加载中…
个人资料
喻海文
喻海文 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:217,191
  • 关注人气:97
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
正文 字体大小:

掘金商业地产——主流房企商业模式的转型

(2011-01-06 21:48:32)
标签:

商业地产

万科

新鸿基

帕尔迪

商业模式

喻海文

房产

分类: 房地产评说

掘金商业地产——主流房企商业模式的转型

 

现代管理学之父彼得·德鲁克有句名言:“企业之间的竞争,不是产品,而是背后的商业模式”。在一线城市中心城区居住用地几乎开发殆尽、房地产调控政策层出不穷的背景下,主流房企不仅是在产品和客户层面竞争,决定它们未来的竞争终将是商业模式的竞争。

 

中国的城市化已经发展到了一个新的阶段,在一线城市的土地拍卖市场上,我们将很难见到比较单纯的位于中心城区的住宅用地。偶尔拍出的几块中心城区土地,基本上是商业地产用地或者是配套大量商业地产的城市综合体用地,并且基本上是“地王”。如果一个主流房企还想在北京、上海和广州的中心城区发展,它就没有办法不进入商业地产的开发。万科董秘谭华杰最近自嘲地说,“确切地说,我们是‘被商业地产’了。万科从来没有转型做商业地产,而只是为了更好地做住宅。” 尽管万科董事长王石表示,万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变。但是,如果万科还想呆在一线城市的城区而不是郊区,万科的商业模式必然转型,由单纯的住宅开发商变成综合的销售住宅和持有物业的开发商。

 

根据有关统计数据,2010年1月至11月,全国住宅销售面积同比增长7.4%,但是办公楼和商业营业用房的销售面积同比增长分别为25.9%和35.2%。这表明,越来越多的开发企业将资源投入除住宅房地产开发以外的商业地产开发。据公开资料,万科近期在上海七宝、东莞长安、西安曲江以及北京赢嘉中心等商业地产项目的投资据称将超百亿元。

 

住宅房地产开发的一个非常明显的特点,就是现金流不稳定具有间断性,且受宏观调控政策以及经济周期的影响很大。住宅开发商容易由于不能形成稳定的现金流而被市场淘汰出局。商场、办公楼、酒店和商业综合体等持有型商业地产一般只租不售,虽然开发商的投资回收时间比较长,但能形成稳定的现金流,增加了公司的抗风险能力。如果说,过去的2年,主流房企的决策层还在思考,随着房地产金融市场的发展,是否需要配置更多的具有稳定租金收入的持有型物业,以形成两个住宅地产和商业地产两个主营业务。那么,现在我们已经知道答案了。主流房地产公司可以通过优质物业持有获得稳定回报,以避免单一的住宅开发带来的周期波动的影响。

 

1998年的香港楼市泡沫之后,新鸿基地产决策层关注到商业地产收租业务的抵抗市场风险能力。根据1999年报,新鸿基地产的收租业务规模只有物业销售规模的三分之一,但两者的盈利却处于同一水平。并且,收租业务的盈利水平只下降了5%左右,而物业销售的净利润水平却下降了约45%。新鸿基地产历年的财务报表也表明,稳定的净租金收入能弥补物业销售所带来的收入不确定性,降低了企业的经营风险;并且,虽然物业销售在销售额中占的比例往往较大,但是收租业务在利润额中的比重往往大于物业销售业务的比重。

 

我的看法是,中国主流房企的标杆企业过去可能是新鸿基或者帕尔迪,但在未来更长的时间内将是新鸿基。

0

阅读 收藏 喜欢 打印举报/Report
  

新浪BLOG意见反馈留言板 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 产品答疑

新浪公司 版权所有