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广州房地产渐成有钱人游戏

(2006-06-02 09:05:31)
分类: 地产评论
历经20多年商品化进程,连续三年楼价上涨,广州楼市已经产生了质的变化。

  这个变化最大的特点就是:广州房地产由“平民化消费时代”向“有钱人游戏时代”转变:

  1、户型偏大,档次偏高,总价攀升,广州“平民化消费”的地产时代已渐行渐远。
  笔者多年来一直担任《广州金牌户型评选》的评委。2005年评选时,笔者吃了一惊,大户型(160平方米以上)的比例奇高,已占新户型的30%以上。似乎政府将144平方米列为“豪宅”线,并未能起到抑制作用。
  住房换代升级,有钱人占有欲望强烈,房地产资源(含房产、地产)正越来越多地集中于富人阶层。当某楼盘以“绝对豪宅”自称,最小250平方米/套,500-600平方米/套比比皆是,有钱人却掀起抢购热潮。令人感叹:广州有钱人真多!2000年以前,连滨江东的豪宅都不敢轻易逾越160平方米/套(均价9000-10000元/平方米、总价150万元以内)。现在,1000万元/套的住宅都已不算新闻。
  广州房地产作为全国典范的“不建经济适用房”就能解决工薪阶层居住问题的“廉价土地、廉价住房、廉价消费”模式在2006年似乎走到了尽头。

  2、老城区可开发用地日渐枯竭,8000元/平方米以下的“新住宅”将一房难求。
  根据广州市国土房管局阳光家缘网站今年的商品房销售统计信息(住宅项)显示,从今年1月1日至4月24日中午12时,广州市原8区共网上销售11612套商品住宅,成交均价为7160元/平方米。其中,原东山区共成交850套住宅,均价9200元/平方米,高居榜首;原越秀区共售出25套住宅,均价紧随原东山之后,达9169元/平方米。
  然而,据统计,2005年,广州市城市居民人均可支配收入为18287元。以目前广州的一个普通三口之家为例,其可支配收入为54861元。
按照以上两组数据,一个广州的三口之家买一套80平方米的住房,如果按照全市的均价计算,房价与收入之比是10.44;如果在住宅均价最高的东山区买房,房价收入之比是13.41。以房价和家庭年收入之比基本在6-8倍之间作为住房问题解决得较好的国家的条件来看,广州市的房价与家庭收入比远远超出了这个范畴。
  问题是,现今想在广州市区找一套80平方米,且老百姓能供养得起的新住宅,更是大海捞针啊。
  看来,老百姓购房,只能转向二手房了。现在已到了工薪阶层对新房子断绝念头的时候了。

  3、投资类产品抬头,房地产渐成有钱人游戏。
  请参看下表:
时间    1979-1992   1992-1994  1994-2003  2003-2006  2006以后
阶段
自住类产品   √       √      √      √       √
投资类产品           √                     √
人群分类    小众     小众     大众     大众     小众
具购买力人群
约占总人数比例 30%以内   40%以内   70%以内   50%以内  30%以内

  有钱人购豪宅,有钱人炒楼。
  工薪阶层购二手房,工薪阶层租房。

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