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发展商盈利之谜

(2006-06-02 09:11:32)
分类: 地产评论
面对暴利,被掏空了口袋的老百姓,和现在仍然在扮傻的某些地方政府,是你们拿出行动的时候了——赵卓文。

  随着房地产价格的上涨,“搞房地产一定赚大钱”的说法不胫而走,“暴利户”、“房老虎”也一度成为发展商的代名词。民间要求开发商公开成本的呼声也日益高涨。目前对于房地产市场的理解及发展商盈利问题的认识,业内业外人士见仁见智,莫衷一是。在市场面临关键期的今天,对发展商盈利问题亟需有一个正确的认识。
  
     一、发展商盈利高低,一个众说纷纭的问题

  楼价=成本十利润,这是一条基本公式。当前房地产市场价格飞涨,人们的注意力又投向了“发展商利润”这个敏感问题。
  在楼市高涨的情况下,发展商是不是暴利,或者说暴利多少,这一直存在争议。
  第一种说法是:”房地产是肥肉一块”。最传统的说法是“世界各地房地产业的平均利润基本在6%~8%之间,一些国家只有2%,而大陆楼市低迷时也有20一25%,安居工程也有15%”。“在房地产热时,某些大城市的房地产回报率超过50%,有的甚至超过100%。”
  第二种说法是:“房地产业将不再是,也不可能再是暴利产业了”。持这种观点的人认为房地产业的平均利润将一步步趋向社会平均利润。随着竞争的加剧,一定会体现市场经济的一般规律,即会出现“价格上升、暴利 → 刺激投资、规模扩张 → 商品供应量增加 → 供大于求 → 价格下降 → 利润减少”的连锁反应。
  第三种说法是:房地产利润是个说不清楚的话题,一些数据不太令人信服。因为房地产市场“正在”趋于成熟,不规则的东西太多,所以许多东西就“说不清楚”。例如,地块来源不同,时间不同,价格不同不容易比较。中国房地产业在短短的几年内创造了不少富翁,造就了一批大型企业,同时也有不少企业又处于事实上的“套牢”,亏损状态。发展商赚不赚钱,真是个谜。
  支持第一种说法的人,基本上是老百姓。支持第二种说法的人,大部分是开发商。支持第三种说法的人,很多是专家学者,经常简单地把发展商能否赚钱归结为:关键在于“有一个有本事的总经理”,关键在于“关系”……等。

     二、房地产商暴利的来源

  1、根据经济学原理,企业利润取决于:(1)投入资本的内在收益;(2)承担风险的酬金(据研究表明,美国公司年利润率8%中的3%~6%是承担风险的报酬);(3)垄断收益。
  由于房地产投资大、风险高、开发周期长等特点,决定了房地产业的利润将高于社会平均利润。

  2、房地产暴利的来源。毋容置疑,发展商确实有年回报率50%,甚至100%以上的“辉煌”。否则很难解析广州过去10年时间竟然培育出富力、合生、恒大、碧桂园等动辄号称“年销售100亿”的企业。按资产积累速度,远远超过世界500强,没有暴利怎能如此?
值得探讨的问题是:发展商为何能取得这么高的利润?笔者认为主要有以下几点。
  (1)短期垄断收益的出现。广州前五位开发商已经占有一手市场的40%,联合操控市场已经成为可能。
  (2)国有土地资产收益的流失。房地产收益可理解为“房”的收益和“地”的收益之和。在探究发展商盈利之源时,不少学者就指出,发展商“其实是赚了土地的钱”。1987~1993年间,深圳地价涨了12倍,一方面说明土地价值逐渐为人们所认识和重视,另一方面又说明了前期土地收益流失的严重。1997--2006番禺地价上涨至少10倍,但开发商控制的土地就超过20平方公里。(按价值量来评估,保守测算,每亩地按100万增值计算,番禺开发商土地增值超过300亿元)。番禺开发商就算不干活,只要按经济规律实现“土地价值转移”,就可稳赚300亿。需要指出的是:土地增值大部份功劳要记在广州政府头上。广州政府修地铁、修快速道路、修基础设施,投入数百亿,最终帮开发商做了嫁衣裳。
  按笔者的估算,目前广州开发商60--70%的利润来自“土地价值转移”。购房者买房付了高价,还以为是开发商做了多少贡献。其实,开发商赚得得大部分钱均来自“不劳而获”。
  说广州政府赚了土地钱,冤枉。说“官商勾结”,冤枉。
  但最后埋单的是老百姓。老百姓的口袋空了,政府的财政紧张了。同时,广州100亿级别的房地产商崛起了。
  (3)市场、体制、管理等的不规范,使不少发展商 “不当得利”。例如,表现在土地批租中的缺乏透明度,招标拍卖难以实施,人为因素干扰不断等。有些“有关系”的发展商,用低价获得了好地段,就算坐炒“红钱”,也可稳得一笔可观的利润。这些来源复杂的地块(项目),直到今天还未被市场消化完。
  (4)“以小博大”、“空手套白狼”等操作手法,使得一些发展不成熟地区的开发商获得暴利。以售价3000元/平方米,成本2500元/平方米的项目为例,粗算开发商就很惨,总投资回报率20%,很低。事实上,一般项目开发商自有资金不到20%,其它钱都是贷款融资回来的。如果按开发商自有资金计算,项目回报率100%,标准的暴利。
  如果从这个案例分析,成本公开有什么用呢?

  60-70%的利润来自“土地价值转移”,15-20%的利润来自管理报酬,15-20%的利润来自风险报酬和垄断收益,这就是当前开发商盈利的秘密。

       三、试析发展商“暴利”走势

  1.随着竞争的加剧和市场的发展,发展商获取垄断收益的可能性加大。发展商的盈利意识会有所转变。
  2.发展商存在“让利”的空间。发展商在埋怨成本太高的同时其利润水平仍存在下调空间。
  3. 楼价太高对发展商不利。抑制需求,最终会让开发商失去市场。
  4. 政府要有适当的措施进行引导。(1)控制土地源头,引导发展商“让利”。使商品房价格有一个明显的降幅;(2)加强法律法规的完善工作,通过严格征收增值税等手段限制发展商的畸高利润;(3)加强统计、审计工作,保证会计信息的准确性,打击房地产市场中的隐形经济活动;(4)对房地产发展商的盈利应采取区别对待的办法。对于将盈利再度投资房地产的,可予以鼓励,给予某种优惠等,而对于“赚一笔就跑”的,要坚决严格征收各种税项。
  5、当前国内房地产业的风险机制尚不够健全。在发达国家,房地产风险由发展商、银行、消费者共同承担。国内的现状是政府垄断一级市场,金融机构采用严格的抵押贷款条件,不少城市的消费者开始放弃购“期货”转而买现楼,因此,发展商承担了许多额外的风险,所以要求的回报率当然高一些。今后,发展商随着风险分担的减少,房地产的利润水平有望得以下降。
  6、在公开、公平、公正的市场环境下,房地产发展商的盈利水平将取决于发展商对时机、地段和建筑质量的把握,取决于发展商的资金实力、经营管理水平和对待风险的态度,取决于未来市场的供求关系。可以预测,未来的房地产行业仍将是苦乐不均的行业,精明的发展商能获取成倍的利润,而经营管理不善者会亏损、破产或被兼并,从而退出这个市场。高风险、高回报的特征使房地产业的平均利润将高于社会平均利润。笔者预计,综合考虑各种因素,10%~20%的年均利润率是应该可以维持的。

  对中国房地产行业而言,暴利或许是暂时的,但高回报是可以长期期待的。

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