摆来摆去的二套房政策

　　2008年10月29日，我在《降息利好房地产，二套房政策更应放松》一文中写道，“取消对购买第二套以上房产在财税信贷上的限制政策在短期内可能能够真正提振一下房地产市场。政府即使不鼓励有消费能力的家庭购买第二套住房，也不应当继续对他们做出限制。每多卖出一套住房，就意味着更多的人特别是农民工有了工作取得报酬的机会。只有更多的住房生产出来，才会有更多的人有住房居住。”

　　2008年12月17日，国务院常务会议确定了一下房地产新政（以下称12.17房地产新政）。

(一)加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

(二)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足3年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

(三)引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　2008年10月23日，我写道，“这些利好，是冬天里的御寒衣服。御寒衣服越多，说明这个冬天愈发寒冷。”正因为包括房地产市场在内的整个经济环境正面临着前所未有的困难，所以近期才有这么多利好房地产市场的政策措施。

　　“12.17房地产新政”不会给房地产的价格带来方向性的变化，但却有利于增强市场信心，刺激有消费能力的人购房。“新政”着眼于民生问题，鼓励居民对普通住房的刚性需求。“新政”降低了普通住房流通环节的税费，有利于二手房市场的交易，反过来促进新房市场的交易，释放了因交易税费扭曲的真实居住需求。

　　虽然本次新政还存在类似“人均面积低于当地平均水平”等限制性条款，但二套房政策事实上已经全面放松，因为二次购房者很容易提交这样的证明文件。常识告诉我们，那些第一套住房人均面积低于当地平均水平的家庭去购买第二套普通自住房的可能性非常低。商业银行显然认为第一套住房人均面积高于当地平均水平的家庭才是有能力偿还第二套房子贷款的优质客户，他们会高兴地接纳那些虚假的证明文件以向这些优质客户提供贷款。

　　在未来的２年至３年，房地产的价格不会出现明显的上涨趋势，能稳定在目前的价格水平都非常不易。在这样的经济环境下，全面放松二套房政策，并不会刺激投机性需求。房地产投机的前提是投机者认为未来的房价会上涨能够挣取差价。但是，在低利率或者负利率的年代，购买房地产是替代银行储蓄的更好的理财方法，毕竟银行存款者补贴了贷款购房者。

　　预计，“12.17房地产新政”将对房地产市场产生比以往政策更加显著的效果。另外，业内人士普遍预期的购房退税等政策在近期内也可能出台。加息和其他严厉的调控措施往往伴随着资产价格的疯狂上涨。减息和其他宽松的调控措施又将伴随着什么？在一年多的时间内，政府不断出台着形形色色的“新政”，像钟摆一样从最左边向最右边摆去。