一次部门内容的沟通会上，谈及大卫·奥格威，几位同事指出这位广告大师的职业前身为撰稿人。其实在撰稿人之前他曾是一名炊具推销员，所以更确切地说奥格威出身于销售。当然他也曾当过厨师、市场调查员，甚至农夫。 

我要说的并非奥格威的职业，却也与他的职业有关。奥格威说“一个广告与另外一个广告之间的差异是用销售力的尺度来衡量的”，他提到这种观点与他五年挨门挨户的的推销炊具的经验有关。地产广告有其特殊性，而何为地产销售力呢？

· 产品销售力：面积区间、户型图、结构、朝向

以产品和价格为出发点，最直接、直观的表达影响消费者决定购买的因素。广告一要求有销售力，仿佛就只有这些，越直接越好，这招在目前的沈阳房产市场成为了惯用招数，简直没有不行。一篇报广中将这些元素一一加全了，内容上至少挑不出太大的问题。

【常用性指数】★★★★★

【销售力指数】★★★☆☆

· 价格销售力：价格的各种形态、优惠促销。

价格，价格，还是价格，消费者选房首选因素是地段，地段，还是地段，但真正决定消费者购买的因素最终还是价格。起价，均价，刚刚又有人开始打出最高价。单价，总价，折后价，条条触目惊心。当然优惠的形式也是五花八门，老带新，折上折，即使促销也要做得漂亮。

【常用性指数】★★★★★

【销售力指数】★★★★★

· 承诺销售力：无理由退房、不降价承诺、学区承诺

明确承诺消费者敏感和怀疑性的事情，如交房前可以无理由退房、如购房等于入住重点学区。前些日子在“国七条”之后沈阳铁西区 的“不降价”的承诺，还上了央视，最后不果而终。也有学区划分变化，导致大批客户退房的情况。中国人，不管男人还是女人，都是愿意相信承诺的，可是承诺也是有风险的。

【常用性指数】★★☆☆☆

【销售力指数】★★★☆☆

· 算账销售力：投资回报率、首付/月供账、历史价格对比

帮消费者算账，赤裸裸地刺激消费欲望，力求刀刀见血。如早期公寓产品频繁使用的关于投资回报率计算的表格，后来在报广上限用。但在近期的淡市之下，各大开发公司又开始帮消费者盘算起投资回报了。近期用得最多的算账方式，要数首付与月供的计算了，到处可见首付2万、3万广告，简直刷两张信用卡就可以买套房子了，这类广告在保证来电量上屡试不爽。

【常用性指数】★★★★☆

【销售力指数】★★★★☆

·利益销售力：加价回购、赠送花园

虽然现今的消费者已经明白“羊毛出在羊身上”的道理，但心理上仍然希望得到些意外的实在，如赠送个花园、露台。即使买了自己住的房子，也希望看到加价回购的好处。开发商往往利用消费者的这种心理，借此增加产品附加价值，营造物超所值的景象。

【常用性指数】★★★☆☆

【销售力指数】★★★☆☆

· 擦边销售力：经济实用房、地铁房

借助相关概念或热点产业，擦边发挥自身优势。如借助经济适用房的概念以经济实用房引吸钢性需求客群，借助地铁产业炒作地铁物业。只是此种擦边手法不是什么情况都有用，地铁站附近虽然能带动经济繁荣，但同时对有些项目也会暗示消费者目前此地块偏远。既然是擦边就不能指望长期擦边或每次都能擦得准。

【常用性指数】★★★☆☆

【销售力指数】★★★☆☆