择的未来市场,消费者的选择将更加理性。

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